編者按

    今年房地產(chǎn)信托得到很大發(fā)展，但隨著房地產(chǎn)信托規(guī)模的擴大，一些潛在的問題和風(fēng)險也開始有所暴露。為此，銀監(jiān)會日前下發(fā)了“關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知”(銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號)，提示信托投資公司密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險，規(guī)范經(jīng)營行為，并對房地產(chǎn)信托劃定了三條硬杠：房地產(chǎn)項目必須“四證”齊全、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)不低于二級以及項目資本金比例不低于35%?！?12號文”對于在房地產(chǎn)信托上熱情很高的信托公司來說意味著什么？我們特別組織策劃了今天這組報道。

“我認為212號文件的出臺是非常必要的?！彪娫捴校行判磐懈倍麻L姚海星在接受記者采訪時一開口就是這一句?！霸谛磐泄局校蟾盼沂俏┮粚?12號文投贊成票的?！币Ｐ茄a充。

姚海星所稱的“212號文”是銀監(jiān)會為規(guī)范信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和證券投資類信托在日前所下發(fā)的一個通知，該通知題為《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》。據(jù)悉，目前這份文件僅發(fā)放到各地銀監(jiān)局。

“212號文”的主旨在于規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和證券投資類信托業(yè)務(wù)，其中最為人們所關(guān)注的是對房地產(chǎn)信托的三點基本要求：房地產(chǎn)開發(fā)項目35%資本金到位、“四證”齊全和開發(fā)商必須具有二級以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

“212號文等于是將此前央行出臺的121號文件在信托行業(yè)內(nèi)又重復(fù)了一遍，它對房地產(chǎn)信托的要求基本與銀行相同?！笨吹健?12號文”的一些信托公司人士對記者這樣評價。對于“212號文”的出臺，幾乎所有信托公司業(yè)內(nèi)人士的反應(yīng)是：房地產(chǎn)信托沒法做了，這對房地產(chǎn)信托絕對是個利空。

“把信托與銀行放在同一個起跑線上，房地產(chǎn)商選擇誰？答案很明顯?！痹谡劦健?12號文”時，許多信托公司人士幾乎都要說到這句話。但是，對“212號文”贊同的聲音也有。

北京君澤軍律師事務(wù)所律師張?zhí)烀窀嬖V記者，實際上“212號文”的內(nèi)容是對以前銀監(jiān)會要求的重申，目的是要求各地方銀監(jiān)局加強對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險的監(jiān)控。從現(xiàn)實的角度看，房地產(chǎn)信托也確實應(yīng)該嚴控風(fēng)險。

“自從央行121號文出臺后，銀行收緊了房地產(chǎn)貸款，部分房地產(chǎn)商的資金鏈出現(xiàn)了問題。一些房地產(chǎn)商看中了信托，于是，房地產(chǎn)信托應(yīng)時而生。但是，應(yīng)該注意到的是，那些從銀行難以拿到貸款的房地產(chǎn)項目，大都是有瑕疵、風(fēng)險大的項目，特別是一些民營企業(yè)所搞的房地產(chǎn)項目有很多問題。一旦信托公司的風(fēng)險控制手段不到位，很容易把房地產(chǎn)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到信托行業(yè)。另外，信托公司的專業(yè)特長不同，現(xiàn)在幾乎所有的信托公司都在搞房地產(chǎn)信托，這本身就是一個巨大的風(fēng)險隱患?！币Ｐ菍τ浾哌@樣表述。

的確，整體分析房地產(chǎn)信托的進與退當(dāng)從幾個方面考慮：

首先，從國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策趨向上考慮。去年以來，國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策中，房地產(chǎn)行業(yè)是調(diào)控的重點之一。央行121號文在規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸、嚴控銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的同時，其更深層的意義也在于通過金融手段調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)增量的過快發(fā)展。121號文件出臺后，在銀行房地產(chǎn)信貸收緊的同時，房地產(chǎn)信托卻異軍突起。雖然在整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈中，房地產(chǎn)信托資金總量所占的比重不大，但它的出現(xiàn)無疑是與國家宏觀調(diào)控政策不和諧的。

