子曰：四十而不惑。到了40歲已經(jīng)看清了自己人生的方向，也正是事業(yè)奮斗的黃金年齡，但是怎樣合理地進(jìn)行投資理財(cái)規(guī)劃，從容享受退休后的高品質(zhì)生活呢？房產(chǎn)、基金、保險(xiǎn)，它們在“不惑一族”的生活中又占據(jù)了怎么樣的地位呢？如果你還有些疑惑，那么不妨分享一下別人的經(jīng)驗(yàn)得失來安排自己的“不惑人生”。

健康、投資、避稅

保險(xiǎn)組合全方位護(hù)航

喜歡足球的許軍前幾年曾看到報(bào)上說英國球星貝克漢姆為自己的左腿投保了巨額的意外險(xiǎn)，想到自己在讀大學(xué)時就因?yàn)樘咔蛟斐蛇^骨折，花了家里不少錢。雖然現(xiàn)在擔(dān)任杜邦公司職能部門經(jīng)理的他已經(jīng)38歲，就算坐在電視機(jī)前看球賽也屬難得，但是繁忙的工作帶來的壓力也讓他經(jīng)常感到有些力不從心，氣候變化時感冒發(fā)燒成了家常便飯。

“公司里為員工也購買了保險(xiǎn)，所以基本上生病的花費(fèi)不用太擔(dān)心，但是萬一哪天工作發(fā)生了變化，沒有了穩(wěn)定的收入，那時碰到點(diǎn)意外什么的就會對家庭造成不小的沖擊了?！痹S軍的擔(dān)憂溢于言表。

根據(jù)現(xiàn)行的醫(yī)療保險(xiǎn)制度，目前40歲人退休后，每年可以獲得相當(dāng)于上一年度社會平均工資的4%的醫(yī)保資金。如果是看門急診，在用完個人醫(yī)保賬戶資金后，要自付相當(dāng)于上一年社會平均工資5%的費(fèi)用，剩余部分再由醫(yī)保資金支付，支付的比例為一級醫(yī)院70%，二級醫(yī)院65%，三級醫(yī)院60%。如果是住院，則要先承擔(dān)相當(dāng)于上一年度社會平均工資8%的費(fèi)用，然后由醫(yī)保承擔(dān)85%的住院費(fèi)用，最高支付限額為上一年度社會平均工資的4倍，超過最高限額的醫(yī)保基金承擔(dān)80%。如果是門急診大病，則由醫(yī)保承擔(dān)85%的住院費(fèi)用，最高支付限額為上一年度社會平均工資的4倍，超過限額部分由醫(yī)?；鸪袚?dān)80%。因此，一旦許軍和太太退休，如果僅靠國家的醫(yī)保來抵御健康風(fēng)險(xiǎn)也許并不周全。

事實(shí)上，按照許軍目前的家庭財(cái)務(wù)狀況來看，已經(jīng)屬于比較穩(wěn)健的狀態(tài)。他的稅后年收入約為30萬元，比他小兩歲的太太也在另一家外企擔(dān)任經(jīng)理，稅后年收入達(dá)到20萬元左右。家中的金融資產(chǎn)包括市值10萬元的股票；市值30萬元的基金；還有活期存款備用金10萬元。目前三室二廳的住房市值200萬元，尚有10年120萬元的貸款沒有還清。家里的轎車也有2年4.8萬元的貸款需要還款。加上6歲的兒子，一家三口正常的日?；ㄤN每月不過1萬元，再算上每月還款的1萬元房貸和2000元車貸，每月的結(jié)余還有近2萬元。

