【摘要】隨著中國(guó)保險(xiǎn)資金的不斷增加，中國(guó)的保險(xiǎn)巨頭正在加緊步伐在海外搜羅優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目，據(jù)了解，中國(guó)太平參與發(fā)起設(shè)立的海外投資基金已經(jīng)正式成立，而且太平首單也已經(jīng)落地，這種種情形都表明國(guó)內(nèi)險(xiǎn)企已成海外物業(yè)新貴買(mǎi)手。

　　在資產(chǎn)配置全球化背景下，中國(guó)的保險(xiǎn)巨頭正加緊步伐在海外搜羅優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》近日從太平資產(chǎn)相關(guān)人士處獲悉，中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)正式邁出了海外不動(dòng)產(chǎn)投資的步伐。其參與發(fā)起設(shè)立的海外投資基金正式成立，并已攜手紐約著名開(kāi)發(fā)商投資了位于紐約曼哈頓核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)翠貝卡111項(xiàng)目。

　　太平首單落地
　　據(jù)了解，翠貝卡111項(xiàng)目投資總額約8億美元，是由中國(guó)太平聯(lián)合開(kāi)元城市發(fā)展基金、厚樸資本等發(fā)起設(shè)立的海外投資基金，攜手紐約最著名的開(kāi)發(fā)商FISHERBROTHERS和WITKOFF，由黑石集團(tuán)提供項(xiàng)目貸款進(jìn)行共同投資。
　　該項(xiàng)目位于紐約曼哈頓下城的翠貝卡區(qū)，毗鄰高盛總部大樓。該區(qū)作為2013年美國(guó)豪宅銷(xiāo)售均價(jià)和平均地價(jià)雙冠王，地理位置卓越。其建筑面積約38萬(wàn)平方英尺，共58層，比周?chē)ㄖ辽俑叱?0英尺，能夠提供無(wú)阻擋景觀。
　　“紐約作為美國(guó)的最大城市和世界的金融中心，其房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引著海外資金的不斷涌入。即使在2008年國(guó)際金融危機(jī)中，紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的沖擊在美國(guó)也最小。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，美國(guó)一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)格局已經(jīng)確立。投資開(kāi)發(fā)美國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，擇優(yōu)配置美元資產(chǎn)，將有效分散資產(chǎn)配置風(fēng)險(xiǎn)，提高投資回報(bào)，這也正成為國(guó)內(nèi)包括保險(xiǎn)公司在內(nèi)的各類(lèi)機(jī)構(gòu)‘出?！姆€(wěn)妥選擇之一?！敝袊?guó)太平表示。
　　2012年，王濱空降中國(guó)太平擔(dān)任董事長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)提出的“三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)、利潤(rùn)和總資產(chǎn)等方面再造一個(gè)新太平”的目標(biāo)，如今均以實(shí)現(xiàn)。經(jīng)過(guò)“三年再造”后，中國(guó)太平凈利潤(rùn)、總保費(fèi)、總資產(chǎn)等指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)翻番。對(duì)于總資產(chǎn)數(shù)千億元的中國(guó)太平集團(tuán)來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行海外投資時(shí)為何首單選擇該項(xiàng)目，上述相關(guān)人士稱(chēng)，“從這個(gè)項(xiàng)目本身來(lái)看，我們選擇它的目的一是因?yàn)樗牡乩砦恢梅浅：茫?xiàng)目本身十分優(yōu)質(zhì)。目前來(lái)看預(yù)售成績(jī)很好，預(yù)期會(huì)有比較高的收益。而另一個(gè)原因就是這個(gè)項(xiàng)目中我們采用設(shè)立基金的投資模式，這讓我們得以與很多優(yōu)秀的基金合作，對(duì)于我們今后及時(shí)獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的信息有很大的幫助。”從太平集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，“三年再造”目標(biāo)達(dá)成后，下一步將打造“最具特色和潛力的精品保險(xiǎn)公司”。目前，太平集團(tuán)已經(jīng)從上到下地開(kāi)始實(shí)施精品戰(zhàn)略，向縱深、做精做細(xì)的方向進(jìn)行再造，這個(gè)項(xiàng)目也是在精品上下功夫，努力打造成為一個(gè)行業(yè)內(nèi)的精品項(xiàng)目。
　　據(jù)了解，與其他險(xiǎn)企大多采用直接收購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)不同，中國(guó)太平此次投資翠貝卡111項(xiàng)目，是通過(guò)設(shè)立海外股權(quán)投資基金的形式，與當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)開(kāi)展本土化合作，并在國(guó)內(nèi)外專(zhuān)業(yè)的法律、財(cái)務(wù)等中介機(jī)構(gòu)的支撐下，以投資控股項(xiàng)目公司、全程參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方式，進(jìn)行保險(xiǎn)資金的全球資產(chǎn)配置。
　　“通過(guò)股權(quán)投資基金的方式來(lái)投資，對(duì)我們實(shí)現(xiàn)收益和控制風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)更有幫助，包括對(duì)項(xiàng)目的控制風(fēng)險(xiǎn)、操作性風(fēng)險(xiǎn)以及之后的退出管控?！迸c辦公樓、酒店相比，中國(guó)太平此次投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在退出方面更為簡(jiǎn)單明了。上述相關(guān)人士預(yù)計(jì)將在2018年9月左右項(xiàng)目就會(huì)售賣(mài)完畢，而基金就會(huì)從項(xiàng)目中退出進(jìn)行分紅。

