上海公積金管理中心昨天在公報(bào)中披露，2005年，該中心正會同有關(guān)部門研究在本市開展以房養(yǎng)老和倒按揭的試點(diǎn)方案。昨天上海公積金管理中心尚未就此進(jìn)展情況做進(jìn)一步介紹。

    目前，上海公積金增值收益資金已達(dá)70億元。2005年上海住房公積金執(zhí)行情況公報(bào)顯示，去年上海共向6.7萬戶家庭發(fā)放公積金個(gè)人房貸89億元，戶均貸款額超過13萬元，比上年增長了36%。

本報(bào)記者王慶慧
 
據(jù)了解，“倒按揭”又叫“住房反向抵押”，操作方式是，人們在年輕時(shí)為買房按揭，到老了再把房產(chǎn)抵押，按月領(lǐng)錢用于養(yǎng)老，辭世后住房由金融或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)收回還貸。

倒按揭目前主要有兩種：美國模式最為流行，62歲以上的老年人將房子抵押給銀行或?qū)ｉT的倒按揭公司，然后每月領(lǐng)取生活費(fèi)。具體數(shù)值同房產(chǎn)的價(jià)值和該機(jī)構(gòu)對此人的壽命預(yù)期相關(guān)，一旦確定就不可更改，雙方要承擔(dān)中間風(fēng)險(xiǎn)。

新加坡模式則具有一定的公益性：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，“剩余價(jià)值”交給其繼承人。目前倒按揭在國內(nèi)也不乏試點(diǎn)，在北京部分社區(qū)已開始推行“以房養(yǎng)老”模式，擁有自有房產(chǎn)的孤寡老人都可以把房產(chǎn)抵押給社區(qū)，由社區(qū)照顧日常起居。

但銀行人士昨天向記者表示，目前在中國推行倒按揭業(yè)務(wù)，時(shí)機(jī)和環(huán)境都還有不夠成熟的地方。有關(guān)銀行房貸部負(fù)責(zé)人指出，對銀行來說，首先是技術(shù)方面的障礙，倒按揭的評估標(biāo)準(zhǔn)如何設(shè)定，這其中非常復(fù)雜，除了估算房屋價(jià)值以及未來房價(jià)走勢，還要估算老人的壽命，銀行要培育一批類似保險(xiǎn)精算人的測算人群體，這需要大量的前期準(zhǔn)備。

此外，對風(fēng)險(xiǎn)的控制能力也是對銀行的極大考驗(yàn)，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)間的推移是不斷減小的，而倒按揭恰恰相反，隨著時(shí)間的推移，風(fēng)險(xiǎn)卻不斷增大。銀行人士認(rèn)為，倒按揭業(yè)務(wù)要獲得盈利需要經(jīng)過相當(dāng)長的周期，很難吸引銀行開展這一業(yè)務(wù)。但公積金管理中心的介入，是否意味著上海模式可能會借鑒新加坡模式。由于試點(diǎn)方案仍未明確與細(xì)化，業(yè)內(nèi)人士表示，不能輕下判斷，但可以肯定，上海作為一個(gè)老齡化越來越突出的城市，探索以房養(yǎng)老提高老年人生活質(zhì)量，是有關(guān)方面正在推動的方向。

    相關(guān)報(bào)道：

    中國財(cái)經(jīng)報(bào)道：倒按揭養(yǎng)老是否可行

央視《中國財(cái)經(jīng)報(bào)道》3月30日播出《“倒按揭”養(yǎng)老可行嗎？》，以下為節(jié)目內(nèi)容。

主持人：這里是《中國財(cái)經(jīng)報(bào)道》，我是周蓉。這周我們已經(jīng)連續(xù)說了三天有關(guān)住房按揭的話題，今天我們再接觸一個(gè)新名詞“倒按揭”。不過這個(gè)倒按揭，并不是咱們買房時(shí)用得上的按揭產(chǎn)品，它本質(zhì)上其實(shí)應(yīng)該算一種養(yǎng)老模式。倒按揭到底是怎么一回事？您會不會用它來養(yǎng)老呢？咱們先來看看記者的報(bào)道：

