【摘要】據(jù)了解，此前因?yàn)樯藟?，安邦人壽不斷的舉牌金地集團(tuán)，而引發(fā)行業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。這使得人們猜想保險(xiǎn)與地產(chǎn)這兩個(gè)原本關(guān)聯(lián)度不大的產(chǎn)業(yè)將會(huì)有什么樣的新發(fā)展呢？下面就和小編一起來看看具體內(nèi)容吧！

　　在并不平靜的資本市場，不少手持重金的資本大鱷們匿伏已久，蠢蠢欲動(dòng)。這些資本不僅看中目前地產(chǎn)股被明顯低估的投資價(jià)值，還瞄準(zhǔn)了未來規(guī)模高達(dá)數(shù)萬億的誘人蛋糕—養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　險(xiǎn)資加速潛伏地產(chǎn)步伐
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度，除生命人壽、安邦人壽外，還有中國人壽、平安人壽、太平洋人壽為代表的10余家保險(xiǎn)公司成為17家地產(chǎn)股(不包括港股)的前十大股東。其中，壽險(xiǎn)龍頭中國人壽分別持有萬科、華僑城、北京城建、宜華地產(chǎn)、海博股份、海寧皮城等6家公司股份，成為持有地產(chǎn)股家數(shù)最多的險(xiǎn)資企業(yè)。值得關(guān)注的是，僅今年一季度，中國人壽和太平洋人壽分別成為5家、3家地產(chǎn)股的前十大股東。而此前，中國人壽已持有在港交所上市的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)29%股份，位居第一大股東。
　　從資金動(dòng)向來分析，今年一季度在這17家被險(xiǎn)資持有的地產(chǎn)股中，有5家屬新持有，5家被增持，6家減倉，1家持股未變，持股變動(dòng)總數(shù)為47226.68萬股，粗略估算險(xiǎn)資新買入或增持上述股份所涉金額近百億元人民幣。對此，有戴德梁行的資深分析師認(rèn)為，監(jiān)管層對保險(xiǎn)公司投資領(lǐng)域和范圍進(jìn)一步松綁，刺激險(xiǎn)資布局地產(chǎn)業(yè)的步伐明顯加快，雖然目前險(xiǎn)資投資地產(chǎn)股的資金量并不大，但未來或?qū)⒊蔀榇笞诮灰椎闹饕I家。

　　萬億大蛋糕養(yǎng)老+地產(chǎn)
　　養(yǎng)老地產(chǎn)是“養(yǎng)老＋地產(chǎn)”的一種開發(fā)模式，既可以被視作地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)細(xì)分子行業(yè)，也可以被當(dāng)作養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分。近年來，不僅各大房企紛紛搶占養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，而且多家保險(xiǎn)公司也開始在該領(lǐng)域“跑馬圈地”。
　　從房地產(chǎn)行業(yè)來看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)已有超過30家房企拿地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，其中既有保利地產(chǎn)、萬科這樣的行業(yè)巨頭，也有云南城投、世榮兆業(yè)這類規(guī)模不大的中小企業(yè)。
　　一家廣東地產(chǎn)公司董秘在接受采訪時(shí)稱，未來3年或?qū)⒊蔀橹袊B(yǎng)老地產(chǎn)的爆發(fā)期。主要原因有兩點(diǎn)，一是未來可觀的市場機(jī)會(huì)；二是面臨多年宏觀調(diào)控壓力和近期市場風(fēng)險(xiǎn)壓力下的房地產(chǎn)業(yè)，正尋求新的突破方向。大量房地產(chǎn)公司正從傳統(tǒng)的“房地產(chǎn)制造業(yè)”轉(zhuǎn)型升級，如萬科的工業(yè)化生產(chǎn)、華僑城的旅游地產(chǎn)、金融街的物業(yè)持有經(jīng)營，養(yǎng)老地產(chǎn)也是地產(chǎn)公司的選擇之一。
　　該人士進(jìn)一步分析，以往房地產(chǎn)業(yè)多是從事“買斷型”經(jīng)營模式，一旦向“持有型”轉(zhuǎn)變，其財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)情況將完全不同，資金成本壓力會(huì)比以往提升許多。迫于這種壓力，目前地產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，也多是“雷聲大雨點(diǎn)小”的試探性行為，遠(yuǎn)未形成氣候。
　　再從保險(xiǎn)業(yè)層面來看，近年來直接進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的險(xiǎn)企層出不窮。例如，將“養(yǎng)老”事業(yè)列入核心業(yè)務(wù)的泰康人壽，2010年在北京(樓盤)昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)購置2000畝地，斥資40億元，投建新型健康養(yǎng)老院“泰康之家”。同一年，合眾人壽與湖北武漢(樓盤)蔡甸區(qū)政府合作，計(jì)劃興建“合眾人壽健康社區(qū)”，計(jì)劃投資80億元，首期動(dòng)工面積約700至800畝。此外，布局養(yǎng)老地產(chǎn)的還有中國人壽、平安集團(tuán)、新華保險(xiǎn)、中國人保、中國太平等多家保險(xiǎn)公司。
　　但由于城市土地資源緊缺，且保險(xiǎn)企業(yè)拿地成本過低，自2013年下半年開始，多個(gè)地方政府不再向保險(xiǎn)企業(yè)出讓養(yǎng)老建設(shè)用地。某保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在拿地很難，已經(jīng)商談的土地也被當(dāng)?shù)卣型Ａ?，短期?nèi)可能只限于對已經(jīng)拿到的土地進(jìn)行開發(fā)。
　　面對巨大的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，地產(chǎn)商受制于高企的資金開發(fā)成本，而保險(xiǎn)公司則苦于以往拿地開發(fā)的模式難以持續(xù)，雙方都遇到了發(fā)展瓶頸。當(dāng)前出現(xiàn)的保險(xiǎn)公司舉牌地產(chǎn)股的案例，則提供了一種險(xiǎn)資通過購買地產(chǎn)上市公司間接進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的新可能。
　　深圳(樓盤)巨柏基金首席分析師祝朝安認(rèn)為，從這些舉牌案例可以看到，部分保險(xiǎn)公司投資風(fēng)格有所轉(zhuǎn)變，從以往的分散組合委托投資，向集中持股轉(zhuǎn)變；從穩(wěn)健溫和的隱形投資人，到兇猛舉牌的野蠻大鱷，其激進(jìn)擴(kuò)張的投資策略可見一斑。2014年5月1日起，新的保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理辦法運(yùn)行，
　　投資于不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%；投資于不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于本公司上季末總資產(chǎn)的3%，兩項(xiàng)合計(jì)不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%；權(quán)益類投資比重加大到30%，不動(dòng)產(chǎn)投資有所松綁?？梢灶A(yù)見，未來這樣的舉牌案例還會(huì)進(jìn)一步增多。
　　有保險(xiǎn)界人士認(rèn)為，險(xiǎn)資進(jìn)入后，可能引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的變革。因?yàn)楫?dāng)前開發(fā)商采用的是“建筑-銷售”的短期模式，而保險(xiǎn)公司往往采取長線投資，它們希望一處地產(chǎn)能提供至多20年的現(xiàn)金流，這將催生對投資優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的需求。
　　由此不難看到，“保險(xiǎn)+地產(chǎn)”可能是一種優(yōu)勢互補(bǔ)的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式，既解決了資金問題，又能擁有具體操作的能力。但參與雙方到底由誰來主導(dǎo)，則是需要反復(fù)博弈的大問題。

