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　　【摘要】堅持以人為本、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀，更好地推動經(jīng)濟社會發(fā)展。深入體察人民群眾的意愿，切實把維護和實現(xiàn)最廣大人民的根本利益體現(xiàn)在黨領(lǐng)導(dǎo)發(fā)展的大政方針和各項部署中，落實到經(jīng)濟社會發(fā)展的各個方面。樓市低迷，住房用地市場也被沖淡。
　　指導(dǎo)方針、政策措施上注重加強薄弱環(huán)節(jié)，特別要重視解決好人民的住房問題。樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季未能上演，與樓市唇齒相依的住宅用地市場也被樓市的低迷走勢沖淡，不僅多城市出現(xiàn)零成交，價格更是難看，住宅用地溢價率在10月份降至年內(nèi)最低水平。大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，建設(shè)節(jié)約型社會。貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，要堅持從實際出發(fā)，因地制宜，分類指導(dǎo)，積極推進。這對人民的住房問題的解決是很有必要的。
　　目前開發(fā)商受高庫存、融資難的影響，拿地的積極性大打折扣，而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓。專家預(yù)計，在土地收入下滑、中央敦促增加普通商品房用地供應(yīng)等壓力之下，部分地方政府將加大推地力度，未來一段時間內(nèi)土地市場或呈“以量補價”態(tài)勢。
　　絲毫未減的調(diào)控高壓態(tài)勢和持續(xù)收緊的信貸政策令房地產(chǎn)開發(fā)商拿地熱情銳減，在剛剛過去的10月份，土地市場成交巨幅縮量，住宅用地成交量更是創(chuàng)出年內(nèi)最低。中國指數(shù)研究院2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；
　　中國指數(shù)研究院分析認為，時至年底，開發(fā)商開始著眼回籠資金，結(jié)算貸款及各種開發(fā)成本，還款壓力使其對于土地市場熱情大大減退，而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓，致使成交量大幅下滑。
　　成交的持續(xù)低迷使地塊延期出讓或終止掛牌現(xiàn)象漸趨增多。公開資料顯示，武漢市國土局9月底發(fā)布公告，原定出讓21宗地塊，揭牌時間為10月28日。隨后，武漢國土局接連兩次發(fā)布補充公告調(diào)整揭牌時間，并將其中9宗地塊出讓時間延期。剛剛進入11月，廣州國土局發(fā)布公告說，原定于11月1日公開出讓18宗土地的國有建設(shè)用地使用權(quán)，現(xiàn)因故中止出讓廣州南站12宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)。據(jù)了解，上述12幅地塊已多次延期出讓。
　　事實上，今年以來宅地市場一直呈較為低迷態(tài)勢，前三季度全國住宅用地推出量、成交量同比“雙降”。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1至9月全國133個城市共推出5722宗，累計供應(yīng)量30580萬平方米，同比減少12%。累計成交量25068萬平方米，同比減少8%。一線城市中，北京住宅用地累計供應(yīng)量同比減少2%，上海則減少了16%。前10個月全國133個城市單月住宅類用地成交量僅在1月、5月、6月超過去年同期。
　　慘淡成交狀況直接波及到土地市場成交價格，住宅類用地溢價率更是降至年內(nèi)最低水平。國土資源部近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國主要城市地價總體水平小幅上漲，同比、環(huán)比增幅全面回落。第三季度，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為3040元/平方米，同比增長8.4%，環(huán)比增長1.3%。居住用地地價為4518元/平方米，同比增長10.5%，較上一季度下降0.3個百分點；環(huán)比增長1.7%，較上一季度下降0.5個百分點。
　　如果按照樓面價計算，中國指數(shù)研究院報告統(tǒng)計表明，10月，全國133個城市成交樓面均價為1238元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲8%；其中住宅類用地成交樓面均價為1419元/平方米，環(huán)比下降15%，同比下降4%。前10月，全國133個城市住宅類用地成交樓面均價僅7、8月高于去年同期，整體走勢平穩(wěn)且有下滑趨勢。
　　在樓面價下滑的同時，全國133個城市土地平均溢價率也持續(xù)走低。10月溢價率僅為3%，較上月再減3個百分點，較去年同期減少28個百分點；其中住宅類用地平均溢價率為3%，較上月減少2個百分點，較去年同期減少34個百分點。前10月，全國133個城市住宅類用地溢價率在一月創(chuàng)下高點后，一直處于平穩(wěn)下滑走勢，且均低于去年同期，并在10月降至今年最低水平。
　　房地產(chǎn)市場低迷使開發(fā)商拿地熱情下降，同時拿地資金也并不充裕，土地出讓過程中往年開發(fā)商激烈競爭的現(xiàn)象今年鮮有出現(xiàn)，造成土地溢價率下降。不僅如此，近期土地流標、底價成交等現(xiàn)象也時有發(fā)生。中國指數(shù)研究院認為，一線城市土地起價高，溢價空間有限，而目前開發(fā)商受高庫存、融資難的影響，拿地的積極性大打折扣。目前土地市場供需比例失衡，成交低迷，后期政府與開發(fā)商之間的博弈也將愈演愈烈。
　　中國土地勘測規(guī)劃院近日發(fā)布的一份監(jiān)測報告認為，土地市場運行及未來的發(fā)展趨勢與宏觀經(jīng)濟息息相關(guān)，在全球經(jīng)濟復(fù)蘇步伐放緩，國內(nèi)經(jīng)濟理性回調(diào)、房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深化的背景下，在成交持續(xù)低迷、地價增幅回落的疊加效應(yīng)之下，部分熱點城市土地出讓收入大幅縮水。一份全國22個重點城市土地成交監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京、天津、上海、杭州等12個城市土地成交金額同比下滑，除北京同比減少7%外，其余城市土地出讓金同比下降幅度均超過20%，其中，西安前十個月土地成交金額為28 .7億，同比降幅最大，達71%。上海前十個月土地成交金額達930 .43億元，同比減少了25%。
　　業(yè)內(nèi)人士認為，土地出讓收入的下滑在一定程度上會促使地方政府調(diào)整推地策略。陳國強表示，地方政府對土地成交價格的預(yù)期會有所降低，部分地方會希望“以量補價”，即通過增加推出地塊的數(shù)量，確保全年土地出讓的收益。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴小編，地方政府也可能會延緩?fù)瞥鰞?yōu)質(zhì)、高潛力地塊，增加商業(yè)工業(yè)用地，以緩解住宅用地供應(yīng)不足帶來的土地收入的減少。
　　值得注意的是，在土地收入縮水的同時，部分地方政府開始微調(diào)土地出讓政策，具體措施包括下調(diào)出讓起始價、放寬付款方式等。10月底的一則消息稱，北京擬根據(jù)當前市場情況下調(diào)土地競買保證金，住宅至20%，商業(yè)用地控制在10%至15%，同時放寬交款時限，如遇市場過于冷清將考慮降價出讓。
　　當前土地市場受調(diào)控影響比較明顯，地方政府在推地上比較謹慎，有意識地把住宅用地放在后面推，因此前三季度商業(yè)用地等地塊推出量相對比較多，相比之下住宅用地推出量比較少。土地市場相對降溫的態(tài)勢已基本明朗。預(yù)計四季度，隨著我國經(jīng)濟自主穩(wěn)定增長、保障性安居工程建設(shè)的推進，城市地價總體水平將會延續(xù)平穩(wěn)增長。但隨著供需雙向調(diào)控政策全面落實、房地產(chǎn)業(yè)資金有序回流、通貨膨脹率有效抑制等因素的強化，城市居住地價增速將進一步回調(diào)。
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