全國政協(xié)委員賴明是“倒按揭”的積極倡導(dǎo)者，今年兩會期間，他提交了一份提案，建議在我國推行“倒按揭”養(yǎng)老。

全國政協(xié)委員賴明：“我現(xiàn)在有套住房，我的子女我也知道他不會依賴我的這套住房，我現(xiàn)在就可以把這套住房，用某種形式抵押給某一個(gè)金融機(jī)構(gòu)。當(dāng)然首先是我自愿的，我不自愿，金融機(jī)構(gòu)或者政府不能強(qiáng)迫這樣做。這個(gè)金融機(jī)構(gòu)就可以根據(jù)這個(gè)國家或者地區(qū)人的平均的壽命，房屋的價(jià)值，還有今后
房價(jià)的走向等等一些因素對房價(jià)做一個(gè)預(yù)估，然后在有限的期限內(nèi)，一次性的或者分期的，或者按月的給我一定的經(jīng)費(fèi)來改善我的生活，這就是倒按揭。”

如果說得專業(yè)一點(diǎn)，所謂倒按揭，就是指房屋所有人將自己的房產(chǎn)抵押給某個(gè)金融機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)進(jìn)行評估后，將房產(chǎn)價(jià)值折算成養(yǎng)老金，按月發(fā)放給房屋所有人，直到房屋所有人去世后，房產(chǎn)再歸該金融機(jī)構(gòu)所有的一種養(yǎng)老模式。

賴明告訴記者，倒按揭養(yǎng)老模式最早出現(xiàn)在美國，從1961年美國第一筆倒按揭業(yè)務(wù)做成，到這種模式被美國人廣泛接受用了20年的時(shí)間，上世紀(jì)80年代，倒按揭開始在英國、加拿大、新加坡、日本等國得以推廣，并受到了這些國家很多老年人的歡迎。

全國政協(xié)委員賴明：“為什么倒按揭會這么快地在很多發(fā)達(dá)國家實(shí)行起來呢？主要有這么幾個(gè)原因：第一個(gè)原因，整個(gè)社會的老齡化在加快，就是說老年人為了他今后的生活能有更好的保障，需要這么一種金融工具。第二個(gè)原因，房屋的自有率大幅度地提高。這個(gè)也是一個(gè)重要的促進(jìn)因素。這兩個(gè)因素應(yīng)該講在中國目前已經(jīng)形成了?！?/P>

根據(jù)我國最新的人口普查數(shù)據(jù)，目前我國60歲以上的老年人已經(jīng)有1.4億人。根據(jù)國際通行的評判標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家60歲以上人口占總?cè)藬?shù)比例超過10%，65歲以上人口比例超過7%，該國就算進(jìn)入老齡化社會。而截止2004年，我國60 歲以上人口已占總?cè)丝诘?0.96%，65歲以上人口比例也達(dá)到了7%。這意味著，我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會。從住房自有率來看，目前我國城鎮(zhèn)居民住房自有率超過90%，遠(yuǎn)高于國外發(fā)達(dá)國家50-60%的平均水平，社會、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀都使倒按揭在我國推行有了充分的可能。賴明告訴記者，在我國迫切需要倒按揭養(yǎng)老模式還有一個(gè)重要原因，那就是中國社會老齡化存在“未富先老”的特征，這與發(fā)達(dá)國家的“先富后老”有很大不同。

全國政協(xié)委員賴明：“發(fā)達(dá)國家他們一般都是經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的時(shí)候，比方說人均GDP一般超過一萬美元，他們才進(jìn)入老齡化社會，但中國的情況由于我們采用了計(jì)劃生育的政策，‘421’的家庭結(jié)構(gòu)，實(shí)際上導(dǎo)致我們在GDP還比較低的時(shí)候，實(shí)際上就在人均GDP一千美元以下的時(shí)候，就已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會?！?/P>

“未富先老”意味著，獨(dú)生子女組成家庭后，要想負(fù)擔(dān)雙方父母的贍養(yǎng)責(zé)任，在經(jīng)濟(jì)上很可能會面臨相當(dāng)大的壓力。[NextPage]

