上海“蓮花河畔景苑”一幢在建的商品房發(fā)生倒塌事故，人們?cè)诩鼻信瓮缛照业绞鹿试虻耐瑫r(shí)，也對(duì)開發(fā)商該如何賠償購(gòu)房者這個(gè)問(wèn)題表示出了極大的關(guān)注。

　　在權(quán)威部門給出具體賠償標(biāo)準(zhǔn)之前，我們不妨先聽(tīng)聽(tīng)專家對(duì)此的看法。

　　位于上海市閔行區(qū)的新建樓盤“蓮花河畔景苑”發(fā)生倒塌事故，人們?cè)陉P(guān)心建筑質(zhì)量問(wèn)題的同時(shí)，也關(guān)心著這樣一個(gè)問(wèn)題，即開發(fā)商如何賠償購(gòu)房者？因?yàn)?，房產(chǎn)可以算得上是絕大部分百姓一生當(dāng)中最大一筆的投資，很多人都是傾其所有來(lái)購(gòu)買一套房子的，在房?jī)r(jià)處在上漲階段的今天，事故的善后處理便變得復(fù)雜起來(lái)。人們不禁要問(wèn)，開發(fā)商怎樣賠償才算合理？是按照原價(jià)賠償還是照目前的市場(chǎng)價(jià)賠償？是否承擔(dān)違約責(zé)任？是不是所有的業(yè)主都可以提出賠償主張？……

　　目前政府部門已經(jīng)介入，相信不日會(huì)根據(jù)事故的原因來(lái)確定具體的賠償方案。在問(wèn)題得到解決之前，我們不妨聽(tīng)聽(tīng)專家的說(shuō)法。需要說(shuō)明的是，這些專家個(gè)人的分析意見(jiàn)僅供參考，并不能作為索賠的標(biāo)準(zhǔn)。

　　樓房倒塌受關(guān)注

　　6月30日下午，當(dāng)小編來(lái)到樓盤倒塌現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，為避免影響到相關(guān)部門的搶險(xiǎn)排險(xiǎn)工作，這里已被警方控制，一家來(lái)自南方的電視臺(tái)小編想進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)拍攝，但未得到允許。小編看到有工人正在事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)附近的河段內(nèi)清理污泥，相關(guān)人士表示，考慮到汛期已經(jīng)到來(lái)，要盡快對(duì)淀浦河防汛墻進(jìn)行搶修。

　　售樓處已經(jīng)門可羅雀，雖然大門敞開，但見(jiàn)不到一個(gè)人。在羅秀路上，卻聚集了很多一探究竟的市民。不過(guò)由于事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)受到控制，市民只能遠(yuǎn)觀，并相互之間交流著聽(tīng)來(lái)的各種小道消息。

　　在建樓盤倒塌事件發(fā)生在6月27日早上5：40分左右，倒塌的是一幢13層的小高層樓房，親身經(jīng)歷事件全部過(guò)程的市民在某房產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站的“蓮花河畔景苑”業(yè)主論壇上發(fā)帖稱，樓房倒塌一瞬間，造成強(qiáng)烈震動(dòng)，感覺(jué)像是發(fā)生了地震。

　　目前，設(shè)在梅隴西路968號(hào)的接待點(diǎn)基本上已經(jīng)見(jiàn)不到業(yè)主，工作人員解釋說(shuō)，經(jīng)過(guò)前三天集中接待，目前業(yè)主情緒已基本穩(wěn)定下來(lái)。據(jù)了解，樓盤開發(fā)商為上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)資金為800萬(wàn)元。

　　目前關(guān)于導(dǎo)致樓房倒塌的原因眾說(shuō)紛紜，是地基打得太淺？還是建筑材料質(zhì)量差？或是施工不過(guò)關(guān)？……在官方權(quán)威機(jī)構(gòu)檢測(cè)結(jié)果沒(méi)有公布之前，各種各樣的說(shuō)法、猜測(cè)滿天飛。

　　如何賠償成焦點(diǎn)

