中國是典型的“未富先老”國家。根據(jù)國情，怎樣保障老年人的生活面臨挑戰(zhàn)。或許，我們能從歐美國家房產(chǎn)反向抵押養(yǎng)老中，得到一些有益的啟示

撰文 張冬青

據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，目前中國60歲以上老年人口為1.42億，約占人口總數(shù)的11％。預(yù)計(jì)到2010年，我國老齡人口將達(dá)1.6億，約占人口總數(shù)的12％；2015年將突破2億。而到2044年前后，甚至將高達(dá)4億。

相關(guān)調(diào)查顯示，我國60歲以上老人殘疾率為25.2％，生活衛(wèi)生保障負(fù)擔(dān)沉重。顯然，中國是典型的“未富先老”的國家。根據(jù)我國的國情，怎樣保障老年人的生活面臨著重要挑戰(zhàn)。我們也許能從歐美國家房產(chǎn)反向抵押養(yǎng)老中得到一些有益的啟示。

英美“先行”

上個(gè)世紀(jì)80年代末，英美金融機(jī)構(gòu)在這方面進(jìn)行了大膽革新，推出不動(dòng)產(chǎn)貸款新品種———住房反向抵押貸款。2007年6月，法國儲(chǔ)蓄金庫銀行集團(tuán)旗下子公司———地產(chǎn)信貸銀行又率先在法國推出老人住房抵押貸款。

老人住房抵押貸款的受益人幾乎清一色是退休者。退休者憑其房產(chǎn)作抵押保障，向銀行申請(qǐng)貸款。貸款銀行可以在借款人去世后出售其房產(chǎn)。如果借款人愿意，也可以在其未去世前出售其房產(chǎn)。

具體說，地產(chǎn)信貸銀行先對(duì)貸款申請(qǐng)人的房產(chǎn)估價(jià)，然后一次性付給申請(qǐng)人貸款金額。借款人日后償還的，是這筆貸款加上利息的總和。利率每年固定為8％。這8％的利率中，不僅包括貸款成本，還包括風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)。

盡管利率看來是高了一點(diǎn)，但有一點(diǎn)很值得稱道，即地產(chǎn)信貸銀行非?！按蠖取?，不讓借款人吃虧：借款人去世時(shí)所余欠款，或提前還貸時(shí)所余債款，不得超過房產(chǎn)的售價(jià)。說白了，萬一房產(chǎn)售價(jià)低于還貸總額，差額部分由貸款銀行承擔(dān)。反之，如果房產(chǎn)售價(jià)高于負(fù)債額，多余部分將支付給借款者的繼承人。

貸款新品

顯然，銀行推出這種貸款新品種，是對(duì)房市發(fā)展趨勢(shì)作了深入考察研究，堅(jiān)信債務(wù)不會(huì)超過房產(chǎn)價(jià)值。從精算技術(shù)角度說，由于銀行事先無法知道還貸期的長(zhǎng)短及累計(jì)還貸額，操作程序相當(dāng)復(fù)雜。

地產(chǎn)信貸銀行率先推出老人住房抵押貸款后，其他各家銀行不甘落后，很快跟上。各個(gè)新品種貸款機(jī)制相仿，實(shí)施細(xì)則各有千秋。譬如借款方式多樣化，除了地產(chǎn)信貸銀行這樣一次性付給以外，還有按月定期支付方式。

反向抵押貸款可使退休者以獲取終身年金的形式出售房產(chǎn)，同時(shí)繼續(xù)住在抵押出售的房屋里。反向抵押貸款頗似法國人熟悉的終身年金制房產(chǎn)交易，但不是通過個(gè)人與個(gè)人兩邊同意即進(jìn)行的，而是通過銀行進(jìn)行的。

銀行貸款專家指出，今后大批法國人要退休，其中許多人雖然退休收入不高，但擁有房產(chǎn)，這是一個(gè)潛在優(yōu)勢(shì)。這些人可以以終身年金的形式出售并享用他們的房產(chǎn)，而不把房子留給繼承人。而許多繼承人由于平均期望壽命的延長(zhǎng)，屆時(shí)可能已經(jīng)購買了住房。

專家表示，這實(shí)際上是一種集體終身年金制房產(chǎn)交易。政府準(zhǔn)備設(shè)立一個(gè)機(jī)構(gòu)，管理這個(gè)新市場(chǎng)，以便互助承擔(dān)貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行是這種終身年金制房產(chǎn)交易管理公司與房主之間的中介人。

