【摘要】隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各行各業(yè)的快速發(fā)展，各行各業(yè)都開始加快出海步伐。據(jù)了解，2014年保險(xiǎn)資金迅猛投資海外地產(chǎn)項(xiàng)目，其具體事實(shí)情況如下。

　　“險(xiǎn)資”晉升為去年中國對(duì)外房地產(chǎn)投資的活躍企業(yè)。2014年，除了開發(fā)商加碼海外投資力度之外，”險(xiǎn)資”在忙于舉牌國內(nèi)上市房企之際，對(duì)海外物業(yè)的投資動(dòng)作也頗“猛”。

　　筆者從萊坊機(jī)構(gòu)獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，近年來中國對(duì)外房地產(chǎn)投資金額大幅增加，從2009年到2014年，中國對(duì)外房地產(chǎn)投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。這意味著中國對(duì)外房地產(chǎn)投資在6年間漲了24倍。

　　對(duì)此，萊坊機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人向筆者透露，澳大利亞、英國和美國是中國開企業(yè)和高凈值人群最為關(guān)注的投資領(lǐng)域。此外，2014年，“險(xiǎn)資”企業(yè)大舉進(jìn)軍海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而且投資規(guī)模相對(duì)較高。

　　房企加碼海外業(yè)務(wù)投資
　　“澳大利亞、美國和英國是中國投資者最關(guān)注的三個(gè)市常2013年中國流入這三個(gè)市場(chǎng)的資本較2012年增長(zhǎng)了5倍。我們預(yù)計(jì)，2014年中國投資者在這三個(gè)市場(chǎng)的交易額將達(dá)到或超過2013年的水平?！比R坊澳大利亞亞洲市場(chǎng)高級(jí)董事王家明向筆者表示，其中，中國在澳大利亞的投資總額增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁，2014年按年增長(zhǎng)超過60%。
　　萊坊認(rèn)為，中國對(duì)外投資的首輪浪潮受主權(quán)財(cái)富基金投資各種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以及銀行購置自用物業(yè)所帶動(dòng)。而在第二輪浪潮中，大型開發(fā)商開始在海外市場(chǎng)開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目，尋求多元化發(fā)展。直至當(dāng)前推進(jìn)的第三輪浪潮中，國內(nèi)投資基金和保險(xiǎn)公司正積極尋求核心及高回報(bào)的物業(yè)投資機(jī)會(huì)。
　　值得注意的是，如今第四輪投資浪潮正在興起，其中投資者的組成及其對(duì)投資產(chǎn)品的要求較以往更多元化和難以預(yù)測(cè)。這些投資者包括超高凈值人士(UHNWIs)、中小型國有企業(yè)和民營開發(fā)商。
　　萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀(jì)言迅透露，除了萬達(dá)、綠地等大型開發(fā)商積極拓展海外業(yè)務(wù)外，一家中國內(nèi)地的私人企業(yè)在澳大利亞對(duì)房地產(chǎn)的投資總額已經(jīng)超過了碧桂園和綠地。
　　而對(duì)于中國對(duì)外房地產(chǎn)投資6年間暴增24倍迅猛增長(zhǎng)的主要原因，王家明表示，“中國的政策環(huán)境推動(dòng)投資者進(jìn)行多元化的海外擴(kuò)張；國內(nèi)市場(chǎng)需求放緩；海外市場(chǎng)擁有更可觀的回報(bào)率?！?br>　　換言之，中國市場(chǎng)放緩(回報(bào)低、缺乏值得投資的項(xiàng)目和住宅市場(chǎng)淡靜)持續(xù)影響中國投資者和開發(fā)商。在中央政府鼓勵(lì)企業(yè)海外投資的政策刺激下，中國的機(jī)構(gòu)投資者、銀行和開發(fā)商持續(xù)活躍在投資市場(chǎng)上。
　　事實(shí)上，國內(nèi)樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”后，利潤(rùn)率不斷被壓縮，融資成本卻仍舊居高不下，而從海外資本市場(chǎng)來看，獲得貸款的利率相對(duì)較低，增厚了投資回報(bào)率。
　　以澳大利亞為例，王家明向筆者透露，鑒于澳大利亞商業(yè)貸款額度能夠達(dá)到整體項(xiàng)目的70%，而且貸款成本在4%-5%之間，而在澳大利亞投資房產(chǎn)的回報(bào)率維持在6%-7%之間，因此不管中國企業(yè)手里有多少現(xiàn)金，一般也會(huì)選擇貸款方式投資。