全國政協(xié)委員賴明：“你今后可能面臨的是你的父母和你父母的父母，可能他們不會需要你很多錢，就是讓你每個(gè)星期去看他們一圈，你都受不了。是不是？”

賴明認(rèn)為，目前我國的養(yǎng)老體系急需多種養(yǎng)老方式來充實(shí)，利用金融和市場辦法解決養(yǎng)老問題的倒按揭在我國如果得以發(fā)展，將能有效地減輕社會負(fù)擔(dān)。

全國政協(xié)委員賴明：“國家和勞動者他所承擔(dān)工作的企業(yè)都有責(zé)任給他們建立
社會保險(xiǎn)制度，同時(shí)我們也知道，作為子女，勞動者在工作的時(shí)候，他的所得主要就是拿來養(yǎng)家糊口的，子女也應(yīng)該有養(yǎng)老的責(zé)任。在這兩種情況都在逐漸建立的過程當(dāng)中，我覺得如果老年人他有住房， 不妨把它作為我們社會保障體系的一種補(bǔ)充?！?/P>

主持人：“60歲以前人養(yǎng)房，60歲以后房養(yǎng)人”，其實(shí)啊，有這種“以房養(yǎng)老”想法的還不只是賴明一個(gè)人，今年一月，重慶市人大代表孫健也提出了類似的以房養(yǎng)老的建議。不過，倒按揭真的能被我國百姓所接受嗎？為了了解人們對倒按揭養(yǎng)老的接受程度，記者也進(jìn)行了一番調(diào)查：

在北京西城區(qū)展覽路的一個(gè)敬老院，記者對這里的幾位老人進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的老人們都表示，即使有了倒按揭養(yǎng)老服務(wù)，他們也不會接受。

邢女士：“賣了房養(yǎng)老那我覺得不上算，有房子那可以租出去，別賣，家里沒人啊，沒兒女啊?！?/P>

王女士：“就給兒女留下了，不會賣了，有房子就留給兒女了。那您養(yǎng)老的錢怎么辦？養(yǎng)老不是有退休錢。錢要是不夠呢？不夠兒女掙了給?！?/P>

全國人大代表韓德云是重慶市一家律師事務(wù)所的律師，今年2月份他也曾在重慶對30多位老人進(jìn)行過調(diào)查，結(jié)果與本欄目記者所做的調(diào)查非常接近，絕大多數(shù)老人都不愿意接受倒按揭。

全國人大代表韓德云：“對這項(xiàng)倒按揭的方式，我們接觸的應(yīng)該是老年人當(dāng)中是比較少，他們之中有這種想法的只有非常少的二位老人，他們自己有這個(gè)房子，自己拿出去出租，把出租的錢再倒貼在他住在老年公寓里的生活費(fèi)，其他的我覺得好像還沒看老年人有這種想法?！?/P>

主持人：倒按揭這種已經(jīng)在國外實(shí)行多年的養(yǎng)老模式，為什么得不到中國老人的認(rèn)可？倒按揭養(yǎng)老模式要想在我國順利推行，還需要破除哪些障礙呢？

對于倒按揭養(yǎng)老模式能不能在我國推行？業(yè)內(nèi)人士分歧很大，其中一個(gè)主要觀點(diǎn)是，我國傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”的養(yǎng)老觀念很難輕易被改變

倒按揭養(yǎng)老障礙一：養(yǎng)老觀念改變難

北京展覽路街道社區(qū)服務(wù)中心主任閆和平：“我覺得根據(jù)我們國家的國情，和我們國家的傳統(tǒng)觀念，這種方法推行起來有一定的難度，如果是有子女的，或者是有退休金的，相對來講更有難度，因?yàn)樗袀鹘y(tǒng)觀念存在，不可能去把房子賣了，說我去養(yǎng)老，子女也不太同意，我個(gè)人認(rèn)為，針對一些五保戶，和三無老人，這個(gè)方法還可以考慮?！?/P>

