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嘉定南翔新城公館降價(jià)

2017-10-15 08:00:01 無(wú)憂保

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  【摘要】而隨著樓市調(diào)控進(jìn)入高度敏感期,或許將有更多的新入市項(xiàng)目像新城公館那樣面臨定價(jià)難和銷售難的尷尬。
  據(jù)悉一份來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,2009~2010年間,上海市包含住宅屬性在內(nèi)的土地,其出讓溢價(jià)率超過(guò)100%的合計(jì)多達(dá)80幅,其中逾半地塊已接近入市開(kāi)盤(pán)大限。
  2日,位于嘉定南翔的新城公館推出100套特價(jià)精裝修房源,均價(jià)2萬(wàn)元/平方米,較前期成交房源價(jià)格下降逾20%。
  對(duì)于突然掀起的這波降價(jià)潮,新城公館開(kāi)發(fā)商——新城地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理助理陳雷坦言,是為了回籠資金,“目標(biāo)是收回4億-5億元”。
  不過(guò),陳雷強(qiáng)調(diào),新城在上海的其他項(xiàng)目和其他城市的項(xiàng)目銷售都還不錯(cuò),因此沒(méi)有進(jìn)行同步促銷,1-9月,新城集團(tuán)的銷售額已經(jīng)突破100億元,資金沒(méi)有太大問(wèn)題。
  上市公司新城B股(900950)為新城旗下公司。
  精裝盤(pán)降價(jià)20%
  下午6時(shí),夜幕低垂,天空下著細(xì)雨,嘉定南翔新城公館售樓處看房者眾多,除了現(xiàn)場(chǎng)銷售人員忙于接待外,許多參與代理的中介業(yè)務(wù)員也在樓盤(pán)周邊駐守,前來(lái)看房的私家車停滿了馬路邊。
  據(jù)售樓處一位李姓銷售代表介紹,新城樓盤(pán)是9月剛開(kāi)的盤(pán),一期共開(kāi)出精裝修房源300多套,戶型為145-180平方米三房和四房,之前售出房源的均價(jià)在2.6萬(wàn)-2.8萬(wàn)元/平方米,而從當(dāng)天開(kāi)始,該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)3天內(nèi)推出特價(jià)房源100套,均價(jià)比之前直降6000-7000元/平方米。
  該銷售代表介紹說(shuō),這100套房源不限樓層、位置、戶型,客戶可在300多套總房源中任意挑選,售完為止。由于實(shí)行的是一房一價(jià),售樓處重新對(duì)房源進(jìn)行了標(biāo)價(jià),總體均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右,其中價(jià)格最低的只要1.8萬(wàn)元/平方米。按此推算,該樓盤(pán)的降價(jià)幅度在23%~28%。
  網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,新城公館9月6日領(lǐng)取預(yù)售證,推出房源340套,目前可售房源329套,已售10套,預(yù)定1套。網(wǎng)上報(bào)價(jià)24900-38400元/平方米,近7日累計(jì)均價(jià)24370-25000元/平方米。
  即便以最低成交價(jià)24370元/平方米計(jì)算,新城公館此番的降價(jià)幅度也接近20%。
  突如其來(lái)的降價(jià)
  新城公館此番的降價(jià)行動(dòng)堪稱“突襲”。
  前述李姓銷售代表稱,降價(jià)促銷的決定來(lái)得非常突然。前一天晚上公司開(kāi)會(huì),才臨時(shí)做出這一決定。當(dāng)天上午,售樓處通過(guò)各種渠道,將這一消息通知意向客戶,由于當(dāng)天是工作日,很多客戶都是傍晚才趕到。
  在售樓處外駐守的某中介業(yè)務(wù)員也稱,由于事發(fā)突然,當(dāng)天上午他們倉(cāng)促接受了培訓(xùn),然后前往售樓處駐守。
  不過(guò),據(jù)銷售人員稱,降價(jià)帶來(lái)的成交效果明顯。
  李姓銷售代表說(shuō),公司原定的促銷時(shí)間為3天,而截至當(dāng)天傍晚,100套特價(jià)房源已定售出40余套,估計(jì)兩天之內(nèi)就可全部售完,“今天一天,我接了200多個(gè)電話。”
  將給老業(yè)主補(bǔ)差價(jià)
  鑒于此前滬上多個(gè)樓盤(pán)降價(jià),引發(fā)老業(yè)主反彈,此番新城公館事先還針對(duì)老業(yè)主做了準(zhǔn)備。
  前述李姓銷售代表說(shuō),對(duì)于前期以原價(jià)購(gòu)房的業(yè)主,售樓處一律補(bǔ)予差價(jià)。
