【摘要】近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展火熱，房地產(chǎn)基金的發(fā)展也開始受到業(yè)界的關(guān)注。目前，房地產(chǎn)基金的規(guī)模在不斷擴(kuò)大，近期央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的相關(guān)政策，將利好房地產(chǎn)基金發(fā)展。

　　房地產(chǎn)基金政策利好
　　近年來受調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)融資難度不斷加大，也促進(jìn)了房地產(chǎn)基金的發(fā)展。自2012年開始全國有近百只房地產(chǎn)基金相繼成立，房地產(chǎn)投資類的理財(cái)產(chǎn)品也開始受到關(guān)注，而到2013年10月底，資料顯示，全國房地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)(不完全統(tǒng)計(jì))達(dá)到510家，管理規(guī)模超過6000億元。不過由于2014年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的量價(jià)齊跌，房地產(chǎn)基金明顯受影響。數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度房地產(chǎn)基金募資規(guī)模從2013年底的106.67億美元猛降至43.76億美元，降幅超過50%。
　　隨著央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的通知面世，市場(chǎng)再次看到了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的希望。9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布 《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，其中提到：鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求，積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。
　　什么是REITs？其是一種通過發(fā)行基金受益憑證募集資金作為基金產(chǎn)品，然后將基金資產(chǎn)交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)來管理運(yùn)作，專門投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目或業(yè)務(wù)，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。與一般投資基金不同，房地產(chǎn)投資信托基金是專門用于房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、租賃、消費(fèi)等方面的投資基金，投資范圍一般僅限于房地產(chǎn)領(lǐng)域。在國外，REITs通過資本市場(chǎng)向公眾投資者發(fā)行。不過，中國內(nèi)地現(xiàn)有金融監(jiān)管框架，并不支持以REITs形式向公眾投資者募集資金并返還回報(bào)。

　　有望“自上而下”突破
　　REITs被提上包括中央政府在內(nèi)的議事日程，并非首次。2008年底，在出臺(tái)4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，有關(guān)方面提出要?jiǎng)?chuàng)新融資方式，通過并購貸款、REITs、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。
　　為此，央行于2009年初初步拿出了REITs試點(diǎn)的總體構(gòu)架，并初步擬定了“REITs試點(diǎn)管理辦法”。但是，在當(dāng)時(shí)央行的REITs試點(diǎn)總體框架中，REITs仍以信托的方式發(fā)行，不在資本市場(chǎng)或形態(tài)類似的公募市場(chǎng)掛牌交易。
　　實(shí)際上，央行2009年的REITs試點(diǎn)框架，并沒有突破中國內(nèi)地《公司法》的規(guī)定。在中國香港地區(qū)、新加坡，REITs的信托資產(chǎn)上會(huì)附加一個(gè)殼公司，即SPV(特殊目的公司)，信托資產(chǎn)則以某種股權(quán)形式放入SPV，由SPV發(fā)行基金。但內(nèi)地《公司法》目前尚不允許通過設(shè)立SPV來發(fā)行REITs并上市。由于央行2009年的REITs試點(diǎn)框架并未賦予其公募屬性，且只能在銀行間市場(chǎng)流通，其帶來的融資渠道變化意義不大，因此，在市場(chǎng)實(shí)踐中應(yīng)者寥寥。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，他們需要等待REITs更實(shí)質(zhì)性的作為融資渠道出現(xiàn)。
　　而目前，針對(duì)REITs的監(jiān)管堅(jiān)冰似乎正有望打破。據(jù)悉，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市已經(jīng)開展編制REITs試點(diǎn)方案的工作，且是由住建部等部門統(tǒng)一部署之下進(jìn)行。因此，這實(shí)際上是一次“自上而下”的金融創(chuàng)新工作，與以往“自下而上”的REITs創(chuàng)新性實(shí)踐有較大的不同。根據(jù)了解，目前參與的部門包括各市的市住建委、市金融辦以及相關(guān)市屬企業(yè)，方案的大致框架已經(jīng)基本編制完成，但一些技術(shù)細(xì)節(jié)尚需打磨。

　　新機(jī)遇伴隨新風(fēng)險(xiǎn)
　　對(duì)于房地產(chǎn)基金的未來機(jī)遇，不少地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都表示十分看好。有開發(fā)商指出，個(gè)人投資房地產(chǎn)的時(shí)代已基本結(jié)束，未來個(gè)人資金集合組成房地產(chǎn)投資基金將成為新的方向和機(jī)遇。房地產(chǎn)投資基金既可通過項(xiàng)目托管方式實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤；亦可在當(dāng)前環(huán)境下以低價(jià)購入大宗物業(yè)，再整改出售獲取利差；還可低價(jià)購入商業(yè)物業(yè)，持有經(jīng)營，提升物業(yè)價(jià)值，并最終通過REITs退出。
　　從美國的經(jīng)驗(yàn)來看，1992年到1997年，美國REITs市場(chǎng)的資本總額增長了13倍，從低于100億美元增長至近1280億美元。其中有50%左右的房地產(chǎn)投資信托基金，單個(gè)資本規(guī)模超過100億美元，資金來源很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者，如保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)，他們的風(fēng)險(xiǎn)承受能力較高。后期伴隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，私募房地產(chǎn)基金不再局限于收購困境資產(chǎn)，業(yè)務(wù)逐步延伸至房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)債權(quán)投融資和國際房地產(chǎn)投資等諸多領(lǐng)域。REITs也成為成熟市場(chǎng)中重要的房地產(chǎn)投資退出工具。
　　可以看出，雖然新的前景讓人看好，但地產(chǎn)基金所具有的風(fēng)險(xiǎn)卻也不容忽視，從試點(diǎn)到實(shí)際的健康、良好運(yùn)作還有很長一段路要走。
　　近年來，房地產(chǎn)基金市場(chǎng)競(jìng)爭非常激烈，有些房地產(chǎn)公司也成立了房地產(chǎn)基金，使市場(chǎng)競(jìng)爭進(jìn)一步加劇。數(shù)據(jù)顯示，2010年之前國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金僅有20多只，100億元左右的市場(chǎng)規(guī)模。自2010年起，房地產(chǎn)基金開始蓬勃發(fā)展，近三年房地產(chǎn)基金市場(chǎng)規(guī)模每年都保持近100%的增長。而隨著激烈競(jìng)爭加上房企利潤空間的不斷縮小，很容易引發(fā)房地產(chǎn)基金出現(xiàn)問題。通常，私募基金的承諾回報(bào)往往達(dá)15%甚至更高，另外還有5%~10%的基金管理費(fèi)和渠道募集費(fèi)，開發(fā)商需要付出的總成本約為20%~25%。然而，房企暴利時(shí)代的結(jié)束也就意味著房地產(chǎn)基金投資回報(bào)率可能下降，正因如此，近一年來，房地產(chǎn)基金頻頻出現(xiàn)兌付危機(jī)。有業(yè)內(nèi)人士指出，必須摒棄暴利模式，才能讓行業(yè)回歸到健康發(fā)展的正軌上來。

　　無憂保提示：綜上可知，房地產(chǎn)行業(yè)融資難度加大、各項(xiàng)政策的推出，這些都利好房地產(chǎn)基金的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)基金有望實(shí)現(xiàn)“自上而下”的突破，但新機(jī)遇伴隨新風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)基金發(fā)展不可忽視風(fēng)險(xiǎn)防控。