【摘要】根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上海高端住宅的在成交量在今年上半年明顯回升。由于政策的刺激以及股市上漲帶來的財富效應(yīng)，使得改善性群體踴躍入市。高端住宅增長態(tài)勢能否保持？還有待時間的考量。

　　今年上半年，上海高端住宅市場表現(xiàn)搶眼，成交量明顯回升。刺激政策疊加，加上土地價格走高造成的漲價預(yù)期，以及股市上漲帶來的財富效應(yīng)，使得改善性群體踴躍入市。但當(dāng)前樓市基本面并未真正改變，加之傳統(tǒng)淡季到來，高端住宅增長態(tài)勢恐難持續(xù)。

　　滬高端住宅搶手
　　種種跡象表明，在今年上半年，上海高端住宅受到廣泛關(guān)注。如在6月底，上海頂級豪宅湯臣一品賣出一套公寓，面積為1206平方米，成交價格為2.45億元，創(chuàng)造了上海頂級豪宅的成交價格新的紀錄。此外，外灘某項目爆出38萬元/平方米的項目，更是刷新了上海單價紀錄。
　　而與之對應(yīng)的，則是上海高端住宅成交量的大幅攀升。據(jù)德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年6月，上海市高端商品住宅(成交均價5萬元/㎡以上)成交26.9萬平方米，共計1398套，成交面積環(huán)比上漲32.3%，同比上漲4.5倍。
　　其實自今年年初以來，高端商品住宅市場便開始出現(xiàn)趨熱現(xiàn)象，尤其是進入二季度以來，高端商品住宅交易更是“高燒不退”，單月銷售套數(shù)一直保持在800套以上，特別是5、6月份，單月成交套數(shù)均突破千套，6月更是高達1398套，刷新5月記錄再創(chuàng)歷史新高。
　　不僅是高端市場，今年頂級豪宅市場交易表現(xiàn)也是屢創(chuàng)新高。據(jù)德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示：6月成交均價在10萬元/㎡以上的豪宅共成交91套，比5月多出37套。上半年成交均價在10萬元/㎡以上的豪宅共成交196套，已超去年全年成交量。自2月以來，今年豪宅市場成交量每月幾乎以成倍的速度在增長。
　　此外，從過去6個月購房者通過網(wǎng)絡(luò)搜索樓盤情況來看，也印證了這種變化。據(jù)上海搜房網(wǎng)截至2015年6月28日數(shù)據(jù)統(tǒng)計，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的新房項目搜索占比61.9%成第一。在價格方面，1萬～2.5萬元/㎡的剛需樓盤不再占領(lǐng)購房者關(guān)注度最高地，已被5萬元/㎡以上的高端樓盤取代。

　　多重利好刺激信心
　　在多重利好共同作用下，滬上高端住宅銷售出現(xiàn)明顯回升，并成為今年上半年上海樓市當(dāng)仁不讓的的熱點。
　　最直接的利好則屬于政策刺激。自“3.30房產(chǎn)新政”發(fā)布以來，上海出臺了一系列刺激購房的措施，包括放松限貸、降低改善性購房門檻等，同時貨幣政策不斷放寬，央行接連降息，也進一步降低了購房成本，從而加快了部分改善性需求入場步伐。市場監(jiān)測結(jié)果也反映了這種變化，德佑鏈家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從今年4月份開始，貸款買房的比例從去年年底的7成，回升8成以上。還有房產(chǎn)營業(yè)稅“5改2”也在一定程度上降低了改善性需求的換房成本，激活了部分購房需求。
　　除此之外，一些場外因素也導(dǎo)致房價上漲預(yù)期上升，在某種程度上造成購房者對高端項目的購買欲望有所提高。比如在此前兩個月內(nèi)，上海土地市場趨熱，不斷有“地王”產(chǎn)生，如華潤華發(fā)聯(lián)合體分別以78億和80億元拿下兩宗地塊等，使得部分土地稀缺區(qū)域樓板價走高，造成房價上漲預(yù)期增加。
　　當(dāng)然，還有就是股市的上漲帶來的財富效應(yīng)，使得部分具備一定經(jīng)濟條件的購房者積極入市。在6月15日調(diào)整之前，上證指數(shù)在今年上半年漲幅達到56%，大多數(shù)個股漲幅更大，這給眾多股市投資者帶來了豐厚的回報。也就在這個階段，有部分投資者拋售股票套取現(xiàn)金買房，也在一定程度上促進了市場成交。
　　與此同時，開發(fā)商也抓緊時機入市，推盤積極性提升。市場監(jiān)測結(jié)果顯示，6月份楊浦和黃浦各有3盤入市、徐匯、虹口以及浦東中內(nèi)環(huán)間等豪宅區(qū)均有推盤。

