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　　【摘要】目前普遍開(kāi)展的保險(xiǎn)資金債權(quán)使用計(jì)劃，一般設(shè)定的資金投資利率都是銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的8.5至9折，比銀行貸款具有明顯的成本優(yōu)勢(shì)。不過(guò)險(xiǎn)資進(jìn)入保障房市場(chǎng)仍然只是個(gè)案，各地眾多保障房項(xiàng)目倚重險(xiǎn)資融資的可能性不大。
　　短期來(lái)看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對(duì)過(guò)剩的格局已經(jīng)逐步形成，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入去庫(kù)存階段。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在發(fā)生，而調(diào)整的方式和開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略則可能是降價(jià)，保障房建設(shè)的資金壓力有多大？從上海的有關(guān)數(shù)據(jù)可窺一斑。在8月初舉行的“外灘金融法律論壇”上，上海市住房保障和房屋管理局副巡視員李東透露，要完成上海住房保障的“十二五”規(guī)劃，至少需要4000億元資金，其中包括建設(shè)投入和長(zhǎng)期持有所需資金。房地產(chǎn)銷量增速已經(jīng)開(kāi)始明顯下滑、保障房全開(kāi)工之后對(duì)沖效應(yīng)減弱之后四季度房地產(chǎn)新開(kāi)工也將出現(xiàn)明顯減速。
　　按照規(guī)劃，上海“十二五”期間將建設(shè)100萬(wàn)套、供應(yīng)100萬(wàn)套保障房。其中2011年計(jì)劃建設(shè)和籌措保障性住房1500萬(wàn)平方米（約22萬(wàn)套），所需資金900億元。為了解決資金問(wèn)題，今年上海市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政投入將不少于100億元，其中50億元專項(xiàng)用于公租房建設(shè)。另外近800億元的資金，需要吸引各種資金進(jìn)入。保險(xiǎn)資金、社保資金以及住房公積金成為上海融資首選。
　　首先試水的是太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)，今年3月，其旗下太平洋資產(chǎn)管理公司宣布發(fā)起設(shè)立“太平洋—上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，募集40億元資金，用于上海地產(chǎn)集團(tuán)在上海市區(qū)建設(shè)的約50萬(wàn)平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。
　　中國(guó)太保、中國(guó)人壽、中國(guó)人保等7家保險(xiǎn)公司的保障房投資計(jì)劃——“藍(lán)德計(jì)劃”很早就啟動(dòng)。今年5月下旬，由北京市土地儲(chǔ)備整理中心與7家保險(xiǎn)公司正式簽訂了債權(quán)投資計(jì)劃，期限為7年。7家公司各自通過(guò)發(fā)行債權(quán)計(jì)劃，把保險(xiǎn)資金借貸給北京市土地儲(chǔ)備整理中心，為保障房建設(shè)提供土地供應(yīng)。
　　上海市金茂律師事務(wù)所執(zhí)行合伙人毛惠剛曾表示，保險(xiǎn)資金的資金池也相當(dāng)充足。保監(jiān)會(huì)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)到5.4萬(wàn)億元，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額達(dá)到5.02萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)6.6%。按照規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計(jì)不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，理論上，可以有超過(guò)5000億元的保險(xiǎn)資金投入不動(dòng)產(chǎn)。
　　不過(guò)，保險(xiǎn)專家郝演蘇卻認(rèn)為，險(xiǎn)資進(jìn)入保障房市場(chǎng)仍然只是個(gè)案。截至目前，保險(xiǎn)資金投資保障房的具體操作意見(jiàn)仍未出爐，上述個(gè)案仍屬于“一事一批”范圍。各地眾多保障房項(xiàng)目倚重險(xiǎn)資融資的可能性不大。“從安全性上考慮，我們認(rèn)為保障房在制度上和操作上都可能存在風(fēng)險(xiǎn)。比如目前地方政府支持力度不一，加上多數(shù)地方政府負(fù)債運(yùn)行，金融風(fēng)險(xiǎn)還是存在的。另外，保障房在建成后如何管理，如何收益，目前都看不到明確的前景。”郝演蘇表示。
　　成交量的持續(xù)走低和全國(guó)房?jī)r(jià)的觸頂回落已使房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯感到了冬天的寒意。在一年多來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的步步緊逼下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同樣走入了考驗(yàn)生存的時(shí)刻。除險(xiǎn)資外，數(shù)百億社保基金、地方保障房投融資平臺(tái)等均在嘗試為保障房資金輸血。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的研究，在多方合力下，2011年全年保障房建設(shè)資金中7000億元資金缺口有望基本得到解決。不過(guò)，有專家認(rèn)為，目前保障房融資渠道多為短期籌措之舉，長(zhǎng)效融資渠道建設(shè)問(wèn)題仍有待破解。房企業(yè)績(jī)繼續(xù)兩極分化將在所難免，行業(yè)內(nèi)外的破產(chǎn)、兼并與收購(gòu)將成為常態(tài)。這種變化將加速房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)，從而擠掉樓市泡沫，使房?jī)r(jià)回歸合理水平。
　　無(wú)憂保提示：風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，做好保障很重要。