  “樓盤(pán)開(kāi)始時(shí)間不長(zhǎng),前期也只賣出了10來(lái)套,所以前期業(yè)主方面也較容易處理。”李姓銷售代表進(jìn)一步說(shuō)。
  “一方面我們覺(jué)得后市其他開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷的舉動(dòng)會(huì)更加頻繁,另一方面,這個(gè)項(xiàng)目也是個(gè)新盤(pán),降價(jià)促銷也相對(duì)較為容易。”新城地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理助理陳雷說(shuō)。
  不僅僅是針對(duì)老業(yè)主,對(duì)新購(gòu)房者,新城公館亦有預(yù)案。
  “我們與每一個(gè)購(gòu)買特價(jià)房的客戶,都會(huì)簽訂保值協(xié)議,保證在交房前3個(gè)月,如果有任何一筆房源售價(jià)低于此次特價(jià)的,將一律按最低售價(jià)補(bǔ)償差價(jià)。”李姓銷售代表說(shuō),此次特價(jià)肯定是整個(gè)樓盤(pán)售價(jià)的最低價(jià),而一旦這100套特價(jià)房出售完畢,新城公館將立即恢復(fù)原價(jià)。
  為回籠資金不惜“虧本”
  陳雷稱,新城公館的樓板價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米左右,2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格是低于成本的,“按照這一價(jià)格,肯定是賣一套虧一套,選100套把業(yè)績(jī)沖一沖,目的是回籠4-5個(gè)億的資金。”
  新城公館售樓處一名銷售負(fù)責(zé)人也稱,該項(xiàng)目大幅降價(jià)促銷是開(kāi)發(fā)商為了回籠資金,“當(dāng)年拿地時(shí)的樓板價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米,精裝修標(biāo)準(zhǔn)即便沒(méi)有對(duì)外宣稱的6000元/平方米那么多,4000-5000元/平方米總是要的,加上土建成本、人力成本等,2萬(wàn)元/平方米的售價(jià)其實(shí)是虧本的。”
  前述負(fù)責(zé)人認(rèn)為,現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商以低于成本價(jià)1000-2000元/平方米的價(jià)格出售100套房源,可在短期內(nèi)回籠3億-4億元的資金,用于支付年底的工程款等。所得資金,還可趁著目前土地市場(chǎng)價(jià)格回落低價(jià)拿地,因此從這方面考慮,開(kāi)發(fā)商還是劃得來(lái)的。“要按照原來(lái)的價(jià)格,一個(gè)月賣個(gè)七八套,肯定來(lái)不及。”
  或許是出于快速回籠資金的考慮,新城此番對(duì)于購(gòu)房者的付款要求頗多。
  據(jù)前述售樓處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,新城公館此番推出的這100套特價(jià)房源,購(gòu)房者“當(dāng)天要下10萬(wàn)元定金,3天內(nèi)簽訂合同并付清首付款。一次性付款的,須在月底前付清”。
  前述售樓處相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步解釋說(shuō),按照這一付款節(jié)奏,可保證開(kāi)發(fā)商在12月底之前回籠資金,如果此次降價(jià)促銷活動(dòng)的時(shí)間選在12月,那將是沒(méi)有意義的,“那樣的話開(kāi)發(fā)商要等到明年1、2月份才能回籠資金。”
  無(wú)更多促銷計(jì)劃
  21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為,受限購(gòu)等調(diào)控長(zhǎng)期影響,大量庫(kù)存及年末業(yè)績(jī)壓力,促使部分開(kāi)發(fā)商選擇推出適量的特價(jià)房源來(lái)活躍產(chǎn)品成交,同時(shí)回收資金、提升業(yè)績(jī)。
  新城旗下上市公司新城B股(900950)發(fā)布的三季報(bào)顯示,新城期末存貨達(dá)221.54億元,較年初的158.58億元大幅增加。
  但陳雷稱,整個(gè)集團(tuán)項(xiàng)目存貨都比較少,目前新城的資金沒(méi)有問(wèn)題,到9月底新城整個(gè)集團(tuán)銷售已經(jīng)突破100億元。選擇新城公館進(jìn)行降價(jià)促銷,是希望集團(tuán)旗下各項(xiàng)目能夠有所平衡,其他項(xiàng)目都進(jìn)入尾盤(pán),新項(xiàng)目也要跟進(jìn)。
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