在上期房貸課堂上，咱們分析了一番關(guān)于房貸利率升與房價的關(guān)系，以100萬元的貸款計算，得出的結(jié)論是“房貸利率每升10%，約等于房價漲5%”。按照東莞公積金中心的規(guī)定，因為單方繳存公積金的，公積金貸款最高只能貸出46萬(夫妻雙方都有繳交公積金的，最高可以貸款66萬元)。所以我們按照個人最高46萬元的貸款總額為例。

我們同樣舉例一套100萬元的房子，由于需要公積金貸款46萬元，那么首付就需要54萬元，46萬元的貸款以等額本息、20年期的還款方式為計算樣本。

最后一次調(diào)整基準利率為2012年的7月6日，同時公積金的利率也發(fā)生變化，為4.5%。記者表示，說多了都是淚啊，光是利率就與同期商業(yè)貸款的基準利率6.55%相差近2個百分點。所以這里面的利息差別有多大，與房價的對應(yīng)關(guān)系如何？請接著往下看。

當公積金利率為4.5%，貸款46萬元的還款總額約約70萬元，其中的利息款為23.8萬元，月均還款額是2910 .19元。

貸款方式：公積金貸款

利率：4.5%

貸款總額：46萬元

還款總額：698444.91元

支付利息款：238444.91元

貸款月數(shù)：240個月

月均還款：2910 .19元

如果當你的單位沒有辦理住房公積金繳存業(yè)務(wù)，或者不幸無法使用公積金貸款(話說東莞公積金制度的條條框框特別多，為買房人設(shè)定的門檻是夠高的)，只能采用商業(yè)貸款的話，我們以基準利率6.55%計算，同樣為20年期，等額本息的還款方式，46萬元的商業(yè)貸款，最終還款總額為82.64萬元，總共支付利息款36.64萬元，月均還款為3443.19元。如此我們也看到，相比公積金的貸款，月均還款就要多還533元的利息款。每個月幾百元算來下也是一筆不菲的支出，20年下來，利息款的增加也有13萬元左右。

貸款方式：商業(yè)貸款

利率：6.55%

貸款總額：46萬元

還款總額：826365.74元

支付利息款：366365.74元

貸款月數(shù)：240個月

月均還款：3443.19元

O K，我們來反推算。如果我可以承擔每個月3000多元的供房款，那么用公積金貸款的話，有什么差別？從第一個用公積金貸款的例子我們知道，2910 .19元是貸款46萬元的月均還款額，所以如果貸1萬元就是63.26元的月供款。因此，若要產(chǎn)生月均還款在3400元左右，需要54萬元的公積金貸款就可以實現(xiàn)。

貸款方式：公積金貸款

利率：4.5%

貸款總額：54萬元

還款總額：819913.59元

支付利息款：279913.59元

貸款月數(shù)：240個月

月均還款：3416.31元

重新梳理一番。假設(shè)我們現(xiàn)在只有54萬元的首付款資金，那么總房價在100萬元的時候，商業(yè)貸款46萬元的還款總額82.6萬元。所以，如果是房價貴了9萬元，我們不希望首付54萬元有所增加，在公積金貸款多貸出9萬元，就可以和基準利率下的46萬元商業(yè)貸款一樣，還款總額是81.9萬元，付出的成本幾乎是一樣的(總還款差別7000元左右)。

公式大體為：成本=54萬元首付+公積金貸款本息(公積金貸款54萬)=54萬元首付+商業(yè)貸款本息(商業(yè)貸款46萬元，基準利率)，所以相當于房價降了9萬元/100萬元=9%。

也可以這么理解，相對于基準利率的商業(yè)貸款，使用公積金貸款的話相當于總房價優(yōu)惠了近一成。

(溫馨提示：本計算是概算的方式，如貸款方式、還貸年限差別，計算結(jié)果也不一樣，所以不能以計算結(jié)果直接套用本人的貸款。具體還貸額，以銀行為準。)