　　未來走勢目前難料
　　樓市傳統(tǒng)淡季到來，高端住宅快速增長態(tài)勢有可能會受到影響?？紤]到目前樓市基本面尚未真正反轉(zhuǎn)，所以下半年如果沒有進一步刺激手段出臺，高增長態(tài)勢可能難以為繼。
　　當(dāng)前樓市的基本面尚未發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供大于求的局面并未發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，而市場轉(zhuǎn)暖是因為政策、股市等諸多方面的原因造成，從而讓樓市在今年二季度走出了一個漂亮的“上升浪”。而在最為迫切的購房需求和最強大的購買力消耗之后，未來市場走勢難言樂觀。易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，在二季度樓市回暖的影響下，部分樓市悄然提價，因此會影響到銷售速度，這又對7、8月樓市銷售形成了負面影響。此外，在6月份之前，各房企由于半年報的原因，各大房企在項目去化上拼得很兇，這也在一定程度上透支了未來一段時間的購買力，因此在7、8月份，想要維持現(xiàn)有的銷量會非常困難，銷量回落已經(jīng)在所難免。
　　市場監(jiān)測結(jié)果顯示，市場消化速度已經(jīng)出現(xiàn)放緩跡象。中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)表明，2015年第二周(7月5日至11日)，全國9成城市樓市出現(xiàn)周期性回落，成交量下滑。北上廣深四大一線城市共成交117.8萬平方米，環(huán)比下滑20.4%。其中，上海成交量為47.3萬平方米，環(huán)比下滑22.1%。而與之對應(yīng)的是開發(fā)商推盤熱情也出現(xiàn)回落，數(shù)據(jù)表明，該時段內(nèi)包括北京、上海、南京、杭州等在內(nèi)的十個監(jiān)測城市，新開盤項目僅25個，較7月第一周的33個，明顯減少。專家表示，在市場整體放緩的大背景下，高端住宅想要走出特立獨行的快速增長行情，顯然不太現(xiàn)實。
　　此外，近段時間的股市大跌，對市場需求也會形成不小的影響。類似的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，本刊不動產(chǎn)研究中心了解到，目前上海豪宅市場出現(xiàn)了“退訂”現(xiàn)象，德佑鏈家陸家嘴區(qū)域業(yè)務(wù)員表示，有購房者甚至主動放棄定金而暫緩購房計劃。
　　當(dāng)然，股市震蕩對上海高端住宅銷售影響并非決定性因素。世邦魏理仕認為，此輪股指震蕩對中國房地產(chǎn)市場的基本面不會帶來根本性的影響。由股市下跌所造成的暫時流動性緊張加大了中國央行進一步寬松貨幣政策的可能性，這就意味著短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場仍將處于一個寬松的政策和貨幣環(huán)境中。

　　無憂保提示：在連續(xù)利好政策的刺激下，滬上高端住宅銷售量成為今年上半年上海樓市當(dāng)仁不讓的的熱點。雖然滬上高端住宅銷售在今年上半年表現(xiàn)出良好的勢頭，但數(shù)據(jù)表明，市場消化速度已經(jīng)出現(xiàn)放緩跡象，高端住宅想要走出特立獨行的快速增長行情，顯然不太現(xiàn)實。