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　　與朋友上次聊天已是幾天之前的事情，但是他關(guān)于以房養(yǎng)老的一通抱怨仍然讓我的內(nèi)心難以平靜。朋友憤慨道：想想未來真是艱辛啊，我三十多歲好不容易攢夠首付開始供房子，一供二十年，好不容易結(jié)束供樓，可以過幾天安穩(wěn)日子了，六十歲又要把房子抵押出去‘以房養(yǎng)老’，真是生不帶來死不帶去。筆者明白他這話更多的是發(fā)些牢騷，但不可否認(rèn)，這同樣代表了大量老百姓的態(tài)度，各大媒體對以房養(yǎng)老的質(zhì)疑也是隨處可見。

　　社會(huì)輿論對以房養(yǎng)老的質(zhì)疑主要有以下幾點(diǎn)：一、‘以房養(yǎng)老’與傳統(tǒng)觀念的沖突;二、中國住宅用地使用權(quán)年限、小產(chǎn)權(quán)住房以及和農(nóng)村宅基地住房等產(chǎn)權(quán)問題，都使得房產(chǎn)抵押變得困難;三、一些人甚至認(rèn)為以房養(yǎng)老是政府社保不力用來推脫責(zé)任的新花樣。四、以房養(yǎng)老這種泊來品在中國是否適用;五、房價(jià)漲跌，金融機(jī)構(gòu)如何運(yùn)作等一系列難題需要被解決。但是，以房養(yǎng)老不被待見的真實(shí)原因僅是以上列舉的這些嗎?隨著制度完善，以上的問題應(yīng)該不難解決，那么真正的難題又是什么?

　　帶著這些質(zhì)疑與疑惑，我們不妨先來了解一下以房養(yǎng)老做的有聲有色的國家，看看他們的以房養(yǎng)老究竟是什么樣的制度，為什么民眾可以接受，這個(gè)制度到底發(fā)展的如何。

　　美國是以房養(yǎng)老制度做的最好的國家之一，主要有三種以房養(yǎng)老模式，其中最重要的是聯(lián)邦住房管理局有保險(xiǎn)的住房價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款。這種貸款業(yè)務(wù)經(jīng)美國國會(huì)認(rèn)可，它保證住房反向抵押貸款的回收額會(huì)超過住房價(jià)值并負(fù)責(zé)貸款意外受損時(shí)的賠償。只要借款人一直居住在他的房屋里，這種抵押貸款方式就有效，在貸款額度選項(xiàng)中，借款人可以隨時(shí)獲取他們所需要數(shù)量的貸款，當(dāng)然借款人也要交納借款手續(xù)費(fèi)。該制度要求參與者年齡必須大于70歲，收入不能超過其所在州中等收入的80%。由于有政府支持，并且主要針對收入較低人群，所以該模式份額超過了以房養(yǎng)老總量的95%。此外，美國還有兩種以房養(yǎng)老模式分別針對收入較高的人群，但市場份額少之又少。

　　雖然以房養(yǎng)老在美國較為成熟，近十年增速也很快，但實(shí)際上同樣面臨著于中國類似的問題大家不太買賬。美國潛在市場上62歲以上的擁有住房的老人大約有1500萬，參加反向抵押貸款養(yǎng)老項(xiàng)目的比例還不足1%，市場非常小，其主要原因有以下幾點(diǎn)：首先，貸款比例過低，交易費(fèi)用太高。對于一個(gè)75歲的老人，如果他抵押自己價(jià)值10萬美元的房產(chǎn)，大概只能獲得4萬美元左右的凈貸款，卻需要交納6500美元左右的貸款費(fèi)用;其次，這種養(yǎng)老模式，基本上都與貧困掛鉤，只有在生活特別困難的情況下才會(huì)選擇。最后，參與標(biāo)準(zhǔn)較為苛刻，許多老人無法參與。令人意外的是，在金融危機(jī)的背景之下，雖然美國房價(jià)遭受重挫，但是這種房產(chǎn)反向抵押貸款養(yǎng)老業(yè)務(wù)卻有了較大幅度增長，2008年HECMs發(fā)行量同比增長了6.4%，甚至在某些州房產(chǎn)反向抵押貸款機(jī)構(gòu)數(shù)量一年內(nèi)甚至增加了70%。這也進(jìn)一步證明了，以房養(yǎng)老對于貧困人群有較強(qiáng)吸引力，但是參加條件又比較苛刻，不得不說這是個(gè)很難調(diào)和的矛盾。