中德安聯(lián)銀保渠道總監(jiān)李沛遙指出，像這樣的家庭首先要考慮他們自己的財(cái)務(wù)需求是怎么樣的。首先來看收入部分，許軍22年后退休，他的太太14年后退休，如果保持目前的年收入不變，那么從現(xiàn)在到兩人退休時還能賺到940萬元的收入?，F(xiàn)有的金融資產(chǎn)中，股票和基金40萬元的市值，如果按照年復(fù)利增長10%來計(jì)算，到許軍60歲退休時能夠增值到270萬元。再看支出情況，到許軍退休時22年的生活開銷支出為264萬元，房貸還款120萬元，車貸還款4.8萬元。兒子的教育費(fèi)用就要看期望值是在國內(nèi)就讀大學(xué)，還是要出國深造，如果是出國的話就要按照200萬元來匡算。許軍和太太預(yù)計(jì)活到90歲，并保持原有的生活開銷不變，那么大約需要360萬元的養(yǎng)老金。把總收入減去總支出還能結(jié)余260萬元?！斑@樣來看，他們只要在退休前工作收入不發(fā)生變化，就能夠基本保持原有的生活質(zhì)量養(yǎng)老了。”

許軍自己也做過一個規(guī)劃，得出的結(jié)論與李沛遙的差不多，所以他跟太太最終只是各自購買了一份意外和意外醫(yī)療的消費(fèi)型保險(xiǎn)，身故保額為500萬元，每年繳納保費(fèi)4000元?！斑@點(diǎn)錢算不了什么，至少買了一個安心?！贝送?，許軍的自駕車和住房也分別買了保額為10萬元和100萬元的保險(xiǎn)，每年的保費(fèi)總共3500元。

“在他們的工作收入不出現(xiàn)大幅下降的情況下，這樣的保障的確沒有問題，但是從現(xiàn)在到退休還有22年時間，所以我建議還是應(yīng)該充分考慮更加完整的保險(xiǎn)組合?！?李沛遙建議說。

案例1許軍

年紀(jì)38歲，個人年收入30萬元(稅后)，家庭年收入50萬元(稅后)，月常開銷1萬元

房貸車貸每月支付1.2萬元(房貸剩10年，車貸剩4年)，股票基金投資40萬元，有一子6歲

預(yù)期：60歲退休，300萬元的退休金(不含社會保障養(yǎng)老金)

在目前的社會保障體系中，退休后每月能夠領(lǐng)取的養(yǎng)老金主要包括兩部分，一部分是社會平均工資(指退休者戶口所在地)的20%，另一部分是個人養(yǎng)老金賬戶余額的1/120。

其中社會平均工資部分大家都是相同的，差異主要在個人養(yǎng)老金賬戶余額。對于那些在職時收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出社會平均收入的人來說，養(yǎng)老金收入與在職工資收入的落差將會更大。有個粗略的假設(shè)，一個人月收入一直為1500元，全市平均收入也是1500元保持不變，那么退休后每月可以領(lǐng)到的養(yǎng)老金大約是1100元；而如果月薪是5000元，全市平均收入是1500元，那么退休后每月可以領(lǐng)到的養(yǎng)老金大約是2000元?？梢娗罢咄诵萸昂蟮脑率杖霚p少了27%，后者減少了60%。

因此，即便有了意外和意外醫(yī)療保險(xiǎn)的投入，許軍還應(yīng)該為自己和太太購買一份終生壽險(xiǎn)。許軍的保額可以為100萬元，太太的保額為50萬元，每年兩人的保費(fèi)分別是35100元和15100元，都是連續(xù)繳費(fèi)20年。此外，他們還應(yīng)該對原來的意外和意外醫(yī)療保險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)整，并增加重大疾病保險(xiǎn)。

“重大疾病保險(xiǎn)目前在市場上有兩種，返還型的和消費(fèi)型的，一般消費(fèi)型的比較便宜，返還型的則比較貴。我建議他們夫妻一共投保50萬元的重大疾病險(xiǎn)，有的公司產(chǎn)品會提供夫妻相同的保額。如果要分開投保，那么可以丈夫投保30萬元，妻子投保20萬元。這已經(jīng)滿足了一般情況下重大疾病的治療費(fèi)用需求。意外保險(xiǎn)的保額建議降低到400萬元，意外醫(yī)療保額可以設(shè)定為10萬元，其實(shí)通常醫(yī)療意外的花費(fèi)也不會達(dá)到那么高的水平?！敝岳钆孢b建議他們做這個調(diào)整，是因?yàn)閺陌l(fā)達(dá)國家的統(tǒng)計(jì)來看保費(fèi)占總收入的8%到15%是一個比較合理的水平。

