【摘要】目前，我國保險(xiǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，各家保險(xiǎn)公司的投資領(lǐng)域在不斷擴(kuò)寬。在投資方面，保險(xiǎn)公司看好商業(yè)房地產(chǎn)，一直鐘情寫字樓投資，今年以來保險(xiǎn)公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資力度不斷加大。

　　可補(bǔ)充實(shí)際資本的誘惑
　　10月底，經(jīng)歷6個(gè)月的洽談，中國人壽投資寧波南站的20億元保險(xiǎn)資金已全部到位，這筆資金將以債權(quán)投資計(jì)劃合作的方式投資寧波市火車南站配套廣場(chǎng)及市政設(shè)施。這是保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)新典型案例。
　　“保險(xiǎn)業(yè)的資金具有長期性、穩(wěn)定性的特點(diǎn)，是優(yōu)質(zhì)的資金來源渠道。”寧波保監(jiān)局相關(guān)人士稱。幾乎在中國人壽敲定寧波地產(chǎn)投資的同時(shí)，太平人壽與北京置地簽署《金融街廣安中心D地塊項(xiàng)目寫字樓訂購協(xié)議書》。
　　協(xié)議顯示，D地塊寫字樓暫定總建筑面積約為12.48萬平方米，其中地上建筑面積約為8.78萬平方米，地下建筑面積約為3.7萬平方米（最終規(guī)劃指標(biāo)以北京市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為準(zhǔn)）。此次交易總價(jià)款約50.19億元，訂購協(xié)議已生效。
　　中國人壽與太平人壽的上述兩項(xiàng)投資，投資額超過70億元。這是自10月中旬安邦保險(xiǎn)海外購置寫字樓之后，險(xiǎn)企的又一大手筆商業(yè)地產(chǎn)投資。
　　事實(shí)上，今年以來，險(xiǎn)企在地產(chǎn)領(lǐng)域的多次出手頗為“大方”。4月份，生命人壽攜手佳兆業(yè)以54億元競(jìng)得深圳史上最大地塊；6月份，中國人壽84億元收購倫敦地標(biāo)大樓90%的股權(quán)；10月份，安邦保險(xiǎn)120億元買下紐約地標(biāo)華爾道夫酒店。
　　另外，前海人壽、合眾人壽、復(fù)星保德信人壽等保險(xiǎn)公司，也在各地直接拿地建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，部分險(xiǎn)企也通過旗下控股房地產(chǎn)公司“運(yùn)營、投資”商業(yè)地產(chǎn)，用于收取租金。
　　險(xiǎn)企2013年年報(bào)顯示，有超過20家保險(xiǎn)公司合計(jì)控制了超過100家非保險(xiǎn)類子公司，這些非保險(xiǎn)類子公司中最多的并不是銀行、也不是基金公司，而是房地產(chǎn)類公司。粗略統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，14家保險(xiǎn)公司共控股了49家房地產(chǎn)類公司。
　　值得一提的是，由于近年來險(xiǎn)企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)投資，以及投資性房地產(chǎn)“公允價(jià)值”風(fēng)險(xiǎn)的暴露，保監(jiān)會(huì)日前下發(fā)的《保險(xiǎn)公司資本補(bǔ)充管理辦法》征求意見稿，對(duì)險(xiǎn)企投資房地產(chǎn)進(jìn)行了規(guī)范。征求意見稿規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，采用成本模式計(jì)量，只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。
　　保監(jiān)會(huì)同時(shí)規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由歷史成本計(jì)量改為公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，以及保險(xiǎn)公司自用房地產(chǎn)改為以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，可以通過資本公積補(bǔ)充公司實(shí)際資本。這對(duì)于投資了大量商業(yè)地產(chǎn)的上市保險(xiǎn)公司無疑是利好。

　　辦公樓租金年增20%-25%
　　近年來，險(xiǎn)資購置的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)中，一大部分就是寫字樓。此前就有多家險(xiǎn)企爭(zhēng)搶北京金融街CBD，而在上述近期的兩宗地產(chǎn)投資中，太平人壽50.19億元購置的寫字樓就位于北京CBD的核心區(qū)域。
　　多家房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)表示，我國一線城市核心區(qū)域的寫字樓租金一直處于上漲態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來上漲還將持續(xù)。這成為險(xiǎn)資購置寫字樓的一大動(dòng)力。經(jīng)過2013年寫字樓租金全面暴漲，北京已經(jīng)成為全球辦公成本最高的城市之一。10月中旬DTZ戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕等國際代理行紛紛披露的三季度北京甲級(jí)寫字樓數(shù)據(jù)均顯示，由于供應(yīng)較少，北京核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓租金仍在上漲，CBD等區(qū)域的業(yè)主積極漲租金，過高的租金已迫使部分租戶向望京等新區(qū)遷移。
　　尤其是，中關(guān)村商圈甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)自2007年以來已經(jīng)連續(xù)7年斷供，今年三季度迎來核心區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)金融中心的入市，新增租賃面積5.1萬平方米，截至9月底該項(xiàng)目出租率已達(dá)85%以上；同時(shí)，中關(guān)村商圈的平均租金也環(huán)比上漲近2%，為每月每平方米309.4元。
　　另外，以一線城市中的上海為例。今年1-9月，上海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額仍保持增長。其中，辦公樓開發(fā)投資總額為287.72億元，較去年同期上漲13.1%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為264.37億元，較去年同期增加6.3%。此外，直至9月，上海今年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)5661億元，比去年同期增長8.4%。從全國范圍來看，寫字樓穩(wěn)定的投資年回報(bào)率和高增長率也為險(xiǎn)資投資寫字樓提供參考。
　　《2014-2018年中國寫字樓市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》指出，近年來辦公樓物業(yè)的投資年回報(bào)在4%-10%，辦公樓物業(yè)帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長率。從各行業(yè)對(duì)寫字樓的投資熱情來看，全國寫字樓開發(fā)投資額增長的同時(shí)，寫字樓銷售也在大幅度增長。
　　2013年，我國辦公樓開發(fā)投資額4652億元，同比增長38.2%；辦公樓累計(jì)施工面積24577萬平方米，同比增長26.5%；新開工面積6887萬平方米，同比增長15.0%；辦公樓竣工面積2789萬平方米，同比增長20.5%。2013年1-12月，我國辦公樓銷售面積2883萬平方米，同比增長27.9%；辦公樓銷售金額3747億元，同比增長35.1%。值得一提的是，第三季度，北京甲級(jí)寫字樓迎來中關(guān)村商圈的互聯(lián)網(wǎng)金融中心和東二環(huán)商圈的朝陽廣場(chǎng)PICC人壽保險(xiǎn)大廈兩個(gè)項(xiàng)目入市，新增89700平方米供應(yīng)，這使得北京甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到572萬平方米。

　　無憂保提示：綜上可知，保險(xiǎn)資金投資策略首要考慮的是穩(wěn)健、安全，保值增值相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資吸引著越來越多的保險(xiǎn)公司。盡管上海甲級(jí)寫字樓租金還在漲，而保險(xiǎn)公司買樓依然不手軟。