招商銀行總行零售銀行部總經(jīng)理劉建軍：“因?yàn)槟啬壳暗闹袊鴤鹘y(tǒng)文化觀念的影響，可能很多老年人選擇這種形式去養(yǎng)老，可能感覺很沒有面子，心里接受不了。這是目前中國傳統(tǒng)文化的問題，但是我覺得未來隨著在十年，二十以后的老年人他都會這種觀念會轉(zhuǎn)變，而且養(yǎng)老的形式也會轉(zhuǎn)變?！?/P>

倒按揭養(yǎng)老障礙二：房產(chǎn)評估定價(jià)難

一些專家指出，倒按揭養(yǎng)老模式在我國推行很可能遇到的第二個(gè)障礙，就是如何對房產(chǎn)進(jìn)行評估定價(jià)。由于房產(chǎn)價(jià)值評估是整個(gè)倒按揭流程中一個(gè)核心環(huán)節(jié)，金融機(jī)構(gòu)只有完成了評估，才能以此為依據(jù)向房屋所有人發(fā)放養(yǎng)老金。因此評估定價(jià)結(jié)果能不能被雙方都認(rèn)可就成了關(guān)鍵問題。房屋價(jià)值評估高了，會增加金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，評估低了，則會損害房屋所有人的利益。再加上評估要受到時(shí)間、利率、房地產(chǎn)價(jià)格、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等多方面的影響，這對相關(guān)金融機(jī)構(gòu)來說是相當(dāng)大的挑戰(zhàn)。

全國人大代表韓德云：“第二個(gè)原因就是這個(gè)房子如果要倒按揭出去的話，涉及到對房屋有一個(gè)評估的問題，這個(gè)評估的問題比較困難，對二手房的價(jià)值怎么來估算，倒按揭必須要有一個(gè)正確的估算，再分期分階段的把錢給老人?！?/P>

倒按揭養(yǎng)老障礙三：按揭計(jì)劃制定難

第三個(gè)難點(diǎn)，就是倒按揭計(jì)劃怎么制定，養(yǎng)老金如何發(fā)放

深圳發(fā)展銀行住房與消費(fèi)信貸部總經(jīng)理周海良：“比方說什么樣的客戶，他的健康狀況怎么樣，給他一個(gè)多長的期限，給他一個(gè)多大的抵押率或者多大的額度是既能保障銀行的權(quán)益，又能夠使客戶滿意，這個(gè)還可能需要一定的磨合的過程?！盵NextPage]

倒按揭養(yǎng)老障礙四：政策體系尚需完善

不少業(yè)內(nèi)人士還指出，倒按揭不是簡單地將房產(chǎn)交給銀行，它還涉及到資產(chǎn)證券化、擔(dān)保機(jī)構(gòu)參與等多方面的體系建設(shè)，而這些還存在很多空白點(diǎn)。

中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部副總經(jīng)理陳佩華：“技術(shù)操作如果將來資產(chǎn)證券化以后就沒關(guān)系了。我可以賣給國外的基金公司，我來解決我的一些流動性的問題。就像你說的可能我，然后固化資產(chǎn)轉(zhuǎn)向銀行，銀行以后可以通過資產(chǎn)證券化，國外的很多基金公司是愿意做的?！?/P>

全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生：“這房產(chǎn)什么時(shí)候過戶給你，是咱們倆簽協(xié)議以后，這房產(chǎn)就歸你了呢，還是你交到一半的錢給我，倒按揭一半的時(shí)候歸你，還是到最后完了歸你了，我覺得這需要第三方來監(jiān)控。對不對？這第三方如果不出現(xiàn)的話，比如保險(xiǎn)公司，擔(dān)保公司不介入的話，這筆買賣是很難做成的，因?yàn)榭赡芑ハ喽疾幌嘈牛吘故且淮蠊P財(cái)產(chǎn)過戶的問題?！?/P>

部分業(yè)內(nèi)人士還指出，目前我國房屋土地使用權(quán)為70年，“倒按揭”很可能會涉及到房屋土地使用權(quán)過期等一系列問題，類似的現(xiàn)行政策如果不做進(jìn)一步的明確，也會影響倒按揭的推行。

