【摘要】目前，保監(jiān)會(huì)正在修訂投資性房地產(chǎn)的償付能力資產(chǎn)認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)，并處于公開(kāi)征求意見(jiàn)階段。在新的認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布實(shí)施和本次清理工作完成前，各保險(xiǎn)公司暫停執(zhí)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量政策。即已采用的，不得再確認(rèn)新的評(píng)估增值；未采用的，不得改用公允價(jià)值計(jì)量。

　　一場(chǎng)涉及15家采用公允價(jià)值法對(duì)房地產(chǎn)投資估值的保險(xiǎn)公司整頓行動(dòng)正在進(jìn)行，其中有兩家公司被監(jiān)管層列為重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。6月5日，保監(jiān)會(huì)下發(fā)文件稱，將對(duì)保險(xiǎn)公司報(bào)送的以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)逐項(xiàng)審核，對(duì)不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和償付能力監(jiān)管規(guī)定的，將責(zé)令公司調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表賬面價(jià)值和償付能力報(bào)表認(rèn)可價(jià)值，并區(qū)分問(wèn)題性質(zhì)確定是否對(duì)以前各期償付能力報(bào)告進(jìn)行追溯重述。

　　媒體梳理年報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，所有險(xiǎn)企中有33家公司有投資性房地產(chǎn)行為，其中15家采用“公允價(jià)值法”，包括12家壽險(xiǎn)和3家財(cái)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表里的投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，是通過(guò)按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估后確定的。

　　5日，媒體從權(quán)威渠道獨(dú)家獲悉，12家壽險(xiǎn)公司中估值增長(zhǎng)比例最高的是正德人壽。從2013年報(bào)看，正德人壽去年以11.2億的成本投資房地產(chǎn)，年底估值已增值到20億?！岸凑战衲曜钚律蠄?bào)的財(cái)報(bào)，正德人壽對(duì)這項(xiàng)投資的估值又增長(zhǎng)到了28億，一年之內(nèi)翻了1.5倍。是不是符合客觀市場(chǎng)行情，我們需要逐項(xiàng)審核并重新評(píng)估?！币晃槐１O(jiān)會(huì)內(nèi)部人士對(duì)媒體說(shuō)。

　　在獲得的數(shù)據(jù)中，財(cái)險(xiǎn)方面估值最高的是人保財(cái)險(xiǎn)，增值了1.9倍。但上述保監(jiān)會(huì)人士認(rèn)為，因?yàn)槿吮＿M(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)非常早，加上部分歷史原因，增值翻近兩倍“較符合市場(chǎng)規(guī)律，盡管如此也需要接受監(jiān)管的評(píng)估和核實(shí)”。

　　相比之下，該人士認(rèn)為，另一家總部由北京（樓盤(pán)）搬到深圳（樓盤(pán)）的財(cái)險(xiǎn)公司更引人關(guān)注。這家注冊(cè)資本90億的公司2011年購(gòu)得北京CBD的兩個(gè)地塊，購(gòu)地成本為61.1億。到2013年這筆投資已由無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)科目，運(yùn)用公允價(jià)值法計(jì)量變成157.3億元,增值96億?！斑@家公司的利潤(rùn)估值已占到15家公司總估值增長(zhǎng)利潤(rùn)的1/5?！鄙鲜鋈耸客嘎?。

　　按照保監(jiān)會(huì)今年最新統(tǒng)計(jì)，行業(yè)里15家擁有投資性房地產(chǎn)的公司總成本接近250億，采用公允價(jià)值法估值目前已價(jià)值近500億，平均翻一倍。“你會(huì)看到一些公司每個(gè)季度報(bào)上來(lái)的投資性房地產(chǎn)估值都在增高，特征非常明顯?！?/p>

　　多位監(jiān)管人士對(duì)透露，此次重點(diǎn)排查，生命人壽等公司的房地產(chǎn)投資估值也在關(guān)注之內(nèi)?！八^追溯重述，就是依據(jù)我們逐項(xiàng)整合結(jié)果重新計(jì)算公司的償付能力，如果不達(dá)標(biāo)或者因考慮原虛高的償付能力而給新業(yè)務(wù)、新設(shè)立分支機(jī)構(gòu)等許可，都將撤銷(xiāo)?！鄙鲜鋈耸客嘎丁?/p>