　　倒塌事件發(fā)生后，購(gòu)買“蓮花河畔景苑”的消費(fèi)者們已經(jīng)迅速行動(dòng)起來(lái)，并初步提出四點(diǎn)要求，主要如下：1、由于房屋存在質(zhì)量和建筑隱患，要求立即退房；2、1周之內(nèi)停止銀行的還貸；3、1周內(nèi)查明并公布事故的原因和責(zé)任人；4、要求開發(fā)商在1個(gè)月內(nèi)退還房款，支付合同上5%的違約金，賠償銀行利息，參考同地段房?jī)r(jià)補(bǔ)償原購(gòu)房差價(jià)，支付動(dòng)遷過(guò)渡安置及補(bǔ)償費(fèi)用等。

　　據(jù)小編了解，目前“蓮花河畔景苑”業(yè)主都準(zhǔn)備向開發(fā)商索賠。除了購(gòu)買倒塌樓房的業(yè)主向開發(fā)商提出索賠請(qǐng)求之外，在其他10幢樓里置業(yè)的業(yè)主也準(zhǔn)備向開發(fā)商提出賠償要求。

　　由于近階段房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，可能會(huì)讓賠償問(wèn)題變得復(fù)雜化。據(jù)了解，不少業(yè)主是在去年年底以12000元/平方米的價(jià)格買入的，而現(xiàn)在樓盤均價(jià)已經(jīng)達(dá)到15000元/平方米，那么，將按照那種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償呢？

　　在此，我們將各種爭(zhēng)論的焦點(diǎn)問(wèn)題集中起來(lái)，并聽(tīng)聽(tīng)法律專家對(duì)此的看法。當(dāng)然，其中主要涉及兩大人群：其一是購(gòu)買倒塌樓盤的業(yè)主，其二是購(gòu)買其他10幢樓盤的業(yè)主。由于兩大人群所遭遇的具體情況不同，因而必須分開來(lái)討論。

　　溢價(jià)部分應(yīng)考慮

　　對(duì)于購(gòu)買了倒塌樓房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，專家認(rèn)為在賠償時(shí)，應(yīng)該考慮溢價(jià)部分。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展告訴小編，對(duì)于購(gòu)買倒塌樓房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，因?yàn)榭紤]到開發(fā)商已經(jīng)不可能按時(shí)交付，形成預(yù)期違約責(zé)任，因此這部分業(yè)主可以要求開發(fā)商退款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在王展看來(lái)，這部分業(yè)主可以獲得的賠償主要包括以下四個(gè)方面：

　　房款退還 目前有業(yè)主提出退房，并全額退還房款，這種要求是否合理？雖然還沒(méi)過(guò)交房時(shí)間，購(gòu)房者能否以開發(fā)商違約為由解除合同？

　　“這部分業(yè)主有足夠的理由要求開發(fā)商退房并退還房款。”王展如是說(shuō)。王展分析認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)買倒塌樓房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，完全有理由要求開發(fā)商退款。他表示，按照合同的約定，開發(fā)商必須在年底交房，但現(xiàn)實(shí)狀況是樓房已經(jīng)倒塌，這實(shí)際上可以視作開發(fā)商預(yù)期違約，雖然理論上開發(fā)商還有機(jī)會(huì)自救，即在未來(lái)的6個(gè)月內(nèi)造出一幢與倒塌樓房相同的13層建筑出來(lái)，“不過(guò)這種可能性非常小，可以視為零。”王展說(shuō)。因?yàn)榻ㄖ┕すて诩由系鼗匦驴辈斓裙ぷ?，耗時(shí)肯定要超過(guò)半年時(shí)間。

　　基于上述分析，王展表示，既然開發(fā)商已經(jīng)沒(méi)有能力交付房屋，那么將來(lái)必定違約，導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，解除合同成為必然。在這種情況下，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商退還房款。

