【摘要】在國家放寬房地產(chǎn)市場發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場得到了較快的發(fā)展。在這種情況下，險資看準(zhǔn)的時機(jī)，大量進(jìn)入房企。據(jù)悉，目前，金地地產(chǎn)的戰(zhàn)略決策已受險資影響，萬科如果反擊不力，也或?qū)⒉浇鸬睾髩m。

　　實際上，房地產(chǎn)行業(yè)已成為險資重點投資領(lǐng)域。據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在133家A股房企中，險資進(jìn)入前十大股東的房企有23家，占比達(dá)17%。

　　截至目前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金地、佳兆業(yè)的第一大股東均為險資企業(yè)，碧桂園、萬科、金融街、華僑城等房企則均被險資參股，成為第二大股東。其中部分險資企業(yè)已在業(yè)務(wù)上展開與地產(chǎn)公司的合作。

　　意圖參與房企決策
　　前海人壽與一致行動人鉅盛華在7月份接連兩次舉牌萬科，耗資約160億元取得萬科10%股份，一舉躍升為萬科第二大股東。而截至一季度末，萬科第一大股東華潤集團(tuán)持股14.9%。
　　面對突然出現(xiàn)的新股東，萬科高層顯得頗為緊張。萬科董事局主席王石與萬科總裁郁亮立即拜訪了第一大股東華潤集團(tuán)決策層商討對策。
　　“收購萬科股份之前，前海人壽并未與萬科商量入股意圖，而這樣大手筆的操作也并非只是簡單的財務(wù)投資?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)分析人士稱，由于股權(quán)分散，萬科有可能在經(jīng)營策略上受到股東影響。
　　萬科如今的境遇，行業(yè)內(nèi)早有先例。金地地產(chǎn)去年被生命人壽和安邦保險聯(lián)合舉牌，兩者占股比例分別達(dá)到29.99%和19%，雖然目前只有2位董事進(jìn)入金地，但已經(jīng)對金地的經(jīng)營戰(zhàn)略產(chǎn)生了影響，比如今年5月金地管理層提出的核心員工項目跟投議案就遭到否決。
　　“去年萬科股價低的時候前海人壽沒有增持是因為資金不足，今年融資環(huán)境改善，前海人壽可以借錢買股?！鄙鲜鐾顿Y家稱。
　　前海人壽是寶能系旗下的金融旗艦，其董事長由寶能系掌門人姚振華擔(dān)任，近兩年來姚氏兄弟在資本市場動作不斷。去年，前海人壽曾舉牌深振業(yè)、天健集團(tuán)等深圳本地國有房企，股權(quán)占比升至5%，但遭遇深圳國資委[微博]的反擊后，最終前海人壽放棄了增持選擇退出。此后，寶能又在今年耗資70億元參股華僑城，占股比例達(dá)12.1%，成為華僑城第二大股東。
　　“如果前海人壽聯(lián)合其他投資機(jī)構(gòu)控制萬科后，就可以直接并購或整合其他房企?！鄙鲜鐾顿Y家稱，前海人壽肯定會干涉萬科的事業(yè)合伙人制度以及員工項目跟投制，按照自己的想法來經(jīng)營公司。
　　“別看20%的比例不高，也無法絕對控股，但他們可以聯(lián)合中小股東，在提升市值的目標(biāo)上，中小股東是樂見其成的?！鄙鲜鐾顿Y家說，深康佳中小股東逆襲大股東控制董事會的案例證實了這種可能性。

　　尋找投資“捷徑”
　　目前，險資持有地產(chǎn)股的單一比例都在30%的要約收購紅線以下，如生命人壽將金地的持股比例控制在30%以內(nèi)，但聯(lián)合安邦保險的股份占據(jù)金地約一半，基本上掌握了金地的未來走向。
　　安邦舉牌金融街股權(quán)時，金融街管理層也曾與安邦溝通，但安邦拒絕透露收購意圖，這也引發(fā)了金融街及其大股東對安邦的警惕，從而進(jìn)一步增持至29.2%，鞏固控股地位。
　　2009年，央企中遠(yuǎn)集團(tuán)退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)后，中國人壽(28.78, 0.59, 2.09%)持續(xù)增持成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東，目前持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)29.51%。此后，中國人壽的多個公建項目由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)承建，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在拓展養(yǎng)老、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)上與中國人壽有所交叉。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，前海人壽之所以舉牌萬科，主要是看中萬科的行業(yè)龍頭地位，萬科本身就有資產(chǎn)儲備，也有物業(yè)管理的能力，前海人壽進(jìn)入萬科董事會后，會讓萬科放慢開發(fā)速度，轉(zhuǎn)型做其他產(chǎn)業(yè)，這樣可以從估值上提升萬科市值。
　　實際上，萬科從去年開始已將重心放在轉(zhuǎn)型路上，郁亮在今年的年度股東大會上也表示，萬科將成為有多業(yè)態(tài)上市平臺的一個控股集團(tuán)，進(jìn)而實現(xiàn)萬億市值目標(biāo)，近期萬科提出要打造物業(yè)、精裝、產(chǎn)業(yè)三個事業(yè)部分拆上市。
　　“股東重視的是資產(chǎn)回報率，現(xiàn)在萬科等地產(chǎn)企業(yè)的估值較低?！鄙鲜鐾顿Y家說，險資也不光持有地產(chǎn)股，同時也會直接購買地產(chǎn)物業(yè)作為長期投資。
　　以前海人壽為例，公司成立三年來，前海人壽有5次受讓地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，5次涉及對地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，3次涉及對房產(chǎn)類企業(yè)增資，還有2次屬于直接購買寫字樓物業(yè)。
　　目前，泰康人壽、中國人壽、合眾人壽等保險公司在北京昌平、上海松江、廣州蘿崗、蘇州等地拿地建設(shè)養(yǎng)老項目，而這一趨勢仍在延續(xù)。
　　深圳一家保險公司高管對媒體人說，房地產(chǎn)行業(yè)的回報率目前仍是諸多產(chǎn)業(yè)中較高的，而險資企業(yè)手握重金，通過控制一家房企再并購其它房企，這是一條迅速做大企業(yè)的捷徑。
　　“這是一個大趨勢，險資投資策略首先考慮的是穩(wěn)健、安全，其次才是收益，萬科今年的股價相對穩(wěn)定。

　　無憂保提示：大舉買入房地產(chǎn)股票的險資，大多是出于財務(wù)投資目的，看好房地產(chǎn)行業(yè)的未來，也有一部分則是出于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型需要，看重養(yǎng)老地產(chǎn)等上下游業(yè)務(wù)，希望通過控股和收購龍頭房企擴(kuò)大地產(chǎn)業(yè)務(wù)。