現(xiàn)在檢視他們的這個保險(xiǎn)組合，終身壽險(xiǎn)丈夫100萬元保額年繳費(fèi)35100元，妻子50萬元保額年繳費(fèi)15100元；重大疾病險(xiǎn)丈夫30萬元保額年繳費(fèi)9540元，妻子20萬元保額年繳費(fèi)4980元；意外險(xiǎn)400萬元保額，年繳費(fèi)9200元；意外醫(yī)療10萬元保額，繳費(fèi)4080元。夫妻兩人一共年繳費(fèi)為77910元，加上每年3500元的汽車保險(xiǎn)和住宅保險(xiǎn)，就一共是81410元，占了夫妻兩人工作總收入的16.28%，但是如果加上每年10%的投資收益，38歲投保當(dāng)年保費(fèi)所占的比例就降低到了15.08%了。

雖然15.08%已經(jīng)略微超出了保費(fèi)占家庭總收入的比例上限，但是其中權(quán)重最大的終身壽險(xiǎn)只需要繳費(fèi)20年，一旦繳滿就會使這個比例下降。還有一點(diǎn)需要指出，就是投資收益是按比較保守的年復(fù)利10%計(jì)算，也就是說40萬元投資首年的收益是4萬元，第二年以10%的復(fù)利計(jì)算就能達(dá)到4.4萬元的收益，這也會使保費(fèi)占比呈下降趨勢。對于消費(fèi)型的意外險(xiǎn)，事實(shí)上也可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，比如說目前兒子教育費(fèi)用的缺口是200萬元，那么夫妻意外險(xiǎn)的保額就要考慮到未來這部分的需求。

但是到了22年后夫妻都已經(jīng)退休時，兒子已經(jīng)28歲基本完成了學(xué)業(yè)，有獨(dú)立生活的能力，那么夫妻兩人的意外險(xiǎn)保額就可以下調(diào)，隨之保費(fèi)也能夠節(jié)省不少。

保險(xiǎn)的避稅功能隨著未來國家遺產(chǎn)稅的出臺，也會給中產(chǎn)家庭帶來不少裨益。“在目前來看，繼承保險(xiǎn)賬戶的資金肯定是免稅的。因此在保障之外，可以說這也是保險(xiǎn)一個很重要的功能?！崩钆孢b指出。

養(yǎng)老在久不在速

基金長期投資獲利滿意

2006年、2007年基金的火爆行情讓不少人垂涎，但是其中真正賺到三四倍收益的人卻很少。

原因無外乎進(jìn)場太晚，頻繁操作。在外企葛蘭素史克任銷售經(jīng)理的戴天樂就是其中之一，他早在2004年就購買過基金，但是當(dāng)時市場處于熊市，他買的基金收益基本上還不及銀行定期利率。所以在這輪基金火爆行情開始時，他并沒有積極跟進(jìn)，等到2007年年中實(shí)在經(jīng)不住誘惑，一連投入了10萬元，又是開放式基金，又是封閉式基金，后來還趕時髦買一個QDII基金，不料10月份和11月份的下跌，開放式基金的收益基本歸零，QDII更是損失慘重，連0.9元都跌破了。戴天樂經(jīng)不起折騰，又全部贖回了，結(jié)果虧了近15%。

戴天樂的夫人跟他同年，都是36歲，這個從事財(cái)務(wù)工作的夫人倒是沉得住氣，“其實(shí)總體算下來，封閉式基金比較穩(wěn)定，開放式基金也還沒跌到本錢，主要就是投在QDII上的5萬元損失比較多。你看現(xiàn)在市場已經(jīng)回暖了，再進(jìn)場的話應(yīng)該很快就能賺錢了?！贝魈硎尽?/P>