　　賠付違約金 業(yè)主提出，開發(fā)商應(yīng)該賠付5%的違約金。這個(gè)要求是否合理？

　　專家認(rèn)為，解除房屋買賣合同之后并退還房款，開發(fā)商構(gòu)成根本違約，那么必須賠付違約金。王展表示，在完成房屋買賣合同解除這個(gè)程序之后，即表明開發(fā)商無(wú)法在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交房，因此按照合同的約定，要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任也是合情合理的。當(dāng)然，具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該以合同規(guī)定為準(zhǔn)。“蓮花河畔景苑”的業(yè)主提出違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的5%，這可能是合同事先約定好的，則應(yīng)該以合同約定為準(zhǔn)。

　　在此需要注意的是，業(yè)主可能還會(huì)主張開發(fā)商承擔(dān)銀行按揭貸款利息，因?yàn)樵跇I(yè)主看來(lái)，樓房的倒塌，而導(dǎo)致自己額外支付一筆費(fèi)用，顯然不能由自己來(lái)承擔(dān)。但專家表示，業(yè)主在違約金與銀行貸款利息兩者中間只能選擇一項(xiàng)，而無(wú)法同時(shí)獲得。“《合同法》對(duì)此有規(guī)定，違約金與賠償損失兩者互為包含關(guān)系，這導(dǎo)致兩者無(wú)法同時(shí)得到。”王展說(shuō)。

　　溢價(jià)應(yīng)考慮 業(yè)主提出，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲，導(dǎo)致同地段的相同住宅價(jià)格出現(xiàn)了變化。而對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，由于先前購(gòu)買的住房已經(jīng)倒塌，因此再次置業(yè)時(shí)面臨成本上升的尷尬現(xiàn)實(shí)，考慮到所有事情皆因開發(fā)商而起，所以也應(yīng)該承擔(dān)這部分費(fèi)用。

　　雖然這項(xiàng)要求飽受爭(zhēng)議，但業(yè)主并沒(méi)有提無(wú)理要求。據(jù)了解，目前同地段相同品質(zhì)的二手房已經(jīng)上漲到15000元/平方米，對(duì)于在去年底購(gòu)房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，每平方米上漲了3000元，也就是說(shuō)，去年底購(gòu)買一套100平方米左右的兩房，前后相差30萬(wàn)元。而對(duì)于那些購(gòu)房自住的業(yè)主來(lái)說(shuō)，由于先前購(gòu)買的樓房已經(jīng)倒塌而不復(fù)存在，重新買房肯定要面臨成本增加的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　王展認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)再次置業(yè)時(shí)由于房?jī)r(jià)上漲造成的額外負(fù)擔(dān)。他表示，房?jī)r(jià)不斷上漲是現(xiàn)實(shí)存在的真實(shí)情況，業(yè)主再次置業(yè)時(shí)肯定會(huì)面臨更高的房?jī)r(jià)，會(huì)形成實(shí)際損失，因此如果開發(fā)商不賠償這部分損失，不符合社會(huì)常理。

　　至于賠付標(biāo)準(zhǔn)如何確定？專家認(rèn)為可以按照同時(shí)期、同地段、同類房屋的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)為比較依據(jù)。王展建議，為了能夠爭(zhēng)取到更為有利的條件，業(yè)主必須采取實(shí)際行動(dòng)，即要真正購(gòu)房。“如果只是停留在口頭上的設(shè)想，雖然也能通過(guò)評(píng)估的方式估算出實(shí)際損失，但還是不如采取實(shí)際行動(dòng)來(lái)得直接。”王展說(shuō)。

　　過(guò)渡費(fèi)用 有業(yè)主提出，買房之前為了支付首付款，已經(jīng)把自己的住房賣掉了，租房等待交房，而現(xiàn)在因?yàn)闃欠康顾?，平白無(wú)故讓自己又要多承擔(dān)一段大約一年時(shí)間的租金支出，這部分費(fèi)用理應(yīng)由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)。

　　王展表示，對(duì)于過(guò)渡性費(fèi)用，的確也屬于實(shí)際損失中的一種，而且也是由開發(fā)商造成的，因此業(yè)主提出這樣的要求也是合理的，可以向開發(fā)商提出索賠。他認(rèn)為，過(guò)渡性費(fèi)用包括兩個(gè)部分，其一是房租支出，另外就是過(guò)渡期間的銀行按揭貸款利息支出，業(yè)主可將這兩項(xiàng)合并在一起提出。

