【摘要】隨著我國人口老齡化社會的加劇，人們對有關(guān)養(yǎng)老的問題越來越關(guān)注。但以房養(yǎng)老試點實施已一個月，老百姓似乎并不買賬，保險公司也大都保持觀望態(tài)度?！?a href="http://www.beihaihotel.net/shebaoanli/2300609/">以房養(yǎng)老”為何難推開？

　　其實，“以房養(yǎng)老”遭受冷落，是在情理之中的。之所以這么說，是因為在四城市正式試點之前，不少金融機構(gòu)已對“以房養(yǎng)老”做過多種嘗試，嘗試的結(jié)果無不以失敗告終。

　　以房養(yǎng)老為何難推開？盡管根據(jù)中國保監(jiān)會《試點指導(dǎo)意見》的規(guī)定，房子在抵押后降價，險企不會找抵押人索求差價賠償，而房價漲了，還可獲得相應(yīng)收益，抵押人做著“穩(wěn)賺不賠的買賣”。但是，房屋估值如何計算，按照政府的最低指導(dǎo)價還是最高指導(dǎo)價？缺少更多細(xì)節(jié)與操作標(biāo)準(zhǔn)的“以房養(yǎng)老”，會不會把幾十、上百萬的房子估值三、二十萬，或十萬、八萬？這些都是未知之?dāng)?shù)。而按“國際慣例”，即使不考慮未來房子貶值的因素，估值30萬的房子，反向融資的額度最多不超過15萬元。若抵押人長壽，活上20年或30年，一個月恐怕就只能領(lǐng)取幾百塊錢了，而幾百塊錢也只夠維持最基本的生活，生病怎么辦？

　　從理財?shù)慕嵌瓤?，“以房養(yǎng)老”算是一種創(chuàng)新型理財模式。但是，用來養(yǎng)老就值得商榷了。盡管金融專家、保險專家?guī)缀跏且恢碌恼J(rèn)為，“以房養(yǎng)老”對公眾的養(yǎng)老生活質(zhì)量會有很大的提高，但相對于險企，銀行在“以房養(yǎng)老”理財方面恐怕要更勝一籌。其實，不論是銀行版“以房養(yǎng)老”，還是保險版的“以房養(yǎng)老”，收益都未必能趕上租金。以北上廣為例，一套房產(chǎn)動輒價值幾百萬，若把房產(chǎn)賣掉，購買保本免稅的三年期、五年期國債，收益不僅穩(wěn)定，本金還可投資或備不時之需。當(dāng)然，也可以把城里的房子租出去，到郊區(qū)租房住，租金差足以維持日常生活。必要時，還可以賣掉城里的房子，到農(nóng)村買個小院，多好。從利益取向看，由于險企不是慈善機構(gòu)，必然要從“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)中取得利潤，這個利潤還必須是越多越好。從以往的經(jīng)驗看，不說腦瓜衰退的老人，就是我們這些自以為精明無比的中青年人，在險企的格式合同面前，在險企提供的保險條款面前，也是個弱者，博弈的結(jié)果恐怕是“堂吉訶德戰(zhàn)風(fēng)車”。目前，我國60歲及以上老年人口逾2.02億，占總?cè)丝诘?4.9%。面對洶涌而來的人口老齡化，如何養(yǎng)老，正考驗著政府，及我們每一個人。俗話說，“民知尊長養(yǎng)老而后能入孝悌；民入孝悌，出尊長養(yǎng)老，而后成教；成教而后國可安也?！弊鹄?、敬老，贍養(yǎng)老人不僅是法律義務(wù)，還是基本的道德準(zhǔn)則，是做人的底線。盡管“養(yǎng)兒防老”越來越靠不住了，但為人子女應(yīng)體諒、照顧父母的情感，盡量要“?；丶铱纯础?，盡量的要讓父母能夠愉悅的安享晚年生活。其實，對很多老人而言，明知“養(yǎng)兒防老”靠不住，但對于住了一輩子的房子，他們寧可苦了自己，也不愿意賣掉或抵押養(yǎng)老。

　　從本質(zhì)上看，“以房養(yǎng)老”只是為老年人提供了多一項的選擇，從來都是小眾的選擇，也難以成為養(yǎng)老的主流模式。但即便如此，各方均不應(yīng)忽略這種產(chǎn)品的重要性。在政府“兜底”基本養(yǎng)老的同時，多嘗試一些有益的補充性養(yǎng)老項目終歸是好的。從國外的經(jīng)驗看，試行“以房養(yǎng)老”需要政府的支持。在美國市場上，最受歡迎的住房反向抵押貸款產(chǎn)品是由美國住房和城市發(fā)展部在1989年推出的住房轉(zhuǎn)換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage，簡稱HECM）。

　　HECM是一項由美國國會認(rèn)可，由美國住房和城市發(fā)展部負(fù)責(zé)對該計劃的設(shè)計并監(jiān)管，由美國聯(lián)邦住房抵押貸款協(xié)會負(fù)責(zé)具體的運作（包括對貸款機構(gòu)進行資格審核和為貸款提供擔(dān)保）的一項計劃。HECM計劃的所包含的“無追索權(quán)條款”（Non-recourse Provision）（即倒按揭終止時貸款機構(gòu)可追償?shù)淖畲笾禐榉课莩鍪蹆r值與貸款終值兩者中較低者，貸款機構(gòu)無權(quán)向借款人的其他資產(chǎn)索償，倒按揭終止時房屋價值若超出貸款終值，超出部分退還給借款人或其繼承人），這一條款既很好地保護了借款人的權(quán)益，也鼓勵了更多人參與。

　　同時，美國住房和城市發(fā)展部還成立了一個擔(dān)保基金，以確保金融機構(gòu)至少能“保本”或“尚有盈余”。如果金融機構(gòu)不足“保本”，聯(lián)邦或州住房及城市發(fā)展部將出錢補足欠缺的部分。此外，美國的聯(lián)邦政府還針對住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)給予稅收優(yōu)惠等。

　　從我國的試點看，推行“以房養(yǎng)老”急需建章立制，通過立法或政策把體制中的“路障”一一清除，其中的關(guān)鍵是要把“以房養(yǎng)老”的“細(xì)節(jié)”做實，使“以房養(yǎng)老”具有可操作性。如，住宅的年限等必須有一個明確的說法。香港特區(qū)政府曾通過“香港按揭證券有限公司”推出一項名為“安老按揭計劃”的新貸款項目（下稱“逆按揭計劃”），讓香港的老人用其自有的住房來提供生活費。從程序上看，“逆按揭計劃”不但比一般按揭要求嚴(yán)格得多?？紤]到老年人在簽合約方面可能有的弱勢性，特區(qū)政府要求參與該計劃的人必須找安老按揭輔導(dǎo)法律顧問進行咨詢，在獲得律師的證明書之后才能與銀行簽署合約。

　　無憂保提示：通過以上描述，我們可以得知，房屋估值、降價風(fēng)險以及人的壽命等問題，讓大多數(shù)保險公司對以房養(yǎng)老保持觀望態(tài)度。此外，以房養(yǎng)老只是為老年人提供了多一項的選擇，對于保險公司來說，推行以房養(yǎng)老還存在諸多不確定性。