其實(shí)市場的波動誰都很難精確地把握，但是長期的趨勢卻是可以預(yù)測的，所以說投資基金在任何一個時點(diǎn)進(jìn)場都有可能虧損，也都有可能盈利，問題在于這樣的短期虧損和盈利只要不贖回都只不過是賬面的浮虧和浮盈。如果投資人的目標(biāo)只是短線獲利，那么大可以去炒股票，這樣交易成本會低得多，交易機(jī)動性也更強(qiáng)。但是如果是為了長期的穩(wěn)定回報(bào)，為了規(guī)劃退休之后的生活，或者為了實(shí)現(xiàn)其他長期的愿望，那么投資基金頻繁操作只能適得其反。

如果以每年投資基金2萬元為例，每過五年每年投資額增加2萬元，從30歲開始投資，可以投資到60歲?？紤]到60歲以后物價(jià)的上升，假設(shè)每年需要消費(fèi)40萬元，并不再增加投資。如果年收益與GDP漲幅持平為10%的話，到退休時可累計(jì)達(dá)到920萬元的資產(chǎn)，即使在每年40萬元的消費(fèi)水平下，到70歲時資產(chǎn)可達(dá)到1685萬元，到80歲時可達(dá)到3671萬元。如果年收益能達(dá)到2倍的GDP增長的水平約20%的話，60歲退休時可累計(jì)達(dá)到5621萬元，70歲時可達(dá)到3.4億元的資產(chǎn)，80歲時可達(dá)到20.6億元的資產(chǎn)。當(dāng)然20%的年收益在過去兩年的基金業(yè)績看來簡直不值一提，但是持續(xù)幾十年的復(fù)合增長20%是常人難以達(dá)到的境界，要知道“股神”巴菲特的年復(fù)合收益率也不過25%左右。

上投摩根基金理財(cái)規(guī)劃師王翔指出，以戴天樂家庭的情況來看，未來的10-15年是家庭資產(chǎn)情況上升的黃金期，利用好這段時間對家庭財(cái)富進(jìn)行增值，是當(dāng)前理財(cái)?shù)闹匾繕?biāo)。同時由于兩人處于職業(yè)生涯的重要時期，工作繁忙，無法花很多時間在投資理財(cái)上，這一現(xiàn)象也值得重視。

案例2戴天樂

36歲，個人年收入25萬元(稅后)，家庭年收入45萬元(稅后)，月開銷1萬元

房貸車貸每月支付2萬元

預(yù)期：51歲退休，有242萬元養(yǎng)老金(不含社會保障養(yǎng)老金)

目前戴天樂夫婦的主要收入是穩(wěn)定而高額的月度薪金，占年度總收入的80%，其次是年終獎、利息等年度一次性收入。家庭幾乎沒有除薪金以外的其他收入(除4%的利息收入)，也就是說，戴天樂夫婦的薪金收入是家庭絕對的經(jīng)濟(jì)支柱。在戴天樂夫婦的全年總支出中，月度性支出占78%，年度一次性支出占22%，支出基本與收入實(shí)現(xiàn)的時間相匹配。年度總支出占年度總收入的36%，屬中等偏低比率。

王翔建議戴天樂這樣對風(fēng)險(xiǎn)比較敏感的投資者不妨進(jìn)行股票基金定投，建議每月進(jìn)行7000元的股票基金定期定額計(jì)劃，如按10%的年收益計(jì)算，15年后本利合計(jì)將達(dá)到290萬元；如按8%的年收益計(jì)算，15年后本利合計(jì)將達(dá)到242萬元，基本達(dá)到孩子的教育費(fèi)用和戴天樂51歲提前退休的費(fèi)用(國內(nèi)開放式基金2001年成立至今，平均每年回報(bào)15%以上；國內(nèi)GDP增長率長期穩(wěn)定在8~10%，從長期看，基金收益率應(yīng)與GDP增長率保持一致。)

