【摘要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，保險(xiǎn)行業(yè)歷經(jīng)坎坷已經(jīng)逐漸走向成熟，其規(guī)模以及投資領(lǐng)域也在不斷的擴(kuò)寬。近期，平安信托透露投資歐洲物業(yè)意向，但具體交易細(xì)節(jié)并未表明。

　　保險(xiǎn)資金出海浪潮
　　2013年7月，平安人壽以2.6億英鎊入主英國(guó)地標(biāo)勞合社大樓，成為保險(xiǎn)資金海外不動(dòng)產(chǎn)投資第一單，交易由平安信托商務(wù)投資團(tuán)隊(duì)操刀。
　　“我們成員大多有海外教育或外資機(jī)構(gòu)從業(yè)背景，不少來自于外資房地產(chǎn)基金?！痹搱F(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人、物業(yè)投資事業(yè)部高級(jí)投資執(zhí)行總監(jiān)張曉鵬介紹，該團(tuán)隊(duì)主要受平安集團(tuán)保險(xiǎn)資金委托，配置現(xiàn)金流穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)，累計(jì)投資規(guī)模超過260億，以辦公樓為主，涵蓋園區(qū)辦公，商業(yè)、服務(wù)公寓、物流倉(cāng)儲(chǔ)等業(yè)態(tài)?！绊?xiàng)目已經(jīng)順利完成。因?yàn)槭菃我蛔鈶糸L(zhǎng)期租用，回報(bào)穩(wěn)定，非常適合匹配險(xiǎn)資?！睆垥赠i說，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資海外物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)不多，平安采用了國(guó)際知名的專業(yè)機(jī)構(gòu)，以確保在稅務(wù)、法律、財(cái)務(wù)上沒有瑕疵。
　　平安信托并未透露具體交易細(xì)節(jié)。但根據(jù)平安人壽2013年7月發(fā)布的重大關(guān)聯(lián)交易公告顯示，交易主體包括平安人壽及其控制的三家SPV（特殊目的載體）：安邦匯投有限公司（下稱“安邦匯投”）、安邦匯理有限公司（下稱“安邦匯理”）和青檸街有限公司（下稱“青檸街”）。三家SPV公司均注冊(cè)于香港，據(jù)公告披露，交易前SPV之間進(jìn)行了一輪增資：安邦匯投擬向安邦匯理增資6310萬英鎊，安邦匯理擬向青檸街增資5560萬英鎊，安邦匯理擬向青檸街提供股東貸款5264萬英鎊。有并購(gòu)律師分析，SPV可能是本宗并購(gòu)的融資主體。
　　該交易被市場(chǎng)視為險(xiǎn)資出海浪潮的開端。今年6月，中國(guó)人壽亦聯(lián)合卡塔爾主權(quán)基金進(jìn)場(chǎng)倫敦，以7.95億英鎊購(gòu)下地標(biāo)“金絲雀碼頭”。張曉鵬表示，目前平安信托團(tuán)隊(duì)仍在關(guān)注海外市場(chǎng)。“美國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)基本恢復(fù)，最好的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間是2010年，但當(dāng)時(shí)很少有中資機(jī)構(gòu)敢介入；歐洲機(jī)會(huì)比較多，最近歐洲央行的降息給并購(gòu)融資提供了很好的條件。但英國(guó)近來有大量資金涌入，利率提高、資產(chǎn)收益率比之前有所降低。”

　　保險(xiǎn)資金投資關(guān)注二線城市機(jī)會(huì)
　　張曉鵬表示，平安信托累計(jì)260億持有型物業(yè)仍以本土為主場(chǎng)。具體項(xiàng)目主要集中在北上廣深，武漢、沈陽(yáng)、重慶也有部分資產(chǎn)包，以寫字樓為主，涵蓋園區(qū)辦公，商業(yè)、服務(wù)式公寓、物流倉(cāng)儲(chǔ)等業(yè)態(tài)。
　　平安信托對(duì)商業(yè)資產(chǎn)較為謹(jǐn)慎?！斑@兩年受電子商務(wù)影響，很多商場(chǎng)銷售量波動(dòng)較大。但可以嘗試機(jī)會(huì)性投資，遇到性價(jià)比高的資產(chǎn)還是可以考慮?！迸c購(gòu)物中心相比，寫字樓對(duì)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)能力的要求較低，是險(xiǎn)資的主要投資方向。
　　張曉鵬認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)一線城市寫字樓價(jià)格較高，不容易找到合適投資機(jī)會(huì)，但是租賃需求比較旺盛， 資產(chǎn)流動(dòng)性較高、市場(chǎng)比較透明， 所以仍將聚焦于此；但在一些有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市，若以低價(jià)拿到核心地段的辦公樓，則有很好的成長(zhǎng)空間。中信建投證券近期一份研報(bào)稱，寫字樓是地產(chǎn)各業(yè)態(tài)中最后成熟的一類，需要有城市化率、人均GDP的提升為基礎(chǔ)，當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化過?！薄?br>　　至于險(xiǎn)資熱捧的養(yǎng)老地產(chǎn)，張曉鵬表示會(huì)謹(jǐn)慎看待：“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看肯定是險(xiǎn)資投資的發(fā)展趨勢(shì)，但在發(fā)展初期要想清經(jīng)營(yíng)模式，考慮居民實(shí)際支付能力。很多老年人能住在家里就不愿去外面花錢，我們必須要找到成本收益的臨界點(diǎn)?！?br>
　　無憂保提示：綜上所述，去年平安人壽收購(gòu)倫敦勞合社大樓事件被市場(chǎng)視為保險(xiǎn)資金出海浪潮的開端。此外，平安信托對(duì)商業(yè)資產(chǎn)較為謹(jǐn)慎，寫字樓對(duì)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)能力的要求較低，是險(xiǎn)資的主要投資方向。