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　　【摘要】房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一輪頻度密集、力度空前的調(diào)控。當(dāng)高房?jī)r(jià)遭遇調(diào)控重拳，市場(chǎng)的走勢(shì)變得撲朔迷離。“最嚴(yán)調(diào)控”究竟能否讓房?jī)r(jià)回歸理性？打擊投資投機(jī)是否會(huì)誤傷百姓改善性需求？調(diào)控舉措引發(fā)的一系列問(wèn)題成為代表委員們關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　不過(guò)，與屈指可數(shù)的“限購(gòu)令”相比，更多的二三線城市則選擇相對(duì)寬松的“限價(jià)政策”。
　　河北省廊坊市首出“限價(jià)令”,要求本地新建普通商品住房?jī)r(jià)格最高不得高于9000元/平方米。隨后，更多二三線城市開(kāi)始效仿，先后有煙臺(tái)、韶關(guān)、丹東等多個(gè)二三線城市加入“限價(jià)“行列。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，二三線城市“限價(jià)令”的普遍出現(xiàn)，顯示地方政府在執(zhí)行限購(gòu)政策的不情愿和博弈心理。
　　北京中原地產(chǎn)稱(chēng)，本輪調(diào)控主要的問(wèn)題依然是地方政府和中央政策處于博弈過(guò)程中。宏觀調(diào)控政策力度很大，但是各地政府從地方利益出發(fā)不希望出臺(tái)太過(guò)激烈的政策。地方政府公布限價(jià)令一定程度上是為了避免限購(gòu)令給本地市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。
　　即便明確出臺(tái)限購(gòu)令的臺(tái)州和衢州，其政策相對(duì)仍顯寬松。衢州版限購(gòu)令規(guī)定，在市區(qū)有3套或3套以上房子的衢州籍人士禁止在市區(qū)買(mǎi)房，在市區(qū)有1套及以上住房的外地人不能在衢州買(mǎi)房，在衢州沒(méi)有繳稅或社保未滿1年的外地人不能在衢州買(mǎi)房。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，“限價(jià)令”僅僅影響價(jià)格，非但不抑制需求反而能刺激需求。而“限購(gòu)令”則直接影響到需求，很可能對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)產(chǎn)生重創(chuàng)。這是地方政府選擇以限價(jià)取代限購(gòu)的主要原因。
　　據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，作為此前限購(gòu)令實(shí)施樣本城市的北京，限購(gòu)持續(xù)半年以來(lái)合計(jì)住宅總簽率為近三年同期最低，總成交量環(huán)比上一個(gè)半年下降46.5%。中原地產(chǎn)分析，有鑒于限購(gòu)令嚴(yán)厲的調(diào)控效果，北京樓市成交量的極度萎縮令其他二三線城市在新一輪限購(gòu)令面前踟躕不前，許多地方城市并不情愿加入限購(gòu)之列。
　　實(shí)際上，選擇“限價(jià)”的城市大多采取設(shè)置房?jī)r(jià)上限的方法，而該標(biāo)準(zhǔn)因掌握在地方政府自己手中而備受質(zhì)疑，更有分析指出這是地方政府的“變相抵制”策略。
　　中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部等業(yè)內(nèi)分析機(jī)構(gòu)根據(jù)住建部“5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”統(tǒng)計(jì)分析，包括廊坊、臺(tái)州、秦皇島、哈爾濱、濰坊等多個(gè)二三線城市均符合“限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)”，并預(yù)測(cè)二三線城市中將有至少20個(gè)城市應(yīng)該出臺(tái)限購(gòu)令。
　　但是，這些“準(zhǔn)限購(gòu)城市”中的多數(shù)城市至今按兵不動(dòng)。其中，秦皇島明確宣布不實(shí)施限購(gòu)政策。此前，有接近住建部的相關(guān)人士透露，住建部近期在和地方政府約談限購(gòu)過(guò)程中，大多數(shù)城市均認(rèn)為自己城市房?jī)r(jià)并不高，不應(yīng)該被納入限購(gòu)行列。
　　“二三線城市實(shí)施限價(jià)無(wú)可厚非。”高策地產(chǎn)顧問(wèn)董事長(zhǎng)李國(guó)平告訴，“限購(gòu)在于抑制需求，會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售量的下降并抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，限價(jià)則是緩解需求。限購(gòu)的初衷是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，現(xiàn)在通過(guò)限價(jià)的方式使得房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭得到抑制同時(shí)可以保證本地市場(chǎng)的合理需求不被限購(gòu)誤傷。”
　　北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文持同樣觀點(diǎn)。他認(rèn)為，“二三線城市尤其是三四線城市大多還處在發(fā)展過(guò)程中，一方面有許多正當(dāng)合理的需求不應(yīng)該被抑制，另外當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)也需要房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)。”
　　事實(shí)上，住建部在公布5項(xiàng)限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)并非強(qiáng)制要求，該標(biāo)準(zhǔn)文件表示“地方政府可保留對(duì)具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改的權(quán)利”，并且規(guī)定“限購(gòu)期限可暫定到今年年底”。這意味著，地方政府擁有很大的變通自由。
　　房地產(chǎn)限購(gòu)的本質(zhì)是局部性的資本管制的機(jī)制設(shè)計(jì)。以差別化房地產(chǎn)貸款利率為例，它對(duì)不需要貸款的投資者無(wú)可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。“限購(gòu)”是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，“限購(gòu)”就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無(wú)疑是必需的。
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