“在牛市中除進(jìn)行基金定投外，如再配合以一次性投入，將能更好分享牛市收益。建議一次性申購15萬元的股票基金，再利用家庭每年節(jié)余持續(xù)進(jìn)行一次性基金投資，建議從每年度結(jié)余中用10萬元進(jìn)行基金的一次性投資，在以后的投資中逐漸進(jìn)行國內(nèi)和國外基金的配置?！蓖跸柩a(bǔ)充說，這樣的話家庭每年對基金的投資占新增收入的26%，隨著每年節(jié)余的不斷投入，家庭中基金的比率還將增加，投資結(jié)構(gòu)將得到明顯改善。由于夫妻雙方每月有一定量的新節(jié)余，建議逐漸增加對權(quán)益類資產(chǎn)的投資，從長期角度看，應(yīng)使基金等權(quán)益類投資占到家庭總流動資產(chǎn)50%以上的比率。

王翔指出，家庭的現(xiàn)金存款一般達(dá)到一年生活開支即可，流動資產(chǎn)中可留一年的家庭支出，即20萬元作為應(yīng)急之用，可將其中5萬元放在活期存款中，另外15萬元購買貨幣市場基金以兼顧流動性和收益率。隨著夫妻雙方月薪的不斷發(fā)放，活期存款的比率還會有不定期上升。在目前的利率和通脹率上升期，沒有很大必要配置定期存款，等以后到達(dá)高利率時期再考慮進(jìn)行定期存款也不遲。

在基金投資品種的選擇上，封閉式基金未嘗不是一個安全系數(shù)比較高的投資標(biāo)的。封閉式基金的份額規(guī)模恒定是一方面，另一方面則在于它的折價(jià)。試想你以打八折的價(jià)格買進(jìn)一只基金，這就意味著當(dāng)基金凈值下跌不超過20%時，你并沒有產(chǎn)生實(shí)際的損失。而且每年在基金的年度大比例分紅之前，都是投資者進(jìn)場獲取無風(fēng)險(xiǎn)的收益的好時機(jī)。從二級市場封閉式基金的交易價(jià)格就可以看出，那些凈值增長率高的、分紅預(yù)期高的封閉式基金往往收到熱烈的追捧，比如基金科翔、基金開元、基金裕隆、基金泰和等，而基金久嘉因?yàn)槟曛形捶旨t，所以在年度分紅前也被看好，此外就是即將在半年內(nèi)封轉(zhuǎn)開的基金鴻飛亦受到高度關(guān)注。

對于那些風(fēng)險(xiǎn)承受能力比較強(qiáng)的投資者來說，把部分資金嘗試一下創(chuàng)新型的封閉式基金也許會有可觀的收益。瑞福進(jìn)取就是國內(nèi)首只以1：1.9的杠桿進(jìn)行操作的封閉式基金，1倍的本金能夠獲得1.9倍本金的投資收益，在基金凈值上揚(yáng)的階段會大大提高投資收益率，但是下跌的風(fēng)險(xiǎn)也一樣被放大。

王翔認(rèn)為，像戴天樂這樣的投資者，也應(yīng)該在投資國別中進(jìn)行分配，建議初步將基金投資中QDII的比率上升到20%～30%之間，參與國外市場的收益。2005年以來泰銖和菲律賓比索對美元升值20%以上，2007年前7個月韓國、印尼和香港市場漲幅均超過30%，均有較高收益。雖然短期來看剛出海的QDII遭受了一點(diǎn)挫折，但是分散投資全球市場的風(fēng)險(xiǎn)一般總是小于投資單一市場。

保持正向現(xiàn)金流

房產(chǎn)投資回報(bào)可觀

有一種說法，擁有房地產(chǎn)是抵御通貨膨脹的最好手段之一。

不管這種說法是否有道理，最近兩年，全國房價(jià)的飆升幅度的確大大超出了5%的CPI漲幅。與投資股票、基金不同的是，房產(chǎn)投資一般的起點(diǎn)都比較高，即便是通行的30%首付，在北京、上海這樣的大城市買一套一室一廳的房子恐怕也至少要付20萬元左右。因此對很多人來說，擁有第二套房，甚至更多房產(chǎn)似乎成了難以企及的夢想。的確，要實(shí)現(xiàn)這個夢想單靠有限的資金還不夠，更重要的是你能否保持家庭財(cái)務(wù)的正向現(xiàn)金流，對此今年39歲的吳?頗有些親身體會。