　　如何確定時(shí)間長(zhǎng)度？因?yàn)闀r(shí)間長(zhǎng)度決定了賠付金額的大小。王展表示可靈活確定。一般情況下，業(yè)主可根據(jù)合同約定的交房日期起，到實(shí)際取得房產(chǎn)的日期止。當(dāng)然，也可與開發(fā)商具體商定。至于過(guò)渡性費(fèi)用的大小，應(yīng)結(jié)合自己的實(shí)際情況，比如租住與所購(gòu)住房同類型的房子為佳，如果超出這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，可能會(huì)遭到開發(fā)商的反對(duì)。

　　兩大難點(diǎn)存爭(zhēng)議

　　從目前來(lái)看，還有兩大難點(diǎn)存在爭(zhēng)議。首先，按揭貸款是否繼續(xù)還？從控制風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該馬上就“斷供”。“房子都沒(méi)了，還有必要再向銀行繼續(xù)支付按揭貸款嗎？”這是業(yè)主的普遍看法。

　　對(duì)于還要不要繼續(xù)向銀行還按揭貸款，專家對(duì)此意見(jiàn)也不統(tǒng)一。有專家分析認(rèn)為，貸款合同和購(gòu)房合同是獨(dú)立分開的，雖然預(yù)備作為抵押物的樓房因?yàn)榈顾淮嬖诹耍坏?ldquo;斷供”，銀行還可以找業(yè)主其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押。由此看來(lái)，“斷供”不僅僅是壞了自身的信用資質(zhì)，而且還逃不掉債務(wù)，這種做法實(shí)在是得不償失。

　　但也有專家提出了不一樣的觀點(diǎn)。有專家認(rèn)為，在未取得房產(chǎn)證之前，業(yè)主之所以能夠從銀行申請(qǐng)到按揭貸款，是因?yàn)殚_發(fā)商提供了擔(dān)保。因此業(yè)主在此時(shí)選擇“斷供”也未嘗不可。不過(guò)在做“斷供”之前，應(yīng)該先與開發(fā)商之間解除房屋買賣合同，之后向銀行提供書面通知，這樣，“斷供”之后便無(wú)后顧之憂。

　　其次，其他業(yè)主的退房要求能否得到滿足呢？小編了解到，目前“蓮花河畔景苑”近400個(gè)業(yè)主都已提出了退房要求，這其中包括購(gòu)買倒塌樓房的業(yè)主，也包括其他的業(yè)主。可見(jiàn)業(yè)主都已受倒塌事件的影響，想離開這個(gè)是非之地。

　　上海保瑞律師事務(wù)所熊立民律師認(rèn)為，一般而言，退房難度不小。熊立民表示，按照現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定，退房的前提是整體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了較大的問(wèn)題，“這意味著樓房已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)居住功能，業(yè)主的退房請(qǐng)求才能得以實(shí)現(xiàn)。”他說(shuō)。

　　熊立民坦陳，此前購(gòu)房者因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題而索賠成功的案例并不多。對(duì)于一些常見(jiàn)的建筑質(zhì)量問(wèn)題，根本無(wú)法構(gòu)成退房條件。在此之前，他曾碰到有墻壁裂縫可伸進(jìn)手指的情形，即使如此，仍然沒(méi)能退房成功。

　　對(duì)于“蓮花河畔景苑”而言，由于事件波及范圍太廣，他認(rèn)為處理方式會(huì)有所不同。在他看來(lái)，如果政府部門請(qǐng)權(quán)威機(jī)構(gòu)鑒定后認(rèn)為，周邊還有樓房也存在安全問(wèn)題，且無(wú)法修復(fù)，那么業(yè)主的退房請(qǐng)求能得到滿足。如果周邊幾幢樓房不存在質(zhì)量問(wèn)題和安全問(wèn)題，那么，退房的要求恐怕不能獲得法律的支持。