特點(diǎn)明顯

反向抵押貸款完全不同于傳統(tǒng)貸款。其特點(diǎn)：一是這種貸款只提供給60歲以上的老人，主要針對(duì)已經(jīng)擁有房產(chǎn)，但年事已高，收入不高的老年人；二是老人可通過抵押自己的房產(chǎn)，每個(gè)月從銀行貸得一筆錢，用于貼補(bǔ)生活費(fèi)或其他重大開支，如醫(yī)療費(fèi)、抵補(bǔ)投資損失、解決燃眉之急或房屋裝修等；三是反向抵押貸款每月能領(lǐng)取多少，要看房屋的價(jià)值、增值潛能以及房主的年齡。貸款額每隔3年重估一次；四是反向抵押貸款比一次性抵押房產(chǎn)獲得貸款更具伸縮性。貸款期間，房產(chǎn)仍屬老年貸款者所有，貸款人可繼續(xù)享有房子增值帶來的好處，可以選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)候出售，獲得比較高的收益，并同時(shí)還清貸款本息；五是與傳統(tǒng)貸款相比，反向抵押貸款最明顯的區(qū)別是，每月不是借款人向銀行償還本息，而是從銀行獲得本金。銀行的貸款不是按月歸還，而是若干年后一次性歸還。

反向抵押貸款可以讓不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來，讓老年人生活過得舒適富足一些。在當(dāng)今老齡人口不斷增長(zhǎng)的新形勢(shì)下，這不失為一種靈活的舉措。老人住房抵押貸款或反向抵押貸款是老人自助自救一舉三得的良方，既可使自己生活得舒適一些，也可以減輕子女的經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)亦可減輕社會(huì)負(fù)擔(dān)。這個(gè)新品種登陸法國后，民眾反應(yīng)相當(dāng)熱烈。

諸多啟示

那么，我們從反向抵押貸款中，又能得到哪些啟示呢？

首先，積極創(chuàng)新，打破養(yǎng)老瓶頸。目前，我國的養(yǎng)老制度比較單一。在城市，有正式工作的可以享受養(yǎng)老保險(xiǎn)，退休后可以領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金；可沒有固定工作的人很少享有養(yǎng)老保險(xiǎn)?，F(xiàn)在不少人口從農(nóng)村遷居到城鎮(zhèn)，把畢生的積蓄都用在了買房子上，可到老了卻沒有養(yǎng)老的錢，最終還需要靠?jī)号B(yǎng)活，看兒女的臉色吃飯。在廣大的農(nóng)村更是如此，年輕時(shí)拼命掙錢，為兒女蓋房娶媳，可到老了無人照管。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，關(guān)鍵還是養(yǎng)老問題沒有得到很好的解決。實(shí)踐證明，解決社會(huì)養(yǎng)老的問題單靠國家、子女不行，必須創(chuàng)新機(jī)制，堅(jiān)持以我為本，利用自己積累的財(cái)富，走出符合我國家庭現(xiàn)有實(shí)際的新路子。

其次，因地制宜，把“死錢”變現(xiàn)款。目前老年人的錢不是用在兒女上，就是用在了房子上或其他不動(dòng)產(chǎn)的投資上。而這部分不動(dòng)產(chǎn)往往是留給后人的遺產(chǎn)，自己無法享受，這是造成老年人經(jīng)濟(jì)困難的重要原因。如果能像歐美國家那樣將自己的房子進(jìn)行反向抵押貸款，就可用自己積蓄的財(cái)富享受未來的生活，避免老來受窮的困境。

再次，政府扶持，銀行積極推廣。對(duì)于老年人的養(yǎng)老當(dāng)然需要各方面的支持，其中政府的政策扶持是問題的關(guān)鍵。只有出臺(tái)相應(yīng)的政策措施，鼓勵(lì)相關(guān)部門開辦有關(guān)業(yè)務(wù)，支持經(jīng)濟(jì)困難的老年人積極參加，銀行對(duì)符合條件的老年人大力開辦養(yǎng)老貸款業(yè)務(wù)。這樣不僅能夠有效解決部分困難老年人的養(yǎng)老問題，也能給開辦銀行帶來良好的經(jīng)營(yíng)收益?？梢哉f，此舉是利國利民實(shí)現(xiàn)多贏的創(chuàng)新舉措，相信能夠得到廣泛的社會(huì)支持和積極響應(yīng)。

2007年07月13日 14:02  上海金融報(bào)