　　“險(xiǎn)資”出海投資迅猛
　　值得注意的是，在“出?！本褤艉Ｍ夥康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)中，“險(xiǎn)資”2014年的表現(xiàn)似乎更有看頭。
　　萊坊數(shù)據(jù)顯示，保費(fèi)收入在11億美元以上的15家保險(xiǎn)公司中，有4家已經(jīng)在海外進(jìn)行房地產(chǎn)投資，還有8家保險(xiǎn)公司表示對(duì)海外投資“有興趣”。安邦保險(xiǎn)、中國人壽、平安保險(xiǎn)、陽光保險(xiǎn)集團(tuán)均已在海外進(jìn)行房地產(chǎn)投資。其中，安邦保險(xiǎn)擬以19.5億美元收購紐約的華爾道夫酒店，中國人壽及平安保險(xiǎn)均收購位于倫敦的物業(yè)，陽光保險(xiǎn)集團(tuán)則宣布以4.63億澳元收購悉尼的喜來登公園酒店。
　　紀(jì)言迅指出，由于保險(xiǎn)公司最高可以將總資產(chǎn)的15%用作境外投資，因此投資規(guī)模相對(duì)較大。此外，根據(jù)萊坊對(duì)中國海外投資的了解，前20家中國保險(xiǎn)公司中有40%的公司正考慮拓展海外市常由此可見，未來保險(xiǎn)公司投資海外地產(chǎn)將保持較高活躍度。
　　關(guān)于中國的“險(xiǎn)資”企業(yè)們看上了海外哪些業(yè)態(tài)的地產(chǎn)物業(yè)，王家明表示，“險(xiǎn)資”出擊海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)一般投資寫字樓物業(yè)，近期酒店也成為“險(xiǎn)資”重點(diǎn)考慮范圍。紀(jì)言迅補(bǔ)充道，“險(xiǎn)資”投資海外地產(chǎn)主要集中在標(biāo)準(zhǔn)型建筑，更注重風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)的平衡，同時(shí)也會(huì)考慮到同行競(jìng)爭(zhēng)。
　　以陽光保險(xiǎn)投資的悉尼喜來登酒店為例，其每年的租客率高達(dá)95%-99%，遠(yuǎn)高于悉尼酒店市場(chǎng)平均85%的租客率水平，因此該類高端酒店是中國“險(xiǎn)資”投資的主要目標(biāo)。當(dāng)然，當(dāng)大舉投資門戶城市的物業(yè)市場(chǎng)之后，中國投資者也開始分散投資項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展，包括由過去投資核心寫字樓和住宅開發(fā)到現(xiàn)在轉(zhuǎn)向開發(fā)休閑和工業(yè)等物業(yè)。
　　更為令市場(chǎng)關(guān)注的是，中國企業(yè)和投資者對(duì)外投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的腳步頗有邁得更快之意。2015年1月份，萬達(dá)收購澳大利亞悉尼1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，計(jì)劃投資約10億美元，建設(shè)一個(gè)綜合性地標(biāo)項(xiàng)目。另據(jù)消息人士向筆者透露，復(fù)星集團(tuán)與澳大利亞地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施投資公管理公司Propertylink聯(lián)合宣布簽約收購澳大利亞一宗辦公樓物業(yè)，且該項(xiàng)目是配置在復(fù)星旗下保險(xiǎn)資產(chǎn)中的。
　　對(duì)此，王家明直言，“如今投資者正將目光投向有長(zhǎng)線回報(bào)的投資產(chǎn)品上。”此外，中國開發(fā)商的“出?！币庠附陙泶_實(shí)表現(xiàn)得較為激進(jìn)，據(jù)萊坊監(jiān)測(cè)顯示，前20家開發(fā)商中，已有一半投資海外。如果把中小型投資者也考慮在內(nèi)，中國對(duì)外房地產(chǎn)投資的潛力很大。鑒于此，中國企業(yè)和投資者更要把控“出海”的風(fēng)險(xiǎn)。

　　無憂保提示：綜上可知，去年房企大力加碼海外業(yè)務(wù)投資，與此同時(shí)，險(xiǎn)資加快出海步伐。此外，2014年澳洲投資超6成，從而進(jìn)一步擴(kuò)大險(xiǎn)企海外投資領(lǐng)域。