【摘要】作為世界經(jīng)濟(jì)火車(chē)頭的中國(guó)，現(xiàn)在越來(lái)越面臨著人口老齡化的問(wèn)題。據(jù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，從2013年到2053年，中國(guó)老年人口總數(shù)變化將2.02億到4.87億，這使得居民養(yǎng)老成為人們關(guān)注的重點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)、老齡金融成為“兵家必爭(zhēng)”之地。

　　“2.02億到4.87億，從14.9%到30%?！边@組數(shù)據(jù)不是描述誰(shuí)的財(cái)富增長(zhǎng)，而是從2013年到2053年中國(guó)老年人口總數(shù)變化和老齡化水平的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。由輕度老齡化階段至重度老齡化階段，需要未雨綢繆的不只是大眾，還有亟待發(fā)掘新機(jī)遇的投資機(jī)構(gòu)。

　　2013年至2021年被定位為中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金戰(zhàn)略準(zhǔn)備期，而由此向后推算的老齡產(chǎn)業(yè)黃金井噴期則為2025年前后，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的產(chǎn)業(yè)鏈條亦會(huì)不斷地開(kāi)疆拓土和趨于完整，除了保健、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)外，養(yǎng)老地產(chǎn)、老齡金融亦成為“兵家必爭(zhēng)”之地。

　　10月9日首屆中國(guó)國(guó)際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)上，全國(guó)老齡辦宣傳部主任刁海峰公開(kāi)表示：“未來(lái)3~5年可能會(huì)出臺(tái)針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的支持政策。”而在目前正“炙手可熱”的養(yǎng)老地產(chǎn)投資上，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)公司、信托公司等成為“跑馬圈地”的主力選手。

　　險(xiǎn)資的“天然需求”
　　《中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告2014》中有這樣一項(xiàng)結(jié)論值得關(guān)注，即中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)各板塊將逐步形成協(xié)同發(fā)展的態(tài)勢(shì)。目前的狀況是老齡服務(wù)市場(chǎng)先聲奪人，老齡房地產(chǎn)“炙手可熱”，老齡用品市場(chǎng)整體發(fā)展緩慢，老齡金融市場(chǎng)逐步覺(jué)醒。
　　中國(guó)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在養(yǎng)老地產(chǎn)的布局中，選擇了一套和國(guó)外經(jīng)驗(yàn)有極大不同的商業(yè)模式，即打通產(chǎn)品端與投資端并耕耘“全產(chǎn)業(yè)鏈”。一位業(yè)內(nèi)分析師曾這樣總結(jié)上述商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)：“保險(xiǎn)資金做養(yǎng)老社區(qū)將有效延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，增加盈利渠道，實(shí)現(xiàn)全生命周期覆蓋，獲得超過(guò)資金投資假設(shè)的收益率，把地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的預(yù)售期提前至中年投保的時(shí)候，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品端與投資端的直接對(duì)接?！?br>　　在過(guò)去兩三年里，每每與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的人碰面，寒暄的方式必然是“你們公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)？做養(yǎng)老社區(qū)沒(méi)？”在老齡化進(jìn)程加快的背景下，這樣的場(chǎng)景似乎都無(wú)可厚非，但背后顯示出的則是保險(xiǎn)資金在養(yǎng)老地產(chǎn)布局中“如日中天”的地位。
　　“布局早的公司在2006、2007年就已經(jīng)在研究中，而現(xiàn)在出手的基本上為時(shí)已晚。整個(gè)版圖就是那么大，后進(jìn)入者是無(wú)法分得一杯羹的?！币晃槐ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)人士這樣形容目前保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老地產(chǎn)布局上的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。
　　2010年9月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，保險(xiǎn)資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資將超過(guò)2000億元。
　　事實(shí)上，保險(xiǎn)公司對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求是有天然性的。慕尼黑再保險(xiǎn)董事會(huì)成員JoachimWenning近日在接受媒體人專(zhuān)訪時(shí)表示：“大多數(shù)公司在布局時(shí)首先會(huì)面臨的問(wèn)題是：究竟是否要自己耕耘。對(duì)于消費(fèi)者而言，是選擇購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)產(chǎn)品的同時(shí)即選擇單一的養(yǎng)老社區(qū)和服務(wù)，還是購(gòu)買(mǎi)了保險(xiǎn)產(chǎn)品后能拿到錢(qián)來(lái)選擇更多樣化的服務(wù)。也就是說(shuō)，保險(xiǎn)公司到底是只提供財(cái)務(wù)支持還是結(jié)合自有的養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)。”而基于成本和提供福利的考慮，保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老社區(qū)往往是分開(kāi)的。
　　另?yè)?jù)慕尼黑再保險(xiǎn)壽險(xiǎn)大中華區(qū)總經(jīng)理張路群透露：“對(duì)比美國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，其產(chǎn)品端和投資端往往是分開(kāi)的，投資端往往是以REITS、抵押貸款證券等形式為體現(xiàn)，而國(guó)內(nèi)產(chǎn)品端和投資端對(duì)接的方式是極具中國(guó)特色的。”
　　目前，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為三種類(lèi)型：一是以郊區(qū)社區(qū)+養(yǎng)老服務(wù)的類(lèi)型；二是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的類(lèi)型；三是CCRC模式主導(dǎo)的類(lèi)型，即持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)（ContinueCareofRetirementCommunity）。而用戶(hù)分類(lèi)上，大多是在基本養(yǎng)老之上的服務(wù)，主要針對(duì)中高端、高端用戶(hù)。
　　約70萬(wàn)平方米的土地、6000多戶(hù)的規(guī)劃，泰康人壽是最先“吃螃蟹者”。近日作為泰康養(yǎng)老社區(qū)的“總設(shè)計(jì)師”，泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升公開(kāi)表示，未來(lái)10年泰康人壽將投資1000億元用于全國(guó)約15個(gè)連鎖養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)?！拔覀儼佯B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當(dāng)成事業(yè)來(lái)做，地產(chǎn)商追求高周轉(zhuǎn)率快速回籠資金，但泰康可以拿1000億10年不賺錢(qián)，現(xiàn)在我們實(shí)際投入的150億相比泰康管理的6000億資產(chǎn)，對(duì)投資回報(bào)的影響很小，所以我們更有耐心把我們的產(chǎn)品做得優(yōu)質(zhì)。”陳東升的話(huà)也道出了保險(xiǎn)和做養(yǎng)老地產(chǎn)的不同。
　　合眾人壽在國(guó)內(nèi)首家提出CCRC模式，被業(yè)界認(rèn)為是中國(guó)保險(xiǎn)產(chǎn)品模式一次大的創(chuàng)新。除上述兩家保險(xiǎn)公司外，包括國(guó)壽、平安、新華、太平等多家保險(xiǎn)公司均在積極布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　無(wú)憂(yōu)保提示：綜上所述可知，中國(guó)由輕度老齡化階段至重度老齡化階段，亟待發(fā)掘新機(jī)遇的投資機(jī)構(gòu)。除了保健、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)外，養(yǎng)老地產(chǎn)、老齡金融亦成為“兵家必爭(zhēng)”之地。對(duì)此，專(zhuān)業(yè)人士表示，保險(xiǎn)資金做養(yǎng)老社區(qū)將有效延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，增加盈利渠道，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品端與投資端的直接對(duì)接。