其次，從房地產(chǎn)項目控制風(fēng)險的角度考慮。央行121號文并沒有完全阻斷銀行信貸資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，這就使得房地產(chǎn)項目出現(xiàn)了分化：規(guī)范的、有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項目并不受121號文的影響，他們?nèi)匀豢梢詮你y行拿到貸款；而從銀行拿不到貸款的房地產(chǎn)項目，大都是開發(fā)商或項目本身有瑕疵的。信托行業(yè)進入這一領(lǐng)域，無疑加大了信托行業(yè)的風(fēng)險。特別是在當(dāng)前信托行業(yè)的整體信譽正處于恢復(fù)階段之時，一旦出現(xiàn)風(fēng)險將是對整個行業(yè)巨大的打擊。

再次，從信托公司自身素質(zhì)考慮。有些信托公司本身就是做房地產(chǎn)出身的，經(jīng)驗豐富，從管理層素質(zhì)到整體團隊的人才結(jié)構(gòu)都精熟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但很多公司卻不具備這方面的基本素質(zhì)。目前房地產(chǎn)信托成了與信貸資產(chǎn)證券化和企業(yè)年金并列的支撐信托公司發(fā)展的“三駕馬車”之一，各公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)趨之若騖，幾乎是一擁而上，這必然隱藏著巨大的風(fēng)險。統(tǒng)計資料顯示：2005年1至8月，國內(nèi)信托業(yè)共發(fā)行了249個集合資金信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模232.5億元，其中房地產(chǎn)信托61個，資金規(guī)模70.2億元，證券投資類信托產(chǎn)品26個，資金規(guī)模10.5億元，以上兩類產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量和規(guī)模占全部信托產(chǎn)品的比率分別為34.9%和34.7%。雖然風(fēng)險是單一項目和公司的，但對于信譽的打擊卻是全行業(yè)的。

“此次銀監(jiān)會出臺的‘212號文’對于信托行業(yè)至少有兩點好處：一是‘212號文’等于將央行的121號文件在信托行業(yè)內(nèi)重復(fù)了一遍，這樣使得銀監(jiān)會與央行的政策、與國家的宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一了起來。政出一門有利于政策的和諧統(tǒng)一。另外，‘212號文’加強了對信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)范，這對信托公司控制風(fēng)險，保證信托行業(yè)整體的穩(wěn)定健康發(fā)展極為有利。但是，作為管理部門，也不能只堵不放。僅僅簡單地說什么不能做是不夠的，還應(yīng)該告訴信托公司什么能做，并為他們創(chuàng)造條件。目前急需要做的事情就是利用政策引導(dǎo)和鼓勵房地產(chǎn)信托基金?！币Ｐ钦f。

其實，信托行業(yè)熱衷房地產(chǎn)信托自有其理。政策的不完善導(dǎo)致信托公司的很多業(yè)務(wù)無法展開；游戲規(guī)則的不統(tǒng)一和競爭的無序所導(dǎo)致的信托公司的生存危機……所有這些致使信托公司只能在夾縫中生存。按照一些信托業(yè)內(nèi)人士的說法，相對于其他信托業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)即使做失敗了至少還有房子有地，風(fēng)險控制更容易些。但是，有統(tǒng)計表明，目前的房地產(chǎn)信托80%以上是貸款信托，實際上這是銀行業(yè)務(wù)的簡單模仿，并未真正發(fā)揮出信托的優(yōu)勢。

規(guī)范并不能簡單理解為“利空”，相反，它應(yīng)該是對規(guī)范對象行為的正確引導(dǎo)，是有利于其長遠發(fā)展的“利好”。按照這一思路去理解、去進行房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品創(chuàng)新，房地產(chǎn)信托就可以成為信托公司的“長線業(yè)務(wù)”。

2005年09月26日 09:30 金時網(wǎng)·金融時報記者 金立新

【作者：金立新】  【出處：金融時報】