吳?曾經(jīng)是安達(dá)信的高級顧問，后來還擔(dān)任過一家IT公司的總裁。在2001年時，吳?當(dāng)時任職的公司總部從沈陽搬遷到北京，公司給包括吳?在內(nèi)的非本地員工每月2500元的住房補(bǔ)貼?！巴聜兇蠖际亲夥孔樱挥形屹I了一套房子，然后又租了一套房子?！?吳?有些自得地表示。

每月一共就2500元錢的住房補(bǔ)貼，就算在2001年房價(jià)不及現(xiàn)在，難道能有這么便宜的事情？不過事實(shí)證明，這世界上只要肯動腦筋，還就真有這么“便宜”的事情?！拔耶?dāng)時的同事也都搞不懂，問我為什么要在通州縣買一套小房子?！眳?掰著手指算道，那套房子每月的銀行放貸還款不超過2500元，也就是用公司的住房補(bǔ)貼就能還貸。交房以后就立即以700元的價(jià)格租了出去，這樣就有了700元的現(xiàn)金流，然后自己再貼上800元錢，在公司所在的西城區(qū)附近租了一套小房子。吳?跟他的同事們相比較，只是每月多花了800元錢。而同事們?nèi)绻沧?500元的房子，就是得到了每月1000元的現(xiàn)金流，如果這筆錢不作其他投資，只是日?；ㄤN掉了，那么等到三年后吳?把通州縣的房子賣掉以后，他們之間的資產(chǎn)的差別就顯示出來了。

羅伯特?T.清崎《富爸爸財(cái)務(wù)自由之路》中在討論債務(wù)時指出，債務(wù)也分為“好債務(wù)”和“壞債務(wù)”：“每當(dāng)你欠了某個人錢時，你就成為他的雇工，如果你借了一筆30年的貸款，那么你就得做30年的雇工，并且在債務(wù)結(jié)束時，他們不會給你一塊紀(jì)念金表?！备话职忠步桢X，但是他盡最大努力成為不償還貸款的那個人。他常對他的兒子和“我”說，“好債務(wù)”就是由別人替你支付債務(wù)，壞債務(wù)就是你用你自己的血汗錢支付債務(wù)。因此他喜歡可供租用的資產(chǎn)，他也鼓勵“我”去購買可供出租的資產(chǎn)，因?yàn)椤般y行給你貸款，但是你的房客會替你償還”。這恰恰就是吳?的高明之處，他用一筆本來可能完全被花費(fèi)掉的現(xiàn)金流，成功投資了一次房產(chǎn)。

2004年，八通線開通了，通州縣的房產(chǎn)從3000元/平方米漲到了7000元/平方米，他就在這時候把房子賣掉了。三年的投資收益率就達(dá)到了133%，在那幾年熊市里恐怕是讓大多數(shù)基金經(jīng)理們都眼紅的回報(bào)率。吳?有一個原則就是順著軌道交通找房子，“在規(guī)劃的地鐵站1公里附近，一旦地鐵開通了，就能縮短原來大約10公里的距離，10公里坐地鐵也就20分鐘，這跟住在市中心也差不多了?！?/P>

“我賣房子的時候，同事們都說這房價(jià)還要漲呢。但是我們在考慮房產(chǎn)不斷增值的同時，也要注意到折舊的因素，因此一般來說普通住房交付的兩三年內(nèi)是房價(jià)上漲的最佳時段，時間長了這個漲幅就會趨緩。我不追求房產(chǎn)的絕對回報(bào)有多高，而是在房價(jià)上漲最快的時候把它賣了比較合理。”

