以房養(yǎng)老這個詞聽起來并不新鮮了，本文之所以叫做真的“以房養(yǎng)老”，是區(qū)別于人們通常印象中的那個傳統(tǒng)概念——把屬于自己的房子出租，然后用每個月的租金來養(yǎng)老;這里所說的這個以房養(yǎng)老是金融機構(gòu)推出的一項服務(wù)項目，簡單來說就是把房子抵押給銀行，換來比租金高得多的養(yǎng)老金養(yǎng)老。

中信銀行率先吃螃蟹

早在2003年，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇便將“以房養(yǎng)老”這一理念介紹到了國內(nèi)。隨后的幾年時間里，“以房養(yǎng)老”在北京、上海等地都曾進行過試點，但因各種原因未能堅持下來。直到今年10月9日，中信銀行總行推出“養(yǎng)老按揭”，才讓“以房養(yǎng)老”進入了可操作層面。

那么，中信版本的“以房養(yǎng)老”到底如何操作呢?中信銀行總行零售銀行部總經(jīng)理助理王劍向記者進行了詳細介紹：“10月9日，中信銀行舉行了中老年借記卡的發(fā)卡儀式，這張卡除了結(jié)算功能之外，還增加了一些功能來應(yīng)對老年人的特殊需求，比如醫(yī)療方面的預(yù)約掛號、貴賓導(dǎo)診，房產(chǎn)方面的養(yǎng)老按揭等?！蓖鮿Ω嬖V記者，具體到“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，需要滿足以下幾個條件：

首先是申請此項業(yè)務(wù)的老年人需要年滿55周歲，老年人可以單獨申請或者和自己年滿18歲的法定贍養(yǎng)人一起申請貸款用于養(yǎng)老;

其次是申請人需要提供房產(chǎn)的相關(guān)材料，經(jīng)過專業(yè)公司評估后，最多可以獲得不超過評估值60%的貸款，貸款也必須用于養(yǎng)老;

第三，申請人還需要提交擁有第二套住房的材料，也就是說申請“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的老人和子女至少需要擁有兩套住房;

第四，目前這種“以房養(yǎng)老”按揭最長的時限是10年，這種養(yǎng)老金的付款方式是每個月支付一筆，單月的貸款總額不超過兩萬元;

第五，申請業(yè)務(wù)的老人只需按月償還利息或部分本金，利率為市場基本利率，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。

算算養(yǎng)老按揭賬

王劍介紹，中信銀行的“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)與國外的“倒按揭”業(yè)務(wù)比較類似，但根據(jù)中國的國情進行了改進。國外的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)在期滿后，銀行會收回房產(chǎn)。但是，中信銀行的“以房養(yǎng)老”按揭不同，貸款期限后并不收回房產(chǎn)。房產(chǎn)的處置由借款人決定，銀行只收回貸款本息。這樣房子依然屬于老人，將來也可留給孩子，更符合當(dāng)前中國人的習(xí)慣。

通過了各種限制條件，申請業(yè)務(wù)的老年人每月到底能夠得到多少養(yǎng)老金呢?記者算了一筆賬，如果申請業(yè)務(wù)的老年人擁有一套100平方米的房子，按照目前北京市平均兩萬左右的單價，那么這套房子的評估價格就是200萬元，按照最多不超過評估值60%的規(guī)定，申請人能夠獲得的貸款總額為120萬，再按照“以房養(yǎng)老”按揭最長的時限是10年計算，每年養(yǎng)老金為12萬元，合每個月有一萬塊錢的養(yǎng)老金。這確實比房屋出租要獲得更多的現(xiàn)金，但是申請人實際拿到手的貸款金額要少一些，因為還要負擔(dān)貸款利息。對于還款方式，中信銀行有明確規(guī)定，申請人可以選擇每期只還利息貸款，到期后償還本金;也可以選擇每期償還一部分本金和利息，貸款到期后償還剩余本金;也可選擇最后一次性償還利息。如果借款人到期不能償還貸款，則按合同約定處置抵押房屋。如果選擇一次性支付，則10年后需要支付全部利息超過40萬元。

什么人適合以房養(yǎng)老

這次“以房養(yǎng)老”成為社會關(guān)注熱點的大背景是，北京市民政局公布了《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，其中明確提出，北京市鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構(gòu)開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)。同時，也鼓勵發(fā)展商業(yè)性老年保險，支持商業(yè)保險企業(yè)開發(fā)推廣老年人意外傷害保險產(chǎn)品，并采取政府引導(dǎo)、個人交費、企業(yè)讓利相結(jié)合的方式，試點探索建立長期照料護理保險。對于此次在規(guī)劃中提出“以房養(yǎng)老”，北京市老齡委相關(guān)人員表示，這并不是說要政府部門去開展，而是由政府來鼓勵企業(yè)等相關(guān)機構(gòu)去試點開展這項業(yè)務(wù)。

至于老年人為什么可以選擇“以房養(yǎng)老”，樂成養(yǎng)老運營中心副總經(jīng)理趙良羚站在一個老年人的角度解釋了這個問題：“很多老年人實際上是沒有辦法了才拿房子養(yǎng)老?，F(xiàn)在保姆比較貴，差不多要2500元左右，而不少老年人的平均退休工資只有一千多元，最多兩千多塊錢，單獨請一個保姆是超出經(jīng)濟能力的，這時候就想到了拿房子養(yǎng)老?！敝行陪y行總行零售銀行部總經(jīng)理助理王劍介紹，根據(jù)數(shù)據(jù)分析，55歲以上的客戶占到他們整個客戶構(gòu)成的25%左右的比例，很多老年朋友不太愿意用卡，更多的是現(xiàn)金交易和柜臺取現(xiàn)。很多銀行的方便設(shè)備，如ATM機和網(wǎng)上銀行，老年人更不愿意用，覺得不安全，一些銀行也缺乏對這些老年客戶在這方面的培訓(xùn)。所以，中信銀行希望在養(yǎng)老、敬老這方面可以做一點事情，專門為老年朋友推出這么一張卡?！梆B(yǎng)老按揭”和國外最大的不同是，他們還是基于老人最后要把貸款還給銀行的設(shè)想，由老人的子女把錢還給銀行，房子還是老人自己的，而不是房子歸銀行來設(shè)想。

對于什么人適合“以房養(yǎng)老”的問題，王劍認為，首先是有一定經(jīng)濟實力，有兩套以上房產(chǎn)，具備償還能力的老人是他們的目標客戶。另外，這些老人的子女通常不在身邊，無法或不方便居家養(yǎng)老，而貸款的目的是為了提升老年人的生活質(zhì)量，比如外出旅游或者添置必要的生活保健設(shè)備等，讓晚年的生活更有保障。

外國以房養(yǎng)老

運行模式

美國：雖然美國的社會養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作補充。美國政府和一些金融機構(gòu)也向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，發(fā)放對象為62歲以上的老年人。

加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產(chǎn)權(quán)人不變，可一直住到逝世，后人處理房產(chǎn)時折還貸款。

日本：老齡化現(xiàn)象十分嚴重，導(dǎo)致其“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。

英國：有不少老年人把自己的養(yǎng)老地點選擇在西班牙、南非等國家。這些國家物價低，英國老人把本國住宅出售后，可在物價便宜的國家享受到比本國更好的生活和服務(wù)。

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)，由公益性機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置，“剩余價值”(房價減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。 本報記者 侯振威X093