深圳發(fā)展銀行住房與消費(fèi)信貸部總經(jīng)理周海良：“這個(gè)土地的有效期最長也就是70年，那么就是說70年以后，如果這個(gè)房子剛好跨越了這個(gè)階段，那么就是說要補(bǔ)哪些費(fèi)用，要補(bǔ)多少，那么對銀行來說，目前這個(gè)政策還不太清晰，規(guī)定也不太清晰?！?/P>

主持人：從這些觀點(diǎn)我們不難看出，要想在我國推行倒按揭養(yǎng)老模式，過程很可能還是比較復(fù)雜的。采訪中，我們的記者也了解到，雖然最近一兩年上海、南京、重慶等地，都對倒按揭養(yǎng)老做過一些嘗試，但都沒有取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，那么，倒按揭在我國就真的無法推行了嗎？

韓德云在重慶進(jìn)行倒按揭養(yǎng)老調(diào)查時(shí)還發(fā)現(xiàn)，盡管多數(shù)老人表示不愿意放棄房屋的所有權(quán)，但卻普遍能夠接受將房屋出租補(bǔ)貼養(yǎng)老金不足的方式。韓德云認(rèn)為，在現(xiàn)階段倒按揭不能被多數(shù)人接受的情況下，可以采取過度措施，將那些有住房生活上又需要照顧的老人集中到敬老院，再把他們的住房委托給一家中介公司統(tǒng)一出租，這樣同樣可以達(dá)到以房養(yǎng)老的目的。

全國人大代表韓德云：“信托公司也再考慮開展一個(gè)信托的租賃，通過信托公司把這些房屋的出租權(quán)信托起來，由它統(tǒng)一去委托專業(yè)租房機(jī)構(gòu)把它租出去，這樣可以定期給房主支付費(fèi)用和錢。01 13 55他可以非常穩(wěn)定地有保障地取得固定的收益，這個(gè)收益可能會比他自己去租房會低一些，但是他是比較有穩(wěn)定的，比較有保障的。”

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，人們不愿意接受倒按揭，還有一個(gè)主要原因是中國人非?？粗蟹课葸@種不動產(chǎn)，更愿意把它留給后代，但假如今后出臺遺產(chǎn)稅政策，情況就很可能會不一樣了。

招商銀行總行零售銀行部總經(jīng)理劉建軍：“如果開征遺產(chǎn)稅的話，這種房屋的遺產(chǎn)可能遺產(chǎn)給后代的話，可能會有比較高額的稅負(fù)，那么在這種情況下，我覺得選擇這種方式可能更有利，所以說我認(rèn)為未來可能會有些比較大的市場需求?！?/P>

而積極倡導(dǎo)“倒按揭”養(yǎng)老模式的賴明也指出，在我國推行倒按揭之前，必須先對一些關(guān)鍵問題加以研究并想出妥善的解決辦法。

全國政協(xié)委員賴明：“比方說，我們的人均壽命究竟是多少？他的期望值是多少？我們應(yīng)該放到什么地方，房屋的殘值是比較合適的。我們房屋價(jià)值的走向是怎樣的，我們的利率將會怎么樣變化？我們應(yīng)該給這種倒按揭者多大的回報(bào)是比較合適的？這個(gè)事情能夠推動起來的？我們應(yīng)該建立一些什么樣的政策法規(guī)，來保障這個(gè)東西的實(shí)施，我們應(yīng)該成立什么樣的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，或者開展什么新的保險(xiǎn)的品種，來適應(yīng)這個(gè)產(chǎn)品，這些都是我們需要研究的?！?/P>

主持人：雖然倒按揭養(yǎng)老眼下還不能馬上實(shí)施，但它畢竟給我們提出了一種值得探索和嘗試的全新的養(yǎng)老模式。您能不能接受倒按揭模式？您會以房養(yǎng)老嗎？歡迎您發(fā)短信和我們交流看法。好，這期中國財(cái)經(jīng)報(bào)道就到這里，我們下期節(jié)目再見！(完)

主編：李 洋記者：于 浩 謝 昆 2006年03月31日 09:10 上海青年報(bào)