“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”的“以房養(yǎng)老”觀念，越來越受到人們關(guān)注。

    養(yǎng)老靠兒子還是靠房子？“以房養(yǎng)老”能取代傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”嗎？它究竟是金鑰匙還只是紙畫餅？

    “以房換養(yǎng)”：有一點動心，有一點遲疑

    所謂“以房養(yǎng)老”，簡單地說就是將已還清貸款的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行，每月從銀行“倒按揭”，領(lǐng)取一定金額的資金直至死亡，房產(chǎn)歸銀行所有。這種模式在國內(nèi)其實已有先例，并得到了部分老年人的認(rèn)同。

    但是，當(dāng)“以房養(yǎng)老”的范圍從孤殘老人拓寬到一般老人時，遭遇到了強(qiáng)大阻力。一位房產(chǎn)中介公司的市場總監(jiān)說，中國人習(xí)慣將財產(chǎn)留給子女，對絕大多數(shù)的老人來說，房產(chǎn)是他們最大的一筆財產(chǎn)，按慣例老人通常會把房產(chǎn)留給愿意照顧他們的小輩?！昂芏嗬先瞬辉阜艞売H情和關(guān)愛來換取現(xiàn)金?！鄙虾Ｊ腥舜蟠碇苋嗣饕舱J(rèn)為，許多老人擔(dān)心如果將住房抵押，子女很可能就不肯照顧他們了。只有對于那些“丁克”家庭或是子女較為富裕、老人比較開通的家庭，“以房養(yǎng)老”才是一種合適的新選擇。

    倒按揭：銀行盈利新品還是“燙手山芋”？

    “以房養(yǎng)老”究竟行不行，還要取決于金融機(jī)構(gòu)。而眼下，對于“倒按揭”，國內(nèi)各大銀行和保險機(jī)構(gòu)鮮有敢“接招”的。

    銀行或保險機(jī)構(gòu)的難處在于，一方面國內(nèi)的房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等難以預(yù)測。對銀行來說，“倒按揭”的風(fēng)險是隨著時間的推移不斷增大的。因此，如何確定“倒按揭”利率是一個很大的難題。另一方面，“倒按揭”要獲得盈利一般要十多年甚至二三十年后，目前大部分銀行對經(jīng)營部門的業(yè)績考核是按年度進(jìn)行的，在任的經(jīng)營部門負(fù)責(zé)人很難對后任期間才能產(chǎn)生效益的貸款品種產(chǎn)生興趣。

    銀行業(yè)內(nèi)人士表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒有國家有關(guān)部門的政策扶持，減輕銀行風(fēng)險，“以房養(yǎng)老”很難大范圍推廣。

    “以房養(yǎng)老”：撬動內(nèi)需的“金箍棒”？

    一部分支持者認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”模式能在一定程度上解決“住房難”問題，而且能夠激活百姓的消費欲望，擴(kuò)大內(nèi)需，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點。果真如此？

    僅以上海為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的今年1月中國各地區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭收支總體情況數(shù)據(jù)，上海人均月總收入2222.73元，排位全國第一，而3月份上海市場化的商品住宅成交均價則為9195元/平方米，也就是說一個上海居民不吃不喝投入4個月的全部收入才能購買1平方米的商品房。目前居高不下的房價已經(jīng)大大超越了普通民眾的支付能力。對于高房價，人們除了勒緊褲帶、節(jié)衣縮食，就是持幣等待房價下跌的那一天。

    對于樓市來說，“以房養(yǎng)老”無異于注射了一劑強(qiáng)心針。

    誰也繞不開養(yǎng)老這一關(guān)，養(yǎng)老是一種剛性需求，“以房養(yǎng)老”將使養(yǎng)老的剛性需求轉(zhuǎn)化為購房的剛性需求，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這是一個大大的利好信息。此外，自國家對房地產(chǎn)市場實行宏觀調(diào)控以來，不少開發(fā)商處于進(jìn)退維谷境地。而住房與養(yǎng)老相結(jié)合的“以房養(yǎng)老”制度，無疑將有助于開發(fā)商做多市場。

2006-4-7 胡軍華 徐壽松文章來源:經(jīng)濟(jì)參考報