目前，以房養(yǎng)老熱正在我國興起，無論是北京的保險加抵押、南京的以租換養(yǎng)還是上海的售后返租模式，從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和銀行信貸品種的創(chuàng)新來說，它迎合部分有房無子女老人的需求。這些以房養(yǎng)老的金融模式，把房產(chǎn)變現(xiàn)機制和養(yǎng)老服務(wù)功能組合起來，有利于解決部分社會養(yǎng)老問題，是值得肯定的。

以房養(yǎng)老的金融模式，實際是一種逆向住房抵押貸款(Reverse Mortgage)。即在老人有生之年，對已有住房既不出售也不出租，而將房屋抵押給銀行，并仍居住于自己的房屋內(nèi)，由銀行按照房產(chǎn)價值和老人的預(yù)期壽命狀況等因素，向他們逐月發(fā)放養(yǎng)老金，待老人過世后，銀行取得房屋產(chǎn)權(quán)并處置出售，清償養(yǎng)老金本息。

所謂“逆”，是相對傳統(tǒng)的“正”抵押貸款而言的。傳統(tǒng)的抵押貸款，采取“一次貸款、分期還款”的方式進行，在貸款期限內(nèi)債務(wù)余額不斷縮??；逆向住房抵押貸款，采取“多次貸款、一次還款”的方式進行，在貸款期限內(nèi)債務(wù)余額不斷增大，期末一次性還本付息結(jié)清貸款。換句話說，逆向的抵押貸款和還款的現(xiàn)金流序列方式正好與傳統(tǒng)抵押貸款的方式互逆，這就是“逆向住房抵押貸款”名稱的由來。

自上世紀80年代，美國政府推出由聯(lián)邦政府承保的逆向住房抵押貸款———房產(chǎn)變現(xiàn)按揭產(chǎn)(HECM)。在1980和1990年代，這項業(yè)務(wù)的發(fā)展并不理想，主要原因是逆向抵押貸款對老人來說太復(fù)雜，而大多銀行發(fā)覺逆向貸款利潤有限，積極性不高。進入本世紀以來，隨著相關(guān)立法的完善，這一業(yè)務(wù)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢。即便如此，與全美62歲以上擁有住房的1500至1600萬人群比較，逆向住房抵押貸款市場總體仍處于較小規(guī)模。2006年底，在符合逆向貸款的老齡對象中，僅有2-3%擁有產(chǎn)權(quán)房的老年人參與了逆向貸款。最近，美國國會通過了有關(guān)推進發(fā)展逆向抵押貸款的法案，不少專家估計受市場認同度和次貸危機影響，這一市場將有顯著增長，但也是有限的。

在暢談以房養(yǎng)老之際，也要清醒地看到，撇開社會習(xí)俗、家庭倫理和稅制等方面的技術(shù)性問題，從另一視角來認識以房養(yǎng)老熱。設(shè)想一下，如果一個國家和一個社會，人人都以房養(yǎng)老，也就是說，每代人都將自己當(dāng)代積累的人生最大財富房產(chǎn)，通過變賣、抵押后吃光、用光、花光，下一代人就不得不從零開始，那么這個社會就談不上資產(chǎn)與財富的積累，整個國家與社會的存量財富就難以做到滾雪球式增大。那時，以房養(yǎng)老在割斷代際財富傳承的同時，也將造就一個財富無法積累的社會。這就好比后人永遠必須自己栽樹，而無法做到“前人栽樹、后人乘涼”的代代進步。

以房養(yǎng)老不應(yīng)該是養(yǎng)老機制的主流，而是一個養(yǎng)老補充品種。唯有加快推進包括社會基本養(yǎng)老保險、商業(yè)性養(yǎng)老保險、社會化養(yǎng)老服務(wù)以及家庭內(nèi)子女孝敬贍養(yǎng)老人的多元養(yǎng)老保障體系，才是中國應(yīng)對老齡化社會到來增強國民養(yǎng)老安全保障的主流。

2007年11月08日08:12  《地產(chǎn)星空》周刊