　　財(cái)務(wù)平衡舉足輕重
　　盡管養(yǎng)老地產(chǎn)的市場空間極為可觀，但是中國養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，多數(shù)處在初期虧損階段，如何實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡任重道遠(yuǎn)。
　　據(jù)測算，即使在目前老齡化尚不嚴(yán)重的情況下，社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)的缺口仍然很大，極度供不應(yīng)求。當(dāng)前養(yǎng)老床位總需求可能高達(dá)1000萬張左右，而全國僅能提供342萬張。今后老齡化較為充分時(shí)，初步測算2.02億老年人口可撬動(dòng)5萬億養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，可提供超過1000萬個(gè)就業(yè)崗位，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的刺激很大。
　　但從項(xiàng)目收益情況看，由于養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利周期是一個(gè)很緩慢的過程，因此何時(shí)實(shí)現(xiàn)收支平衡成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵?！耙话銍H上養(yǎng)老社區(qū)的回報(bào)周期是10年以上，保險(xiǎn)公司如果大手筆投資公建項(xiàng)目和配套設(shè)施，回報(bào)周期有可能長達(dá)20年以上。”一位業(yè)內(nèi)專家說。
　　泰康人壽董事長陳東升也曾多次公開表示，養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目周期大約是30年，其中前10年是不賺錢的，像泰康拿地蓋養(yǎng)老社區(qū)用了5年，如果入住率要達(dá)到70%~90%可能又要三、五年。
　　對此，一位申銀萬國資管人士告訴媒體，要實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的持續(xù)運(yùn)營，有兩個(gè)問題是必須要考慮周全的，一是如何實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡。財(cái)務(wù)上能夠持續(xù)，才是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能維持下去的決定性因素。二是如何才能服務(wù)到位。投資養(yǎng)老地產(chǎn)，既有開發(fā)建造過程中的硬件問題，也有物業(yè)服務(wù)方面的軟件問題。這些方面都需要充分考慮老年人的基本需求，可以借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，但必須考慮中國國情。至少到目前為止，還沒有出現(xiàn)全國性的養(yǎng)老服務(wù)品牌。
　　中國老齡化正在加速，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的春天正在來臨。面對正處于起步階段的中國高端養(yǎng)老地產(chǎn)，除國內(nèi)的險(xiǎn)資企業(yè)與地產(chǎn)公司外，外資也早已虎視眈眈。
　　深圳國盛資本某執(zhí)行董事告訴媒體，以往由于政策準(zhǔn)入方面的限制，外資養(yǎng)老項(xiàng)目少有成功，如2005年即高調(diào)公布的國際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，上海(樓盤)國際醫(yī)學(xué)園區(qū)的德國奧古新諾頤養(yǎng)中心，就因拿地受阻失敗。但在目前政策環(huán)境下，境外資本很可能卷土重來。與國內(nèi)資本相比，這批境外資本多擁有長期的養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展和運(yùn)營及經(jīng)驗(yàn)，在中國投資建設(shè)的項(xiàng)目可以迅速進(jìn)行復(fù)制。只要中國高端人群對其理念接受和認(rèn)同，其商業(yè)模式取得成功的概率很大。這對于國內(nèi)資本來說，具有很大的壓力。

　　無憂保提示：通過上面信息我們可以了解到，險(xiǎn)資加速潛伏地產(chǎn)步伐，養(yǎng)老地產(chǎn)是“養(yǎng)老＋地產(chǎn)”的一種開發(fā)模式，各大房企紛紛搶占養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，而且多家保險(xiǎn)公司也開始在該領(lǐng)域“跑馬圈地”。