【摘要】近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好因素開始不斷釋放。與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議開始積極部署消費(fèi)領(lǐng)域，從而，使得房地產(chǎn)迎來了發(fā)展的好機(jī)遇。

　　10月29日國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級(jí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效。其中六大消費(fèi)中提到要穩(wěn)定住房消費(fèi)。這是繼“9·30”房貸新政后又一針注入房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)心劑。“對(duì)于現(xiàn)在這樣一個(gè)觀望市場(chǎng)，信心的重要性不言而喻?！毙褫x集團(tuán)董事長(zhǎng)林中認(rèn)為。

　　利好效應(yīng)使得資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的信心也在發(fā)生變化，有保險(xiǎn)資金已經(jīng)開始重拾進(jìn)入一線城市和價(jià)值城市商業(yè)地產(chǎn)的熱情。10月底，經(jīng)歷6個(gè)月的洽談，中國(guó)人壽投資寧波（樓盤）南站的20億元保險(xiǎn)資金已全部到位，這筆資金將以債權(quán)投資計(jì)劃合作的方式投資寧波市火車南站配套廣場(chǎng)及市政設(shè)施工程基礎(chǔ)設(shè)施。這是保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)新典型案例。

　　多位上海寫字樓高管向筆者證實(shí)，保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的步伐在不斷加快，越來越多的保險(xiǎn)資金已將觸角伸向了成熟一線城市與價(jià)值城市的商業(yè)地產(chǎn)，這將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化。

　　“上海、北京（樓盤）等一線城市作為中國(guó)未來的金融中心，將與倫敦、紐約這樣的大城市比肩。內(nèi)資企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)揮作用和商業(yè)模式的優(yōu)化以及保險(xiǎn)資金蓄勢(shì)進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)，一定程度上將促進(jìn)未來資產(chǎn)價(jià)值的上行。”仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理顧東尼在接受筆者采訪時(shí)表示。

