【摘要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國保險(xiǎn)行業(yè)的規(guī)模以及投資領(lǐng)域也在不斷的擴(kuò)大。而保險(xiǎn)公司在從前爭(zhēng)相投資的養(yǎng)老地產(chǎn)，越來越讓險(xiǎn)企覺得棋局難下了。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)如今面臨的挑戰(zhàn)和問題越來越多，將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)也增多。

　　實(shí)際養(yǎng)老地產(chǎn)保險(xiǎn)投資額遠(yuǎn)低預(yù)期
　　今年以來，險(xiǎn)企在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資越來越謹(jǐn)慎。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，今年2月，太平人壽向太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司增資5億元，用以滿足其上海周浦養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的資金需求；5月，平安人壽增資負(fù)責(zé)桐鄉(xiāng)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營的平安不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)10億元；今年3月總部在深圳的前海人壽以4億元高溢價(jià)購地建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，其間又通過對(duì)股東增資和貸款方式投資養(yǎng)老地產(chǎn)17.5億元。除此之外，今年上半年，絕大多數(shù)保險(xiǎn)公司都沒有出手拿地?！艾F(xiàn)在一線城市土地特別難拿。開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的資金有限，我們本計(jì)劃在廣西、遼寧、江蘇、北京拿地，但是上半年都沒有成功，不知道下半年形勢(shì)會(huì)不會(huì)好一些。”7月3日，一家在國內(nèi)多個(gè)城市拿了數(shù)千畝地的保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)部門負(fù)責(zé)人坦言。
　　就在今年，生命人壽、安邦保險(xiǎn)互相舉牌金地集團(tuán)的舉動(dòng)，引發(fā)險(xiǎn)資布局養(yǎng)老地產(chǎn)的遐想，到目前為止各險(xiǎn)企計(jì)劃投資養(yǎng)老地產(chǎn)的金額已超過2000億元，但保監(jiān)會(huì)官員曾在一次公開論壇上透露，截至去年10月末，保險(xiǎn)公司對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)際投資額僅為50億元，再加上今年前5個(gè)月的投資金額，實(shí)際投資金額不到100億元，不到計(jì)劃的二十分之一，也就是說，計(jì)劃投資額高企，但真金白銀實(shí)際投資的卻不多。據(jù)可查資料，自2010年保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》以來，國內(nèi)首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)由合眾人壽在2013年10月建成并開業(yè)運(yùn)營，其它險(xiǎn)企的養(yǎng)老社區(qū)則都要等到明后年才能正式推出。真正讓市場(chǎng)擔(dān)心的是，即使險(xiǎn)企能夠拿到足夠的土地開發(fā)，當(dāng)國內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化的時(shí)候，這些養(yǎng)老社區(qū)能不能吸引到足夠的客戶去購買保單并入住，才是一個(gè)大問題。

　　保險(xiǎn)投資養(yǎng)老地產(chǎn)棋局難下
　　美好的藍(lán)圖總是會(huì)遇到現(xiàn)實(shí)的難題?！皬哪猛恋亍⑸w房子、賣保險(xiǎn)、配套健康護(hù)理設(shè)施，保險(xiǎn)公司想賺錢得慢慢來，細(xì)火慢燉，眼前問題還有很多，險(xiǎn)企要下好養(yǎng)老地產(chǎn)這盤棋，需要邁過資金流動(dòng)性管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與運(yùn)營以及跨界資源整合等多重門檻?！?月3日，上海房地產(chǎn)資深觀察人士趙世俊稱。
　　據(jù)了解，按目前保監(jiān)會(huì)政策，險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)被限定在“只租不售”范圍，這已給一些保險(xiǎn)公司帶來了資金壓力。此前，合眾人壽董事長(zhǎng)戴皓指出，如果完全按照租賃模式，對(duì)于險(xiǎn)企而言投資大、收益低、周期長(zhǎng)，很難調(diào)動(dòng)社會(huì)資本投入的積極性，而消費(fèi)者更偏好購買，居住在自己家里，因此他建議養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)可租可售。險(xiǎn)企還希望能夠得到更多的稅收優(yōu)惠，一險(xiǎn)企不動(dòng)產(chǎn)投資部門負(fù)責(zé)人表示，如果可以對(duì)實(shí)物型養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃給予個(gè)人所得稅延遲繳稅的優(yōu)惠政策，即參與實(shí)物型養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃的個(gè)人，其繳納的保險(xiǎn)費(fèi)在不超過個(gè)人收入一定比例的范圍內(nèi)不繳納個(gè)人所得稅，而是在領(lǐng)取年金入住養(yǎng)老社區(qū)的時(shí)候再繳納個(gè)人所得稅，那么就能夠大大激發(fā)市場(chǎng)的需求。而更現(xiàn)實(shí)的難題是，險(xiǎn)企與地方政府在土地開發(fā)性質(zhì)上還存在著分歧。業(yè)內(nèi)人士透露，很多保險(xiǎn)公司做養(yǎng)老社區(qū)的地塊屬于商業(yè)用地。比如前兩年上海郊區(qū)賣給保險(xiǎn)公司用于養(yǎng)老社區(qū)的土地很可能會(huì)變?yōu)樯逃?，從而加重險(xiǎn)企的拿地成本。
　　“還有一個(gè)問題，現(xiàn)在保險(xiǎn)公司建養(yǎng)老社區(qū)有兩種方式，一是保險(xiǎn)公司設(shè)立子公司獨(dú)立運(yùn)作；另一種是股權(quán)合作模式，也就是保險(xiǎn)公司與開發(fā)商聯(lián)合成立股份公司，保險(xiǎn)公司提供資金支持和風(fēng)險(xiǎn)控制咨詢，開發(fā)商提供技術(shù)和市場(chǎng)開發(fā)，投資收益按股權(quán)比例分配。這一種往往會(huì)引發(fā)險(xiǎn)企和合作機(jī)構(gòu)之間的矛盾，現(xiàn)在市場(chǎng)上已經(jīng)有公司出現(xiàn)了這一問題，如某大型國有保險(xiǎn)公司在北方的一塊養(yǎng)老用地，開發(fā)了三年到現(xiàn)在都還只是開了個(gè)頭，連雛形都沒有，這是險(xiǎn)企的大忌。”7月4日，一位市場(chǎng)人士說。值得關(guān)注的一個(gè)現(xiàn)象是，從今年以來，一線城市如廣東、北京、上海的民政部門相繼出臺(tái)各種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)條例，這無疑會(huì)和保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老社區(qū)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

　　無憂保提示：通過以上描述，我們可以得知，今年以來，險(xiǎn)企在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資越來越謹(jǐn)慎，實(shí)際投資額遠(yuǎn)低預(yù)期。此外，險(xiǎn)企需要邁過資金流動(dòng)性管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與運(yùn)營以及跨界資源整合等多重門檻，保險(xiǎn)投資養(yǎng)老地產(chǎn)棋局難下。