【摘要】養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展受到了很多因素的限制，只租不售是限制養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的最主要原因，給保險(xiǎn)業(yè)帶來了巨大的資金壓力，也不利于養(yǎng)老問題的解決。

　　對于保險(xiǎn)資金投資興建的養(yǎng)老社區(qū)，目前的政策紅線是“只租不售”。按照保監(jiān)會(huì)規(guī)定，險(xiǎn)資投資興建養(yǎng)老社區(qū)，不同于房地產(chǎn)商可以通過預(yù)售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細(xì)則要求“保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，不得自行開發(fā)建設(shè)投資項(xiàng)目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入”。

　　這一“鐵律”給不少保險(xiǎn)公司帶來了資金壓力。保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)預(yù)測，養(yǎng)老社區(qū)要達(dá)到盈利平衡，至少需要5到8年時(shí)間。

　　劉校君曾表示，以合眾人壽武漢養(yǎng)老社區(qū)為例，預(yù)計(jì)15年可以收回土地及建設(shè)投資。

　　在戴皓看來，“只租不賣”是目前險(xiǎn)資投資養(yǎng)老社區(qū)承受的最大壓力。在合眾人壽，客戶可以通過保單形式鎖定某套單元的使用權(quán)，“比如說70年都?xì)w你使用了”，但戴皓更希望保監(jiān)會(huì)能出臺(tái)允許養(yǎng)老社區(qū)“租售結(jié)合”的政策。

　　他說，目前國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)大多采用租賃模式，但如果完全按照租賃模式，對于投資人來說投資大、收益低、周期長，很難調(diào)動(dòng)社會(huì)資本投入的積極性。對于消費(fèi)者來說不喜歡租房，更偏好購買，居住在自己家里。

　　戴皓建議，我國的養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，可租可售。為確保老年人利益和社區(qū)品質(zhì)，需要限制社區(qū)居住家庭必須有1名55歲以上老人，社區(qū)產(chǎn)權(quán)限定只能銷售給符合年齡限制的老人，當(dāng)老人離世時(shí)，經(jīng)營商可回購，仍然出售給老人。

　　目前，保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)，在拿地時(shí)可獲得優(yōu)惠政策，如果養(yǎng)老社區(qū)“可租可售”，如何保證保險(xiǎn)公司專注養(yǎng)老，而不是炒房？

　　對此，戴皓認(rèn)為，拿了養(yǎng)老性質(zhì)的地，但確實(shí)經(jīng)營不好，一部分需要變成房地產(chǎn)出售，這部分應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳相應(yīng)差價(jià)。

　　“可能很多房地產(chǎn)開發(fā)商投資養(yǎng)老地產(chǎn)，會(huì)用開發(fā)的利潤去貼補(bǔ)養(yǎng)老。保險(xiǎn)公司也一樣，用開發(fā)利潤貼補(bǔ)支持養(yǎng)老，行業(yè)才會(huì)有后續(xù)的活力?！贝黟┱f。

　　無憂保提示：只租不售是保險(xiǎn)業(yè)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)承受的最大壓力，不利于養(yǎng)老社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，我國的養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展可以借鑒國際的經(jīng)驗(yàn)，采取可租可售的模式，只有這樣才能真正促進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)解決養(yǎng)老問題的。