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　　【摘要】如果今后國(guó)家堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月市場(chǎng)有望形成“降價(jià)換量”的整體格局。但種種跡象顯示，小范圍的房?jī)r(jià)調(diào)整尚未帶動(dòng)量的釋放。
　　如果按照人的成長(zhǎng)階段來(lái)看，目前中國(guó)的房地產(chǎn)正處在“青春發(fā)育期”。在目前中國(guó)正在經(jīng)歷現(xiàn)代化和城市化的背景下，住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展有一定道理，但其中也會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，就如“青春痘”，要解決，但不一定要過(guò)分擔(dān)憂。
　　上海、深圳等十大城市8月住宅均價(jià)環(huán)比下降0.41%，這是一年來(lái)首次下降。房?jī)r(jià)受抑背后，是市場(chǎng)的深度演變。截至8月30日，已披露年報(bào)的98家上市房企上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)193億元，其中33家公司業(yè)績(jī)有不同程度下降。“停漲”之后，降價(jià)是否將尾隨而至？上海綠城玫瑰園開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理沈旦臨稱，為完成業(yè)績(jī)考核，開(kāi)發(fā)商會(huì)在三四季度想辦法增加銷量，降價(jià)會(huì)更明顯。
　　北京市房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō)，在北京，8月份成交商品住宅套數(shù)環(huán)比下降22.9%，這是2009年來(lái)的最低值。在上海，8月商品住宅成交量環(huán)比下跌25.6%，創(chuàng)下2005年以來(lái)的新低。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，如果高房?jī)r(jià)的“大壩”難有松動(dòng)，成交量很難有起色，預(yù)計(jì)今后幾個(gè)月成交低落的行情會(huì)延續(xù)。
　　不可否認(rèn)，近期一些輿論鼓吹“降價(jià)潮”“抄底”等，實(shí)際上有意無(wú)意夸大了市場(chǎng)的實(shí)際情況。上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說(shuō)，一些開(kāi)發(fā)商故意把“吹風(fēng)價(jià)”定得遠(yuǎn)高于最終銷售價(jià)，給外界造成“大幅降價(jià)”的假象。
　　上海復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰還提醒，一些地區(qū)配套商品房等中低價(jià)位住房成交比重加大，也會(huì)拉低統(tǒng)計(jì)上的“均價(jià)”，對(duì)此應(yīng)有辨別。谷文勝說(shuō)，經(jīng)過(guò)幾輪調(diào)控，大型房企已有“心理準(zhǔn)備”和“耐藥性”，在沒(méi)有生存危機(jī)的情況下，降價(jià)動(dòng)力不大。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟等專家稱，今年房企海外融資、房地產(chǎn)信托等大幅增長(zhǎng)，一定程度上沖抵了國(guó)內(nèi)銀行住房貸款的收緊。
　　有關(guān)專家據(jù)此認(rèn)為，簡(jiǎn)單依據(jù)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)一時(shí)“停漲”或“微降”，就認(rèn)為已達(dá)到調(diào)控效果，是短視的?？梢灶A(yù)見(jiàn)，如果“限購(gòu)令”等強(qiáng)力措施不能延續(xù)和擴(kuò)面，房?jī)r(jià)必然出現(xiàn)強(qiáng)力反彈。
　　值得注意的是，目前部分地區(qū)樓市價(jià)格某種程度上是一個(gè)“虛假價(jià)格”，因?yàn)檎?ldquo;限需求”和開(kāi)發(fā)商“緩供給”形成了虛假供求關(guān)系，扭曲了價(jià)格信號(hào)。如果不從根本上解決樓市有效供應(yīng)不足、投資屬性過(guò)重等問(wèn)題，就難以從根本上打破僵局。樓市“治本”，其一在規(guī)范“房貸”監(jiān)管制度。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一等專家認(rèn)為，當(dāng)前應(yīng)從“開(kāi)發(fā)端”和“銷售端”兩頭管理好房地產(chǎn)資金，壓縮投資、投機(jī)性資金流入樓市的渠道，并注意“區(qū)別用力”，保護(hù)保障房開(kāi)發(fā)和自住及改善型購(gòu)房的資金需求。
　　其次是保障房建設(shè)真正“提速”。陳杰等專家表示，保障房的推進(jìn)不能因調(diào)控松緊而“變速”，要加快做大保障房的“蛋糕”，從供地、融資、建設(shè)、分配等各環(huán)節(jié)形成制度體系，真正使樓市從市場(chǎng)“單腿跳”轉(zhuǎn)為市場(chǎng)、保障“雙輪驅(qū)動(dòng)”。
　　房地產(chǎn)業(yè)目前正在經(jīng)歷快速成長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)企業(yè)正在向上中下游分化，住宅產(chǎn)品也在不斷細(xì)分。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，最根本的還是加快配套改革。有關(guān)專家呼吁，破除地方政府對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度依賴，必須從房地產(chǎn)稅制、財(cái)政體制等方面進(jìn)行系統(tǒng)性改革，應(yīng)在條件成熟的地區(qū)盡快擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。住宅類地產(chǎn)還開(kāi)始尋找同樣價(jià)格區(qū)間內(nèi)商品的差異性，創(chuàng)造專業(yè)化細(xì)分市場(chǎng)，以滿足不同需求的客戶，這也是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。他舉例說(shuō)，如三亞的旅游地產(chǎn)，雖然風(fēng)景優(yōu)美但缺乏相應(yīng)配套設(shè)施，而價(jià)格類似的臺(tái)北陽(yáng)明山地產(chǎn)，則因?yàn)橛杏谰卯a(chǎn)權(quán)等不同特質(zhì)而能吸引不同的客戶。
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