　　怎么選樓?
　　第一太平戴維斯研究部的數(shù)據(jù)顯示，在其統(tǒng)計(jì)的2007年1月～2014年7月的海外物業(yè)市場(chǎng)中國(guó)買(mǎi)家排行榜上前20位中，中國(guó)人壽和中國(guó)平安赫然在列。但值得注意的是，和一些投資性企業(yè)以及地產(chǎn)企業(yè)相比，保險(xiǎn)企業(yè)2012年才得以正式加入海外買(mǎi)樓的行列。
　　2012年10月，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》，允許國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司在45個(gè)指定國(guó)家和地區(qū)投資不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)金融產(chǎn)品。
　　之后，中國(guó)平安于2013年斥資2.6億英鎊收購(gòu)了倫敦的勞合社大樓(LloydsBuilding)，成為中國(guó)首家進(jìn)行海外物業(yè)投資的保險(xiǎn)公司。中國(guó)人壽保險(xiǎn)緊隨其后，2014年6月其與卡塔爾控股以7.95億英鎊收購(gòu)倫敦金絲雀碼頭10UpperBankStreet辦公樓。此外，安邦保險(xiǎn)、陽(yáng)光保險(xiǎn)分別以19.5億美元及2.3億美元將紐約華爾道夫酒店及悉尼喜來(lái)登公園酒店收入囊中。國(guó)內(nèi)險(xiǎn)企短短兩年多無(wú)疑已迅速成長(zhǎng)為海外物業(yè)的“新貴”買(mǎi)手。
　　“從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)說(shuō)，出海還是有必要的。保險(xiǎn)資金這么大體量的資金必須要配置不同的品種。近年來(lái)險(xiǎn)資頻繁出海買(mǎi)樓既是海外市場(chǎng)環(huán)境回暖、全球資產(chǎn)配置的需要，更是由于保監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)險(xiǎn)資走出去，進(jìn)行海外資產(chǎn)配置的結(jié)果。”上述相關(guān)人士稱(chēng)，“其實(shí)保險(xiǎn)公司投資海外物業(yè)的訴求還是比較相同的，就是找流動(dòng)性好、地理位置優(yōu)越的一些地產(chǎn)項(xiàng)目。選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的區(qū)域，然后在里面尋找機(jī)會(huì)，盡量爭(zhēng)取高的收益?！?br>　　從過(guò)往的投資案例可以看出國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資瞄準(zhǔn)的目標(biāo)基本集中在北美、歐洲的一線(xiàn)城市。“這些大城市，如倫敦、紐約、洛杉磯等也是我們最為關(guān)注的。因?yàn)樵谶@些地方的物業(yè)流動(dòng)性強(qiáng)，交易活躍，而且當(dāng)?shù)氐姆珊驼攮h(huán)境也比較完善。除此之外，亞洲和澳洲的一些大城市也同樣具有投資價(jià)值，也在我們的重點(diǎn)關(guān)注范圍內(nèi)?！痹撊耸糠Q(chēng)。
　　而在成熟物業(yè)收購(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中又是如何選擇？該人士表示：“從根本上看，兩者配置的出發(fā)點(diǎn)不同。購(gòu)買(mǎi)成熟物業(yè)，類(lèi)似于配置債券，主要是追求穩(wěn)定的收益回報(bào)；而參與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更多是出于股權(quán)投資的考慮，通過(guò)與當(dāng)?shù)仨敿獾膶?zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下追求更高的收益回報(bào)?！?br>　　盡管“出手”愈加頻繁，但中國(guó)險(xiǎn)企在海外樓市中仍然算是一支“新軍”。第一太平戴維斯認(rèn)為，適應(yīng)新的監(jiān)管要求、稅收制度以及復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)中國(guó)保險(xiǎn)巨頭來(lái)說(shuō)也是一個(gè)艱難的過(guò)程?！半S著政策的支持和保險(xiǎn)資金規(guī)模的不斷擴(kuò)大，作為長(zhǎng)期資金，保險(xiǎn)資金確實(shí)有著海外投資的配置需求，盡管開(kāi)始可能會(huì)面臨一些困難，但就目前保險(xiǎn)資金的體量來(lái)說(shuō)，這還僅僅是一個(gè)開(kāi)始。”上述人士表示。

　　無(wú)憂(yōu)保提示：中國(guó)險(xiǎn)企加快海外不動(dòng)產(chǎn)投資步伐，這是對(duì)保險(xiǎn)資金的全球資產(chǎn)配置，也可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的分散，但是新的監(jiān)管要求、稅收制度以及復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)中國(guó)保險(xiǎn)巨頭來(lái)說(shuō)也是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。