　　加拿大 、新加坡、英國也是以房養(yǎng)老模式實(shí)施較為成功的國家，它們在該領(lǐng)域的狀況與美國大同小異，參與老人比例很低，房產(chǎn)抵押所得貸款額度較少，政府需要給予擔(dān)保以及完善的社會(huì)保障支持。甚至這些國家認(rèn)為不需過多關(guān)注這些問題，因?yàn)橐苑筐B(yǎng)老在他們的養(yǎng)老體系中，只起了非常微小的補(bǔ)充作用。有趣的是，這些國家不用以房養(yǎng)老命名該制度，加拿大很直接地叫做反向年金抵押貸款(Reverse Annuity Mortgages)，而英國一開始稱它為房產(chǎn)價(jià)值釋放機(jī)制(Equity Release Mechanism)，后來又衍化細(xì)分為幾種不同類型的貸款(Mortgages)。這也從某種程度上說明了，以房養(yǎng)老與其說是一種養(yǎng)老模式，還不如說是一種適合某些老年群體的融資手段。

　　這些國家的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，之前所提到的被社會(huì)廣泛關(guān)注的問題，隨著制度的完善、專業(yè)人才的培養(yǎng)、機(jī)構(gòu)的健全都不難克服。想要扭轉(zhuǎn)中國以房養(yǎng)老不被待見的局面，真正令人頭疼的麻煩或許是以下幾點(diǎn)：

　　一、獲得抵押貸款額度較小，交易成本過高。由于房產(chǎn)反向抵押貸款是一項(xiàng)周期較長的業(yè)務(wù)，動(dòng)輒十年以上，有較高的交易成本和風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)不可能給予較高的貸款比率。在美國、加拿大、新加坡等國家，老人們多數(shù)情況下僅僅只能獲得相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)值50%左右的凈貸款。對于需要房產(chǎn)反向抵押貸款的老人來說，很多情況下選擇出租房屋或者直接出售會(huì)是更加理智的選擇。如果讓該制度真正發(fā)展壯大，必須拿出足夠智慧的方案解決這個(gè)問題。

　　二、以房養(yǎng)老如何定位。國外的經(jīng)驗(yàn)證明以房養(yǎng)老被解讀為以房產(chǎn)作為抵押進(jìn)行融資的一種手段或許更為合適，該業(yè)務(wù)更多偏向于貧困群體的江湖救急，試圖把它作為普適性的社會(huì)養(yǎng)老模式恐怕比較困難。而中國政府似乎想把以房養(yǎng)老做成社會(huì)養(yǎng)老體系的重要組成部分，這對它的期望可能過高。

　　三、以房養(yǎng)老的宣傳問題。政府以及媒體對以房養(yǎng)老的過度宣傳和夸張宣傳，或許在制度推廣中起到了負(fù)面作用?！秶鴦?wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》認(rèn)為以房養(yǎng)老可以建立多層次、可持續(xù)的養(yǎng)老保障制度，是有效應(yīng)對人口老齡化問題，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的必然要求，這是很高的評價(jià);一些媒體更是拿出了中國老太太與外國老太太消費(fèi)方式等例子來對比。這些不恰當(dāng)?shù)亩ㄎ慌c宣傳，直接導(dǎo)致大量政府推卸養(yǎng)老責(zé)任、政府騙老人房產(chǎn)的極端情緒產(chǎn)生。政府與媒體應(yīng)當(dāng)更加真實(shí)細(xì)致地宣傳報(bào)道以房養(yǎng)老，讓民眾尤其是老人了解其本質(zhì)，畢竟加深理解才是消除誤會(huì)的最佳途徑。

　　民眾以房養(yǎng)老的誤會(huì)與偏見，或許通過合理的宣傳報(bào)道短時(shí)間內(nèi)就能消除，但是以房養(yǎng)老真正不被待見的原因，還是其制度本身缺乏吸引力與競爭力。想要從根本扭轉(zhuǎn)局面，需要政府和市場制定開發(fā)出更出色的政策與產(chǎn)品。

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