　　正德償付能力逼紅線
　　采用公允價(jià)值法計(jì)量的壽險(xiǎn)公司除正德人壽外，還包括生命人壽、泰康人壽、合眾人壽和華夏人壽等。自2012年保險(xiǎn)資金投資新政連續(xù)下發(fā)以來(lái)，對(duì)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)等門(mén)檻和限制比例越發(fā)放寬，保險(xiǎn)公司以養(yǎng)老地產(chǎn)、基礎(chǔ)建設(shè)等概念投資房地產(chǎn)越發(fā)增多。
　　但由于房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不一、出入較大，容易被持有投資性房地產(chǎn)的公司作為調(diào)節(jié)利潤(rùn)和拔高償付能力充足率的工具。
　　仍以上述在北京CBD購(gòu)置兩個(gè)地塊的財(cái)險(xiǎn)公司為例，其償付能力充足率遠(yuǎn)高于監(jiān)管線與其公布的利潤(rùn)不無(wú)關(guān)系?！?013年度實(shí)現(xiàn)盈利，年末實(shí)際資本較2012年末增加了32億，2013年末償付能力充足率由2012年末的1199%上升至1536%。”該公司年報(bào)稱。
　　而正德人壽的償付能力卻沒(méi)有那么充裕，一直徘徊在150%的監(jiān)管紅線上。2013年正德人壽披露償付能力為153.5%。相比2012年降低了近30個(gè)百分點(diǎn)。下滑原因一是由于對(duì)業(yè)務(wù)要求的最低資本增加，二是正德人壽擴(kuò)大了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、信托計(jì)劃等另類(lèi)資產(chǎn)的投資，由于此類(lèi)資產(chǎn)償付能力認(rèn)可比例較低，整體資產(chǎn)的認(rèn)可比例下降，導(dǎo)致實(shí)際資本下降。
　　據(jù)監(jiān)管層人士透露，正德人壽對(duì)投資性房地產(chǎn)估值處于持續(xù)增長(zhǎng)狀態(tài)，“11億的成本，去年底估值20億，今年4月份又到28億了，屬于壽險(xiǎn)里翻倍最高的?！鄙鲜鋈耸空J(rèn)為這與其急需提高償付能力有關(guān)。
　　除了投資性房地產(chǎn)，多位業(yè)內(nèi)人士也表示，自用房地產(chǎn)的估值與核算也值得關(guān)注?！霸谕顿Y不動(dòng)產(chǎn)還未放開(kāi)的時(shí)候，保險(xiǎn)公司都是以自用名義購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，通過(guò)每年采用公允價(jià)值法對(duì)固定資產(chǎn)的重估，一方面可增加資產(chǎn)賬面價(jià)值，一方面增加凈資產(chǎn)的資本公積科目，都是提高償付能力的操作手法?！绷硪晃唤咏O(jiān)管人士對(duì)媒體透露。

　　公允價(jià)值法三“禁區(qū)”
　　本報(bào)獲得的保監(jiān)會(huì)新下發(fā)的投資性房地產(chǎn)的償付能力資產(chǎn)認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿），對(duì)自用與投資性的房地產(chǎn)作出清晰界定，并明確指出三類(lèi)投資性房地產(chǎn)在做償付能力評(píng)估時(shí)，不得使用公允價(jià)值計(jì)量：
　　一是尚未達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的在建房屋建筑物及其土地使用權(quán)；二是以出租為目的，但自確定持有目的起的一年內(nèi)未租出的土地使用權(quán)、房屋建筑物；三是位于地級(jí)市以下地區(qū)的投資性房地產(chǎn)（養(yǎng)老地產(chǎn)除外）。
　　采用公允價(jià)值法評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)難以界定和核實(shí)，監(jiān)管的難點(diǎn)還在于，對(duì)用第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和公信力了解也有限，難以指定。所以該征求意見(jiàn)稿對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出一定限制：
　　要求必須委托經(jīng)財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)批復(fù)具有證券評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，或者符合《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。并且一旦確定后不得隨意變更，保監(jiān)會(huì)認(rèn)為保險(xiǎn)公司與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間有不恰當(dāng)委托關(guān)系的，有權(quán)要求更換。
　　所謂投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。
　　在意見(jiàn)稿中有四類(lèi)明確規(guī)定不屬于投資性房地產(chǎn)：一是持有目的不明確或限制的土地使用權(quán)和房屋建筑物（包括在建）；二是建造之后準(zhǔn)備出售的房屋建筑物及其土地使用權(quán)；三是已簽訂租賃協(xié)議但租賃期尚未開(kāi)始的房屋建筑物使用權(quán)；四是保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)或委托他人經(jīng)營(yíng)的酒店等與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的房屋建筑物及其土地使用權(quán)。

　　無(wú)憂保提示：通過(guò)上面信息我們可以了解到采用公允價(jià)值法評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)難以界定和核實(shí)，監(jiān)管的難點(diǎn)還在于，對(duì)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和公信力了解也有限，難以指定。保險(xiǎn)公司可以通過(guò)“操控”估值利潤(rùn)來(lái)提高其償付能力。而償付能力，是監(jiān)管審批新業(yè)務(wù)、許可新設(shè)分支機(jī)構(gòu)等行政行為的重要參考指標(biāo)。房地產(chǎn)一旦進(jìn)入下行通道，這些虛增的泡沫風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。