所謂倒按揭，是指投保人將房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取現(xiàn)金直到身故，相當(dāng)于保險(xiǎn)公司通過分期付款(按月支付)的形式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，類似于把住房抵押貸款反過來做，因此也稱作“反向住房抵押貸款”(下簡稱“倒按揭”)。根據(jù)國際通行的做法，投保人每月從保險(xiǎn)公司獲得的養(yǎng)老金額是固定的。
“以房養(yǎng)老”模式的推動者、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)前總裁孟曉蘇日前透露，我國首個(gè)主營“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)公司“幸福人壽”已通過相關(guān)部門的審批，計(jì)劃本月底正式掛牌營業(yè)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)一旦被推行，將大大減輕“80后”夫妻的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，他們可通過雙方兩套房產(chǎn)的逐漸變現(xiàn)，減輕贍養(yǎng)雙方父母4位老人的經(jīng)濟(jì)壓力。
與此同時(shí)，“倒按揭”還可與“購房按揭”掛鉤，父母通過“倒按揭”幫助子女歸還住房按揭貸款，從而提前將已有房產(chǎn)分階段贈與子女。
不過，看上去有眾多好處的“倒按揭”業(yè)務(wù)，卻很難被市場接受。不僅因?yàn)槟芙邮堋暗拱唇摇庇^念的老年人數(shù)量不多，更因?yàn)榘凑諊狻暗拱唇摇钡脑?a href="http://www.beihaihotel.net/shebaobanli/1988677/">養(yǎng)老金計(jì)算和發(fā)放方式，很難持續(xù)性地長期保證老年人生活質(zhì)量，市場接受度相對較低。
除了市場關(guān)，作為新生事物的“住房倒按揭”，還有法律、倫理、金融等難題需要一一解決。種種跡象表明，國際市場已非常成熟的“住房倒按揭”，在國內(nèi)還需要走很長的路。

市場接受度低

房屋“倒按揭”后，老人每個(gè)月能夠領(lǐng)取的養(yǎng)老金數(shù)額，由房屋的評估現(xiàn)價(jià)值、預(yù)期升值和老人的預(yù)期壽命決定。以預(yù)期壽命15年為例，估測今后15年內(nèi)房產(chǎn)的升值空間，最后減去15年中給老人的預(yù)付利息，再將錢平攤到每個(gè)月，計(jì)算老人每個(gè)月的養(yǎng)老金收益。
佑威天天房產(chǎn)網(wǎng)的研究中心主任薛建雄認(rèn)為，上述養(yǎng)老金計(jì)算方式雖然比較合理，但參保老人會存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)上海老人去年參加了“倒按揭”保險(xiǎn)，但多半未能料及今年的大幅度提升的CPI指數(shù)，今年的生活質(zhì)量就會因?yàn)橥ㄘ浥蛎洿蠓陆怠?BR>另一方面，今年的房價(jià)漲幅驚人，可能連負(fù)責(zé)“倒按揭”的保險(xiǎn)公司都未能想到。老人的實(shí)際利益，將會因?yàn)橥ㄘ浥蛎浺约肮潭ㄙY產(chǎn)價(jià)格的波動，受到影響。
薛建雄因此認(rèn)為，如果采用這樣的方式計(jì)算月養(yǎng)老金發(fā)放額度，僅有部分住房面積小、生活有困難的老人，會對“倒按揭”模式產(chǎn)生興趣，而這一類客群，卻不是“試水”倒按揭業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司感興趣的。
與薛建雄的觀點(diǎn)相近，中原地產(chǎn)研究咨詢總監(jiān)陳寧也認(rèn)為，上述方式被市場接受程度比較低，可能只是生活極其困難的群體才會有上述需求。他表示，參與投保者如果需要獲得持續(xù)固定養(yǎng)老金，完全可以購買保險(xiǎn)公司的普通養(yǎng)老保險(xiǎn)，無須參與“倒按揭”。他認(rèn)為，這一方式很難被國內(nèi)市場普遍接受，也注定無法成為主流的養(yǎng)老方式。

養(yǎng)老金額難計(jì)算

據(jù)了解， “倒按揭”的計(jì)算非常復(fù)雜，牽涉到房地產(chǎn)評估、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個(gè)因素。
“倒按揭”精算的技術(shù)難度很大，保險(xiǎn)公司是根據(jù)既往發(fā)生的數(shù)據(jù)推算未來，以10年前的生活水平、醫(yī)療技術(shù)，如何推算10年后人們的壽命，就顯得非常難了。
另外，如果參保人數(shù)太少，樣本量過低，計(jì)算偏差必然變大，將極大影響險(xiǎn)種的安全性。目前國內(nèi)的保險(xiǎn)公司還不具備歐美公司的精算實(shí)力。只要出現(xiàn)20%-30%的偏差，規(guī)模小一點(diǎn)的保險(xiǎn)公司就很難承擔(dān)。

法律風(fēng)險(xiǎn)尚待消化

與此同時(shí)，“住房倒按揭”還可能存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。
金融人士分析，與歐美模式相比，國內(nèi)的房價(jià)波動太大，估值和預(yù)測都相當(dāng)困難，勢必引發(fā)很多糾紛，甚至?xí)霈F(xiàn)大面積違約局面，這對推行“倒按揭”養(yǎng)老模式極為不利。
在他們看來，歐美“倒按揭”之所以流行，與高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系。以美國為例，子女要繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)，必須繳納高達(dá)60%-80%的遺產(chǎn)稅，這使得許多老人從經(jīng)濟(jì)角度選擇將房產(chǎn)抵押，而子女也少有異議。但我國目前遺產(chǎn)稅尚未開征，實(shí)際上鼓勵(lì)了繼承遺產(chǎn)，使“倒按揭”缺少生存的土壤。

盡管實(shí)際操作存在重重障礙，但仍有不少業(yè)內(nèi)人士為“住房倒按揭”叫好。中房指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟表示，“住房倒按揭”是一項(xiàng)新生事物，其存在障礙和缺陷是正常的，應(yīng)該以寬容的心態(tài)看待它。

2007年10月25日17:26  東方早報(bào)