【摘要】中國老齡化人口越來越多，養(yǎng)老問題日益嚴(yán)峻。因此國家政府提出以房養(yǎng)老政策，據(jù)悉以房養(yǎng)老政策將在明年開始實(shí)行，那么以房養(yǎng)老政策該如何實(shí)行呢？

　　以房養(yǎng)老方式，通俗講就是將房產(chǎn)價(jià)值提前變現(xiàn)，用于支付老年人當(dāng)下的生活開支，老人去世后再將房產(chǎn)變現(xiàn)還款。中國目前已經(jīng)有浦發(fā)等銀行推出了住房倒按揭，也有七家壽險(xiǎn)公司積極準(zhǔn)備推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。對于沒有子女或者不希望依靠子女養(yǎng)老、沒有社?；蛘呱绫ＹY金較少的老年人來講，將手里的房子提前變現(xiàn)可讓老年生活更有保障，的確是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　不是什么房產(chǎn)都可參與
　　以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品哪些人可以參與？什么房產(chǎn)適合？房產(chǎn)如何估值？是否劃算？據(jù)了解，目前保監(jiān)會(huì)選擇的七家壽險(xiǎn)試點(diǎn)公司均已將產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案遞交保監(jiān)會(huì)。幸福人壽相關(guān)產(chǎn)品負(fù)責(zé)人接受深圳媒體人采訪時(shí)簡單描繪了一下產(chǎn)品的思路。
　　首先不是什么房產(chǎn)都可以，對于房子將會(huì)有所選擇。試點(diǎn)初期可能選擇一線城市。其次，房產(chǎn)估價(jià)將按投保時(shí)市場價(jià)值評估，“不僅不會(huì)打折，而且還會(huì)設(shè)定每年的資產(chǎn)升值幅度，否則我們的產(chǎn)品就不成立了”。幸福人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴媒體人。
　　中國當(dāng)今房價(jià)高懸，購買以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的房子能保證每年都有增值嗎？該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)稱，正因?yàn)槿绱耍栽圏c(diǎn)時(shí)會(huì)選擇一線城市，他同時(shí)表示“哪個(gè)城市都有好房子”。大都會(huì)人壽總公司產(chǎn)品部負(fù)責(zé)人陳松表示，在美國也不是什么房子都可以，需要到政府認(rèn)定的第三方機(jī)構(gòu)評估。
　　第三，既然是保險(xiǎn)產(chǎn)品自然涉及預(yù)定利率，預(yù)定利率如何設(shè)定？該負(fù)責(zé)人表示可能會(huì)由保監(jiān)會(huì)最后認(rèn)定。目前普通型壽險(xiǎn)產(chǎn)品預(yù)定利率已達(dá)到4%。普通型壽險(xiǎn)預(yù)定利率越高，產(chǎn)品回報(bào)越高，也意味著壽險(xiǎn)價(jià)格越便宜。但以房養(yǎng)老需“反向”思維，如果預(yù)定利率越高，則意味著投保人從保險(xiǎn)公司預(yù)先借支資金的成本越高；而給房產(chǎn)設(shè)定的年增值幅度越高，意味著房產(chǎn)增值越大，對投保人有利。
　　第四，投保人的年齡有設(shè)定。據(jù)了解，在加拿大、美國采用以房養(yǎng)老金融工具的公民，年齡必須達(dá)到62歲。幸福人壽相關(guān)產(chǎn)品負(fù)責(zé)人表示，他們可能會(huì)選擇與中國合法退休年齡一致。

　　以房養(yǎng)老不同于 “倒按揭”
　　幸福人壽相關(guān)產(chǎn)品負(fù)責(zé)人對媒體人解釋稱，銀行的 “倒按揭”本質(zhì)上仍然是抵押貸款。理論上講，房產(chǎn)估值會(huì)打折，而且參與者不一定非要管你到“死”。保險(xiǎn)公司推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品則不同，首先一定會(huì)管你到終老，而不論最終房產(chǎn)價(jià)值能否抵償保險(xiǎn)公司的之前支出。第二，房產(chǎn)評估價(jià)格不僅不打折，甚至每年還有升值。
　　大都會(huì)人壽的陳松對深圳媒體人分析稱：就目前國內(nèi)銀行推出的“倒按揭”養(yǎng)老業(yè)務(wù)來看， “倒按揭”是貸款產(chǎn)品，雖然每月付給老年人一定的養(yǎng)老金，但要扣除利息和一定的本金，并且需要到期還款。國內(nèi)“倒按揭”產(chǎn)品的支付方式多為固定期限內(nèi)的固定額度養(yǎng)老金給付。就美國的經(jīng)驗(yàn)來看，養(yǎng)老金的支付方式選擇較多，可以是固定期限固定額度，也可以是一次性支付，或者信用額度支付，或者幾種方式的混搭，并且支付金額將老年人的預(yù)期余命作為重要的考量因素，而這一領(lǐng)域是壽險(xiǎn)公司能夠充分發(fā)揮專長的。而且，在美國參與這個(gè)項(xiàng)目的借款人擁有居住權(quán)，只要借款人盡到相應(yīng)義務(wù)，無論貸款余額多大，借款人可以無限期地居住。如果借款人身故或者搬出房屋或者被取消贖回權(quán)時(shí)，貸款余額超過了房產(chǎn)價(jià)值，貸款人不得要求借款人出售其他資產(chǎn)以彌補(bǔ)超額部分。借款人可以在任何時(shí)候提前償還部分或全部貸款，免受任何提前還貸罰款。

　　無憂保提示：以房養(yǎng)老也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，以房養(yǎng)老政策實(shí)施后，并不是所有的房產(chǎn)都可以參與以房養(yǎng)老，而且也不同于以前人們所說的倒按揭。