住美投資咨詢(上海)有限公司總經(jīng)理、首席投資分析師張健指出，在評估房產(chǎn)是否值得投資時，這一地區(qū)是否具有發(fā)展?jié)摿κ莻€非常重要的因素。即不僅要考慮房產(chǎn)(例如房型和樓層等)本身的狀況，而且還關(guān)注該房產(chǎn)周圍的居住環(huán)境，具體包括交通、商店、學(xué)校、景觀和綠化、體育和休閑、醫(yī)院等。如果像吳?這樣購買要出租的房產(chǎn)，那就還要考慮所能接受的最低投資租金回報(bào)率是多少？選擇哪些目標(biāo)客戶作為你的房客？如果采用部分銀行貸款，租金收入是否會大于每月還款額或是大多少？ 或自己收入能否補(bǔ)貼等因素。這些因素對投資型的更加重要。

在出售北京那處房產(chǎn)的前一年，吳?工作調(diào)動到武漢去工作，到了那里就發(fā)現(xiàn)房子特別便宜。經(jīng)過分析又下手在南湖邊上買了一套復(fù)式的公寓?！艾F(xiàn)在來看整個房產(chǎn)市場價(jià)格的確有些偏高，但是對于國內(nèi)的高檔住宅來說，包括別墅和大戶型高檔公寓，它們的價(jià)格還是偏低的。有些黃金地段的稀缺是個不爭事實(shí)。”吳?發(fā)現(xiàn)在武漢南湖這樣的黃金地段，房價(jià)卻很便宜，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及北京和上海。綜合分析了武漢的地理位置和未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，他認(rèn)為可能會有三到五年的上升波段，因?yàn)閺?000年到2003年武漢的房價(jià)就一直停滯不前。

2004年，吳?在沈陽世博園旁邊的奧林匹克花園購買了一套半山的獨(dú)棟別墅，當(dāng)時4000元/平方米的價(jià)格，現(xiàn)在已經(jīng)翻番達(dá)到了8000元/平方米?！吧较碌囊粋€樓盤已經(jīng)1.2萬元/平方米了，這套別墅基本也能漲到這個價(jià)位，所以暫時還不會出售?！边@套別墅他不但目前不出售，而且也不愿意出租。這倒不是他不在乎租金收入，而是因?yàn)檫@類高檔獨(dú)棟別墅次新房如果在出售前出租，就會在一定程度上降低它的價(jià)值，而且考慮當(dāng)?shù)刈饨鸱浅１阋?，租出去得不償失?/P>

“在內(nèi)地有些城市的投資跟在北京、上海的投資不一樣，內(nèi)地有些城市只能抓住一個波段，要在快速上漲時果斷出手。但是在北京、上海既可以作短期的，有些也可以長期持有?！眳?眼下投資房產(chǎn)的重心還是在北京和上海，投資的大都是一室一廳的小戶型，因?yàn)樾粜妥钊菀壮鲎猓移渫顿Y回報(bào)完全可以覆蓋每月的還貸。另外，為了租出一個好價(jià)錢，吳?很注重房間的軟裝飾，家具的搭配是否協(xié)調(diào)，擺設(shè)與住宅窗外的風(fēng)景是否協(xié)調(diào)，這些都是他會細(xì)心考慮的。

“以前投資房產(chǎn)都是依靠金融杠桿，現(xiàn)在國家緊縮政策，不斷加息對投資者最主要的影響是產(chǎn)生很大的心理壓力，其次就是對現(xiàn)金流的影響?！眳?解釋說，投資房產(chǎn)出租的租金并不會跟著房貸利息增加而增加，租金水平還是要看市場需求，所以加息了租金不一定跟著漲。在資產(chǎn)價(jià)值重估過程中，你要是看最終的獲益是否高于你投入的成本，如果是的話那就是值得做的。但是這里還牽涉到一個問題，那就是你在投資房產(chǎn)時，獲得的是正向現(xiàn)金流還是負(fù)向現(xiàn)金流，如果是負(fù)向現(xiàn)金流，這個缺口有多大？你怎么控制這個現(xiàn)金流？這恐怕是所有投資房產(chǎn)者都需要考慮的問題。

2008年02月27日 07:07 《全球商業(yè)經(jīng)典》