【摘要】萬(wàn)科近期被前海人壽的強(qiáng)勢(shì)舉牌擾亂了陣腳。金地地產(chǎn)的戰(zhàn)略決策已受險(xiǎn)資影響，萬(wàn)科如果反擊不力，也或?qū)⒉浇鸬睾髩m。前海人壽還將聯(lián)合生命人壽和前海開(kāi)源基金繼續(xù)增持萬(wàn)科各5%，這幾個(gè)一致行動(dòng)人總持股比例達(dá)到20%時(shí)，就將撼動(dòng)萬(wàn)科的控制權(quán)。

　　實(shí)際上，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在133家A股房企中，險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企有23家，占比達(dá)17%。

　　截至目前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金地、佳兆業(yè)的第一大股東均為險(xiǎn)資企業(yè)，碧桂園、萬(wàn)科、金融街 、華僑城等房企則均被險(xiǎn)資參股，成為第二大股東。其中部分險(xiǎn)資企業(yè)已在業(yè)務(wù)上展開(kāi)與地產(chǎn)公司的合作。

　　意圖參與房企決策
　　前海人壽與一致行動(dòng)人鉅盛華在7月份接連兩次舉牌萬(wàn)科，耗資約160億元取得萬(wàn)科10%股份，一舉躍升為萬(wàn)科第二大股東。而截至一季度末，萬(wàn)科第一大股東華潤(rùn)集團(tuán)持股14.9%。
　　面對(duì)突然出現(xiàn)的新股東，萬(wàn)科高層顯得頗為緊張。萬(wàn)科董事局主席王石與萬(wàn)科總裁郁亮立即拜訪了第一大股東華潤(rùn)集團(tuán)決策層商討對(duì)策。
　　“收購(gòu)萬(wàn)科股份之前，前海人壽并未與萬(wàn)科商量入股意圖，而這樣大手筆的操作也并非只是簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)投資?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)分析人士稱，由于股權(quán)分散，萬(wàn)科有可能在經(jīng)營(yíng)策略上受到股東影響。
　　萬(wàn)科如今的境遇，行業(yè)內(nèi)早有先例。金地地產(chǎn)去年被生命人壽和安邦保險(xiǎn)聯(lián)合舉牌，兩者占股比例分別達(dá)到29.99%和19%，雖然目前只有2位董事進(jìn)入金地，但已經(jīng)對(duì)金地的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略產(chǎn)生了影響，比如今年5月金地管理層提出的核心員工項(xiàng)目跟投議案就遭到否決。
　　“去年萬(wàn)科股價(jià)低的時(shí)候前海人壽沒(méi)有增持是因?yàn)橘Y金不足，今年融資環(huán)境改善，前海人壽可以借錢買股。”上述投資家稱。
　　前海人壽是寶能系旗下的金融旗艦，其董事長(zhǎng)由寶能系掌門人姚振華擔(dān)任，近兩年來(lái)姚氏兄弟在資本市場(chǎng)動(dòng)作不斷。去年，前海人壽曾舉牌深振業(yè)、天健集團(tuán)等深圳本地國(guó)有房企，股權(quán)占比升至5%，但遭遇深圳國(guó)資委的反擊后，最終前海人壽放棄了增持選擇退出。此后，寶能又在今年耗資70億元參股華僑城，占股比例達(dá)12.1%，成為華僑城第二大股東。
　　“如果前海人壽聯(lián)合其他投資機(jī)構(gòu)控制萬(wàn)科后，就可以直接并購(gòu)或整合其他房企。”上述投資家稱，前海人壽肯定會(huì)干涉萬(wàn)科的事業(yè)合伙人制度以及員工項(xiàng)目跟投制，按照自己的想法來(lái)經(jīng)營(yíng)公司。
　　“別看20%的比例不高，也無(wú)法絕對(duì)控股，但他們可以聯(lián)合中小股東，在提升市值的目標(biāo)上，中小股東是樂(lè)見(jiàn)其成的?！鄙鲜鐾顿Y家說(shuō)，深康佳中小股東逆襲大股東控制董事會(huì)的案例證實(shí)了這種可能性。