　　險(xiǎn)資蟄伏
　　“現(xiàn)在大量的保險(xiǎn)基金都想進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓市場(chǎng)，但大部分還不急于投資，更多的是在等待時(shí)機(jī)以及進(jìn)入的切入點(diǎn)。”顧東尼告訴筆者。
　　在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩調(diào)整之下，為何險(xiǎn)資會(huì)青睞一線城市的商業(yè)地產(chǎn)？
　　根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的美國(guó)，85%以上的保險(xiǎn)資金都會(huì)配置不動(dòng)產(chǎn)，這是一個(gè)行業(yè)趨勢(shì)。
　　“保險(xiǎn)資金投資策略首要考慮的是穩(wěn)健、安全。相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地產(chǎn)在保值增值方面相對(duì)穩(wěn)定?！鳖櫀|尼告訴筆者，在一個(gè)成熟市場(chǎng)中，投資回報(bào)率實(shí)際上反映的是投資風(fēng)險(xiǎn)的高低。一線城市寫字樓的投資回報(bào)率低于二線城市，正是反映了該市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)較低。
　　另外，在資本市場(chǎng)上，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)房企項(xiàng)目估值偏低造成一定程度的“價(jià)值洼地”，這正是保險(xiǎn)資本覬覦一線商業(yè)地產(chǎn)的原因之一。
　　鴻毅資本總裁張義鴻認(rèn)為，從寫字樓和零售的租賃市場(chǎng)來看，核心區(qū)域空置率較低、租金穩(wěn)定，這能夠?yàn)闃I(yè)主帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。因此，北上廣深等地的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)具備很好的投資價(jià)值，這對(duì)險(xiǎn)資而言極具吸引力。
　　除穩(wěn)健、安全和價(jià)值洼地外，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額穩(wěn)定上漲或?yàn)榱硪恢匾颉?br>　　以一線城市中的上海為例。今年1~9月，上海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額仍保持增長(zhǎng)。其中，辦公樓開發(fā)投資總額為287.72億元人民幣，較去年同期上漲13.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額為264.37億元人民幣，較去年同期增加6.3%。此外，直至9月，上海今年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)5661億元人民幣，比去年同期增長(zhǎng)8.4%。
　　“比起國(guó)際上的大都市，中國(guó)的一線城市有一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)是在副中心還有一些土地儲(chǔ)備，這些地方今后還可以發(fā)展為寫字樓、購(gòu)物中心或是園區(qū)。另外，比起歐美國(guó)家，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要快很多，中國(guó)企業(yè)的擴(kuò)張也非常迅速。全國(guó)各地的企業(yè)都有在一線城市開設(shè)分公司、設(shè)立總部的愿望，這樣就會(huì)產(chǎn)生較大需求量?！睂?duì)于一線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，顧東尼向筆者分析道。
　　至于險(xiǎn)資此刻的蟄伏和未來進(jìn)入的時(shí)間點(diǎn)，顧東尼告訴筆者：“以上海為例，今年上海市場(chǎng)租金略微上漲，買家和賣家處在一個(gè)膠著的階段。所以出現(xiàn)大宗交易的概率較低。但2015年將是保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓的重要時(shí)點(diǎn)?！?br>
　　買賣博弈
　　“大量的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)、物業(yè)，可使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和高收益，保險(xiǎn)資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不僅可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，同時(shí)也可獲得持續(xù)、穩(wěn)健的利潤(rùn)，即使不拋售股權(quán)，保險(xiǎn)公司也可以獲得可觀的分紅?！绷种懈嬖V筆者，險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的利好顯而易見。
　　事實(shí)上，從需求來講，很多內(nèi)資保險(xiǎn)公司已經(jīng)顯示出積極投資商業(yè)地產(chǎn)的意愿。
　　作為中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)的標(biāo)桿之一，中國(guó)平安近年來在房地產(chǎn)行業(yè)屢有建樹，尤其是對(duì)于一線城市的成熟商業(yè)。從操作模式上，除了債權(quán)、股權(quán)和物權(quán)外，還將繼續(xù)探索資產(chǎn)證券化及地產(chǎn)基金。
　　而據(jù)太平保險(xiǎn)內(nèi)部人士稱，太平保險(xiǎn)正擬籌劃200億元資金，關(guān)注一線商業(yè)地產(chǎn)。
　　“商業(yè)地產(chǎn)的投資收益率高于債券，低于股票，相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也低于股市，因此商業(yè)地產(chǎn)投資收益穩(wěn)定，符合險(xiǎn)資對(duì)投資收益的追求以及投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避等要求?！碧奖ｋU(xiǎn)一位不愿具名的高管告訴筆者。
　　平安不動(dòng)產(chǎn)副總經(jīng)理朱政堅(jiān)表示，作為金融機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)公司在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目上的角色主要是資源整合商?！跋Ｍ?lián)合各種專業(yè)公司，發(fā)揮專業(yè)作用，共同做出有特色的產(chǎn)品?！?br>　　但在供應(yīng)方面，“一線城市寫字樓可供投資的標(biāo)的相對(duì)有限?！鳖櫀|尼認(rèn)為，“一線城市的物業(yè)資本值正處于一個(gè)被資金追逐而走高的階段。未來一線城市核心地段寫字樓的租金仍會(huì)上升?！?br>
　　洗牌加劇
　　“未來一兩年內(nèi)，對(duì)于依靠場(chǎng)外私募類基金、信托投資的房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)的融資成本會(huì)逐漸走高。而資產(chǎn)負(fù)債率控制得比較安全的大型房企，可以通過增發(fā)股份等方式獲得一些長(zhǎng)期成本相對(duì)較低廉的資金來源。險(xiǎn)資的進(jìn)入，無疑將加劇行業(yè)的洗牌?！苯ㄣy精瑞資本董事長(zhǎng)李曉東告訴筆者。
　　目前來看，商業(yè)地產(chǎn)在融資方面呈現(xiàn)出的格局是：民間房地產(chǎn)私募基金活躍在商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，且規(guī)模不小，但資金成本普遍較高；一些大型國(guó)企所成立的并購(gòu)基金，目前來看也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)虎視眈眈，這些基金實(shí)力雄厚，融資成本也較低。而保險(xiǎn)公司投資商業(yè)地產(chǎn)，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身產(chǎn)生一定影響。
　　多位房地產(chǎn)私募基金界的內(nèi)部人士在接受筆者采訪時(shí)大多認(rèn)為，鑒于險(xiǎn)資的成本很低，一旦大舉進(jìn)入，一定程度上會(huì)擠壓目前的房地產(chǎn)私募基金。
　　盡管資本的趨利性會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)過度競(jìng)爭(zhēng)，不過李曉東認(rèn)為，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)或?qū)⒆尭髀焚Y本可從中分得一杯羹。
　　顧東尼也認(rèn)為，保險(xiǎn)基金不會(huì)對(duì)海外基金以及房地產(chǎn)私募基金造成過大影響。從國(guó)際市場(chǎng)上的經(jīng)驗(yàn)來看，包括紐約、倫敦等城市，各種資金之間可以形成一個(gè)很好的平衡和互補(bǔ)。而在中國(guó)北京、上海等一線城市，未來也會(huì)形成這種格局——既有很多有實(shí)力的國(guó)際基金，也有保險(xiǎn)基金、私募基金，各方都能在這個(gè)市場(chǎng)中尋找到自己的利益。
　　其實(shí)，對(duì)于一線城市商業(yè)而言，最大的挑戰(zhàn)是商業(yè)定位和運(yùn)營(yíng)的問題?！霸趥惗?，有一百多年歷史的建筑還在被很多跨國(guó)公司作為辦公室或者總部所在地使用，而在中國(guó)有一些建筑30年就需要翻新建造。政府未來需要為這些老建筑制定更好的規(guī)劃?！鳖櫀|尼說。

　　無憂保提示：綜上可知，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑，因此，很多險(xiǎn)資都開始布局房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，房地產(chǎn)成險(xiǎn)資2015年重要時(shí)點(diǎn)字號(hào)，這將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。