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慕尼黑的社會(huì)保障性住房政策給予我們的啟發(fā)
2017-02-22 08:00:01
無憂保
慕尼黑的社會(huì)保障性住房政策給予我們的啟發(fā) 中國(guó)當(dāng)前城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，房?jī)r(jià)和人民收入水平差距日益增大。在特大城市，房?jī)r(jià)已成為困擾城市居民生活、影響城市發(fā)展的大問題。而德國(guó)的住房政策，相對(duì)較為穩(wěn)健，有許多地方值得當(dāng)前中國(guó)學(xué)習(xí)。慕尼黑在德國(guó)屬高房?jī)r(jià)城市，該市的住房政策，會(huì)給我們一些啟發(fā)。
住房壓力大，卻是宜居之城
多年以來，慕尼黑城區(qū)和周邊地區(qū)，是驅(qū)動(dòng)德國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量。一項(xiàng)由“德國(guó)創(chuàng)新型社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所”（Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft INSM）等機(jī)構(gòu)對(duì)比德國(guó)50個(gè)城市的研究表明：慕尼黑的多項(xiàng)指標(biāo)，如經(jīng)濟(jì)總量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α⑸鐣?huì)結(jié)構(gòu)指標(biāo)、勞動(dòng)力市場(chǎng)多元化、工作條件吸引力等，均在德國(guó)排名第一。經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，吸引人們來到慕尼黑。2000年到2009年間，慕尼黑地區(qū)平均每年人口增長(zhǎng)率在10%以上。
慕尼黑的住房市場(chǎng)十分繁榮，每年都有大批住宅建設(shè)及舊房改造項(xiàng)目，以滿足增長(zhǎng)的城市人口住房需要。但與高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)和日益增多的人口相比，住房發(fā)展則相對(duì)滯后。
慕尼黑在過去十年間，平均每年都有5%左右的住房建設(shè)增量。但這并未緩解慕尼黑住房市場(chǎng)的壓力，中低收入的城市居民，要靠實(shí)際工資收入在慕尼黑長(zhǎng)久生活，負(fù)擔(dān)房租，并不太輕松。
但是，慕尼黑的宜居指數(shù)位居德國(guó)大城市第一。為何住房成本占工資比例如此之高，仍有那么多人能在這個(gè)城市安居？這就要說到德國(guó)的社會(huì)保障住房政策。筆者以下主要以慕尼黑為例，說明德國(guó)解決住房緊張和高房?jī)r(jià)問題的策略。
優(yōu)惠形式
慕尼黑實(shí)行的住房政策，以各階層都能住有所居為社會(huì)效益目標(biāo)?；镜囊豁?xiàng)政策原則，是針對(duì)不同收入的人群進(jìn)行調(diào)控，實(shí)現(xiàn)對(duì)中低收入群體和城市弱勢(shì)群體的照顧，把住房成本控制在他們能接受的區(qū)間。
政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司，通過土地和其他補(bǔ)償達(dá)成合約。即：政府有條件提供給地產(chǎn)商建設(shè)土地的使用權(quán)，從而補(bǔ)貼社會(huì)保障房低于市場(chǎng)價(jià)格的差價(jià)。德國(guó)的房產(chǎn)保有率平均水平在43%左右，一半以上的人沒有自己的房產(chǎn)。由此，保障房政策主要針對(duì)租房而設(shè)，滿足相應(yīng)條件者，若需購買或自建房，也可通過低息貸款獲得優(yōu)惠。
首先，入住社會(huì)保障房，需持有政府發(fā)放的“社會(huì)保障房公信券”，憑此可按自己所在等級(jí)入住相應(yīng)的房子。德國(guó)專門的房?jī)r(jià)和房屋質(zhì)量評(píng)估體系——“房租明鏡”（Mietspiegel），每年會(huì)發(fā)布不同城市的房屋質(zhì)量評(píng)定細(xì)則。房屋質(zhì)量等級(jí)劃分以Mietspiegel年度公布數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。沒有直接支付能力的居民，若滿足低收入條件，可申請(qǐng)到政府提供的超低利息貸款。這筆款項(xiàng)可與購房合同綁定，按一定年限，分期獲得貸款優(yōu)惠。
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