　　尋找投資捷徑
　　目前，險(xiǎn)資持有地產(chǎn)股的單一比例都在30%的要約收購(gòu)紅線以下，如生命人壽將金地的持股比例控制在30%以內(nèi)，但聯(lián)合安邦保險(xiǎn)的股份占據(jù)金地約一半，基本上掌握了金地的未來(lái)走向。
　　安邦舉牌金融街股權(quán)時(shí)，金融街管理層也曾與安邦溝通，但安邦拒絕透露收購(gòu)意圖，這也引發(fā)了金融街及其大股東對(duì)安邦的警惕，從而進(jìn)一步增持至29.2%，鞏固控股地位。
　　2009年，央企中遠(yuǎn)集團(tuán)退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)后，中國(guó)人壽持續(xù)增持成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東，目前持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)29.51%。此后，中國(guó)人壽的多個(gè)公建項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)承建，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在拓展養(yǎng)老、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)上與中國(guó)人壽有所交叉。
　　“這些大舉買入房地產(chǎn)股票的險(xiǎn)資，大多是出于財(cái)務(wù)投資目的，看好房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)，也有一部分則是出于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型需要，看重養(yǎng)老地產(chǎn)等上下游業(yè)務(wù)，希望通過(guò)控股和收購(gòu)龍頭房企擴(kuò)大地產(chǎn)業(yè)務(wù)?！鄙鲜鐾顿Y家表示。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，前海人壽之所以舉牌萬(wàn)科，主要是看中萬(wàn)科的行業(yè)龍頭地位，萬(wàn)科本身就有資產(chǎn)儲(chǔ)備，也有物業(yè)管理的能力，前海人壽進(jìn)入萬(wàn)科董事會(huì)后，會(huì)讓萬(wàn)科放慢開(kāi)發(fā)速度，轉(zhuǎn)型做其他產(chǎn)業(yè)，這樣可以從估值上提升萬(wàn)科市值。
　　實(shí)際上，萬(wàn)科從去年開(kāi)始已將重心放在轉(zhuǎn)型路上，郁亮在今年的年度股東大會(huì)上也表示，萬(wàn)科將成為有多業(yè)態(tài)上市平臺(tái)的一個(gè)控股集團(tuán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)萬(wàn)億市值目標(biāo)，近期萬(wàn)科提出要打造物業(yè)、精裝、產(chǎn)業(yè)三個(gè)事業(yè)部分拆上市。
　　“股東重視的是資產(chǎn)回報(bào)率，現(xiàn)在萬(wàn)科等地產(chǎn)企業(yè)的估值較低?！鄙鲜鐾顿Y家說(shuō)，險(xiǎn)資也不光持有地產(chǎn)股，同時(shí)也會(huì)直接購(gòu)買地產(chǎn)物業(yè)作為長(zhǎng)期投資。
　　以前海人壽為例，公司成立三年來(lái)，前海人壽有5次受讓地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，5次涉及對(duì)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，3次涉及對(duì)房產(chǎn)類企業(yè)增資，還有2次屬于直接購(gòu)買寫(xiě)字樓物業(yè)。
　　目前，泰康人壽 、中國(guó)人壽、合眾人壽等保險(xiǎn)公司在北京昌平、上海松江、廣州蘿崗、蘇州等地拿地建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目，而這一趨勢(shì)仍在延續(xù)。
　　深圳一家保險(xiǎn)公司高管說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的回報(bào)率目前仍是諸多產(chǎn)業(yè)中較高的，而險(xiǎn)資企業(yè)手握重金，通過(guò)控制一家地產(chǎn)企業(yè)再并購(gòu)其它房企，這是一條迅速做大企業(yè)的捷徑。

　　無(wú)憂保提示：房地產(chǎn)行業(yè)已成為險(xiǎn)資重點(diǎn)投資領(lǐng)域，險(xiǎn)資青睞地產(chǎn)股，謀求的并非只是簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)投資者角色，而是有更大的戰(zhàn)略意圖。保險(xiǎn)資金投資策略首先考慮的是穩(wěn)健、安全，其次才是收益。