近年來，全國各主要城市都在大力發(fā)展公租房，以滿足低收入階層基本的居住需求。“十二五”期間，武漢市以緩解需求為目標(biāo)，需建設(shè)12.7萬套公租房，約500萬平方米，然而，實際獲批和在建的政府類公租房僅為2.8萬套。

在這個背景下，武漢住房公積金管理中心擬定了“關(guān)于投資建設(shè)公租房試點的實施方案”，準(zhǔn)備用公積金收益部分投資建設(shè)公租房，重點滿足“夾心層”繳存職工租房需求。

近日，該中心主任陳祖信面對記者，詳細地介紹了這一方案。

公積金制度從單一保障向雙重保障轉(zhuǎn)變

中心城區(qū)試點建設(shè)公租房

為誰建？

陳祖信介紹，主要滿足“夾心層”職工的基本住房需求，即住房公積金繳存職工中的新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員、住房困難家庭等群體的基本住房需求。

據(jù)武漢市住房公積金管理中心提供的這一方案顯示，該中心在不動用職工住房公積金本金的前提下，擬投入資金，選擇交通便利、周邊配套設(shè)施相對較好的中心城區(qū)地塊（二環(huán)線以內(nèi)），建設(shè)一批公租房。該項目將根據(jù)公租房的市場需求，計劃在武漢三鎮(zhèn)中心城區(qū)分別選址，競價獲地，擬于條件成熟時啟動。

目前武漢市公積金繳存職工中，有部分職工住房困難，沒有貸款和提取使用住房公積金，有的雖符合武漢市公租房的享受標(biāo)準(zhǔn)，但因公租房供應(yīng)總量有限，地點偏遠，交通與其他基礎(chǔ)設(shè)施不完善，難以享受公共財政提供的公租房。

如果這一項目得以實施，將是一項重大制度改革，即從目前個人住房公積金貸款的單一保障，向貸款和公租房供給雙渠道保障轉(zhuǎn)變，保障覆蓋擴面到廣大的繳存職工群體，使住房公積金制度成為解決繳存職工住房問題的基本保障制度。

將對租戶資格進行動態(tài)審核

房屋租金可用公積金繳交

怎么租？

“以‘資格動態(tài)核實，出入有序’的流轉(zhuǎn)模式，構(gòu)建保障房的循環(huán)退出機制。”陳祖信介紹，市公積金中心擬會同市住房保障部門建立公租房申請審核制度，對申請職工的家庭收入、住房、資產(chǎn)和住房公積金繳存等情況進行審核公示，接受繳存職工和社會監(jiān)督。待租戶入住后，還將就上述內(nèi)容進行復(fù)核，復(fù)核后不符合標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)退房；逾期不退的，將按市場租金水平收租。

公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)由物價部門核定，并按年度實行動態(tài)調(diào)整。公租房還將配套設(shè)立物業(yè)管理。

承租人可以選擇利用按月扣劃本人及配偶公積金賬戶余額的方式，支付房租及相關(guān)物業(yè)費用。

公租房實行有限期租賃，特殊困難職工家庭租期屆滿可續(xù)簽。

新建的公租房均為成套中小戶型住宅，新建公租房將符合安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保要求，在出租前進行簡單裝修，具備入住條件。

以住房公積金增值收益作啟動資金

首批融資55億元建公租房

錢從何來？

早在2010年6月，武漢市獲批為首批利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點城市。

“但我們不想動用公積金貸款，當(dāng)前個貸率已達96.85%，我們完全可以在不侵占繳存職工使用公積金個人住房貸款權(quán)益的前提下，籌措到足夠的建設(shè)資金。”陳祖信自信地表示。

根據(jù)國務(wù)院辦公廳2011年出臺的《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》文件精神，武漢市可以將住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后，全部用于公租房建設(shè)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，武漢市住房公積金中心累計實現(xiàn)增值收益為42.14億元，年均增長達20%，累計上繳城市廉租住房建設(shè)補充資金21.78億元。

“由此可見，我們具備投資建設(shè)公租房的能力和優(yōu)勢。”陳祖信肯定地表示，“我們的想法是，將公積金中心2012年實現(xiàn)的住房公積金增值凈收益，即應(yīng)上繳的廉租住房建設(shè)補充資金作為項目啟動資金，運作方式上，可上繳市級財政，實行‘收支兩條線’管理。同時，計劃向18家合作銀行申請保障性住房授信50億元。”
掐指一算，陳祖信說：“中心首批可融資55億元用于公租房建設(shè)。”

四大收入可免資金投入風(fēng)險

配建部分商品房出售還貸

“不用擔(dān)心出現(xiàn)還貸問題。”陳祖信介紹，準(zhǔn)備在市財政核定市公積金中心上繳廉租房建設(shè)補充資金定額后，以公積金增值凈收益超過上繳定額的增量部分，專項用于該中心償還公租房試點建設(shè)貸款。

他補充說，此外，還有公租房及相關(guān)配套物業(yè)的租金收入；中央、省級財政保障性住房建設(shè)專項補貼、公租房貸款貼息資金等也可用于還貸。

“新建公租房將探索建立‘以租為主、租售并舉’的保障模式。”陳祖信最后提到的一項還貸渠道，尤其引人矚目：即市公積金中心投資建設(shè)的公租房中，將配建部分品質(zhì)最好的住房，以市場價格，優(yōu)先出售給公積金繳存職工，并依法繳納相關(guān)稅費。銷售收入用于加快收回投資，緩解公租房資金投入壓力。

“根據(jù)‘誰投資、誰所有’的原則。中心投建的公租房及其配套設(shè)施，將由中心持有產(chǎn)權(quán)。”陳祖信說，這將給未來公租房滾動投資建設(shè)擴大融資規(guī)模，提供堅實的保障，從而加快公租房建設(shè)速度。

“歸根結(jié)底，我們在實現(xiàn)公積金保值增值的同時，還想同步實現(xiàn)公積金歸集池擴容。”陳祖信認為，在“夾心層”職工中有相當(dāng)一部分是新入職的大學(xué)生，雇傭新畢業(yè)大學(xué)生的絕大部分是民營企業(yè)，而當(dāng)公租房建設(shè)發(fā)揮出效益時，勢必將刺激目前在公積金歸集池中占比很低的民營企業(yè)轉(zhuǎn)變態(tài)度，無論從留住人才還是減少企業(yè)福利支出等方面考量，積極繳交公積金無疑將成為綜合效益最高的低成本投資。

“運用住房公積金增值收益，發(fā)揮銀行融資優(yōu)勢，直接投資建設(shè)公租房，定向租賃給符合條件的繳存職工（主要是“夾心層”群體）。這有效解決了當(dāng)前公租房建設(shè)中融資難、資金占用時間長、投資回報低等問題，既符合國家提出的‘住有所居’目標(biāo)，為‘政府分憂’；又符合繳存職工多元化的住房需求，為‘百姓解難’，可謂一舉多得。”最后，陳祖信如是說，“按照‘高端有市場、中端有支持、低端有保障’分層次住房保障的思路，住房公積金貸款在解決中等收入老百姓住房民生問題方面發(fā)揮了應(yīng)有的作用。相信，在政府及相關(guān)部門的積極支持下，武漢公積金繳存擴面將取得顯著變化，將會有更多中低收入群體享受到公積金制度的實惠。住房公積金制度的覆蓋面越大，在解決群眾住房民生中的作用才會更大”。