【摘要】“以房養(yǎng)老”模式試點(diǎn)一年有余，進(jìn)展微乎其微，目前也僅有幸福人壽一家保險(xiǎn)公司推出“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品。“以房養(yǎng)老”還沒有得到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的普遍認(rèn)可。我國(guó)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)并不穩(wěn)定，波動(dòng)比較大，這就致使“以房養(yǎng)老”被視為了高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品。

　　在目前的市場(chǎng)條件下，幸福人壽試點(diǎn)的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品無疑是小眾的?！皬膰?guó)外的經(jīng)驗(yàn)來看，‘以房養(yǎng)老’也是小眾的業(yè)務(wù)?！焙卵萏K說，“不過歐美國(guó)家主要針對(duì)的是獨(dú)棟的房屋(Single House)，保險(xiǎn)企業(yè)看中的不是房子，而是房子所占有的土地權(quán)益。”

　　“我們認(rèn)為國(guó)外的‘以房養(yǎng)老’比較成功，但是我們不能照搬。中國(guó)目前有地有房的群體是有，但是數(shù)量很少，且這部分人也不太需要‘以房養(yǎng)老’。我們的房地產(chǎn)多是70年產(chǎn)權(quán)的公寓住宅，盡管有些地方地段很好，但是也不能進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃安排。”郝演蘇說。

　　與郝演蘇的觀點(diǎn)相似，社科院的郭金龍教授認(rèn)為，保險(xiǎn)公司推出“以房養(yǎng)老”屬于商業(yè)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司和參保人都想從中獲利，這中間就有了博弈關(guān)系，很難平衡，波動(dòng)的房?jī)r(jià)，會(huì)讓產(chǎn)品的提供者保險(xiǎn)公司承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　郭金龍分析，如果房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，波動(dòng)大，參用目前的房?jī)r(jià)對(duì)房子進(jìn)行估值，支付對(duì)應(yīng)的養(yǎng)老金，如果第二年房?jī)r(jià)上漲幅度太大，購(gòu)買產(chǎn)品的養(yǎng)老人群就會(huì)后悔，可能就會(huì)要求退保；反之，如果房?jī)r(jià)下跌，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)就會(huì)產(chǎn)生壓力。

　　“不僅如此，未來可能還會(huì)對(duì)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)增稅，如果稅率比較高，房?jī)r(jià)很可能上不去，甚至?xí)霈F(xiàn)下跌。中小城市在經(jīng)歷了前兩年的下跌后，就沒有恢復(fù)到原來的位置，只有一線城市，房?jī)r(jià)下跌后又漲起來?！惫瘕堈f，“所以，保險(xiǎn)公司做這個(gè)產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)還是很大的?！?/p>

　　而針對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的問題，幸福人壽對(duì)自己的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品作了解釋，‘幸福房來寶’是一款非參與型產(chǎn)品。產(chǎn)品已考慮房屋預(yù)期增值收益，幸福人壽不參與分享房產(chǎn)增值收益，如房?jī)r(jià)上漲，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。但幸福人壽將承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌和長(zhǎng)壽給付風(fēng)險(xiǎn)。投保老年人終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，不受房?jī)r(jià)下跌的影響?！?/p>

　　這款非參與型的產(chǎn)品，意味著投保人每年獲得的養(yǎng)老金是固定的，不會(huì)隨著房屋的升值獲得更多的養(yǎng)老金。而保險(xiǎn)公司只是獲得了本金和利息。

　　針對(duì)房子如何估值，現(xiàn)任幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)主席的孟曉蘇[微博]介紹，簡(jiǎn)單而言，對(duì)于投保者持有的房屋，投保人與保險(xiǎn)公司共同選擇國(guó)家認(rèn)可的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，然后在考慮抵押房產(chǎn)房屋的折扣、長(zhǎng)期預(yù)期增值、預(yù)期的被保險(xiǎn)人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后，確定老人每月支取的養(yǎng)老金。

　　作為國(guó)內(nèi)“以房養(yǎng)老”的首倡者和積極推動(dòng)者，孟曉蘇表示，保險(xiǎn)公司推出目前這一模式的以房養(yǎng)老產(chǎn)品并不掙錢。保險(xiǎn)公司從這類非參與型產(chǎn)品得到的收益，不會(huì)高于銀行的按揭利率，屬于保本微利。

　　孟曉蘇稱，保險(xiǎn)公司從反向抵押獲得的利潤(rùn)收益，主要是來自于參與型的產(chǎn)品，即保險(xiǎn)公司在投保人退保或者過世后，與投保人或其繼承人分享收益。但是目前，這種參與型產(chǎn)品的開發(fā)，還不具備條件。目前看，最大的難點(diǎn)是無法預(yù)判房?jī)r(jià)的增值幅度。

　　郝演蘇說：“房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，或者說大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定是推行以房養(yǎng)老的基礎(chǔ)。”

　　自2014年6月指導(dǎo)意見發(fā)布以來，幸福人壽的以房養(yǎng)老產(chǎn)品是市場(chǎng)上唯一一款“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品。

　　孟曉蘇透露，目前除了幸福人壽，其余的壽險(xiǎn)公司也在籌劃相關(guān)的產(chǎn)品。

　　但有保險(xiǎn)業(yè)人士透露，非參與型的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品收益率很低，保險(xiǎn)公司跟進(jìn)的意愿并不高。

　　然而，也有人疑問，推行一年，國(guó)務(wù)院、保監(jiān)會(huì)分別發(fā)文鼓勵(lì)推廣的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，何以不見中國(guó)人壽、中國(guó)人保等保險(xiǎn)央企試水？

　　郝演蘇分析認(rèn)為：“央企也需要尊重市場(chǎng)規(guī)則，任何一個(gè)商業(yè)決策，都要考慮目標(biāo)群體；且這個(gè)‘以房養(yǎng)老’技術(shù)上太復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)上的不確定性太多。與其如此，保險(xiǎn)公司可能會(huì)花同樣的時(shí)間和精力推出更易推廣的養(yǎng)老產(chǎn)品，比如推出針對(duì)中高端客戶的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品?！?/p>

　　“所以，我不知道明年，政府會(huì)怎樣評(píng)價(jià)這兩年的試點(diǎn)。”郝演蘇說。

　　無憂保提示：“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)后市場(chǎng)反應(yīng)不好，主要是因?yàn)槲覈?guó)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)并不穩(wěn)定，波動(dòng)比較大，這樣房子價(jià)值的估算就比較難。在這種情況下，人們就會(huì)把“以房養(yǎng)老”看做高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品，不會(huì)選擇對(duì)其進(jìn)行投保。