無憂保社保政策早報：看過2016年房地產(chǎn)市場量價齊增的盛景，經(jīng)歷過政府出手調(diào)控、政策收緊的風(fēng)聲鶴唳……盡管，山西房地產(chǎn)市場在這一年交上了一份讓各界都意外的成績單，但面對2017年開年后一撥又一撥對房產(chǎn)調(diào)控加碼的政策，又一次掀起波瀾。

　　2017年，要不要買房和要不要賣房？都成為人們關(guān)注的焦點。那么投資房地產(chǎn)，是否還會帶來財富效應(yīng)？風(fēng)險會有多大？

　　房子是用來住的，不是用來炒的！

　　一個房子承載了普通老百姓一生的夢想，但無數(shù)人因高房價望而卻步。房子成了許多人的投資產(chǎn)品，使其失去了其本身居住功能的本質(zhì)屬性。

　　在中央經(jīng)濟工作會議上，“房子是用來住的，不是用來炒的?！边@句對房地產(chǎn)市場走向定調(diào)并被廣為傳播的話，被視為參透和瞭望2017年房地產(chǎn)走向的點睛之語。

　　事實上，無論房價暴漲還是暴跌，都是政府不愿看到的景象。中央經(jīng)濟工作會議還曾提出，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。

　　而在2017年春節(jié)期間，以北上廣深為首的一線城市，房貸收緊、首套房貸利率上調(diào)的消息便連夜傳來。著名經(jīng)濟學(xué)家馬光遠認為，對于京滬等熱點城市收緊房貸，還應(yīng)該站在2017年中國經(jīng)濟總體環(huán)境，以及全球貨幣政策出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折的大背景下來理解。北京和上海收緊房貸，最重要的信號，不是對政策加碼，而是金融機構(gòu)對于未來房地產(chǎn)市場的風(fēng)險預(yù)判在提升。

　　對于2017年的金融政策，山西公司副總經(jīng)理孫衛(wèi)華在2016年就認為，今年的金融政策會收緊，資金成本會更高。比如，政府將在首付、銀行貸款利率等方面都有可能設(shè)置難度，并有疊加趨勢?！爸挥型ㄟ^金融的手段去設(shè)置門檻，才能在一定程度上抑制炒房客?！?/p>

　　更值得關(guān)注的是，從中央的角度而言，2017年房地產(chǎn)政策已釋放出明確信號：不希望投資投機性購房拉動房價繼續(xù)上漲，炒房客的美好時代已成為歷史。

　　房貸利率緊縮，炒房成本增加

　　2017年中國經(jīng)濟的日子仍然不好過，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷狂熱后必然會調(diào)整的大背景下，目前的政策力度已經(jīng)足夠大，只要執(zhí)行到位，并配之以長效機制慢慢完善，房價上漲的預(yù)期自然會逆轉(zhuǎn)。

　　2月8日起，北京執(zhí)行新的個人住房貸款業(yè)務(wù)要求：首套房貸優(yōu)惠收緊，不得低于基準利率九折，二套房貸按揭期限從最長的30年，縮短到最長25年，少了5年；廣州多家銀行將廣州地區(qū)的首套房優(yōu)惠利率從8.5折上調(diào)到了9折及以上；深圳由于有意控制投放額度，部分國有大行深圳支行1月份信貸投放就大幅下滑……

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，取消9折利率優(yōu)惠政策，相當于一次加息，而縮短二套房貸的期限或者鼓勵客戶還貸，除了減少房貸余額，也是基于風(fēng)險的考慮。

　　據(jù)了解，2016年是中國房地產(chǎn)市場信貸史上最驚人的一年，央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計：2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬億元，同比大幅增長57.9%，占新增人民幣貸款比重高達45%，較2015年底的31%提升14個百分點，其中新增個人住房貸款比重為87%，占新增人民幣貸款比重為39%。尤其是去年下半年以來每月新增貸款70%以上都是居民貸款。其中，投資投機性購房占主流。

　　就太原房地產(chǎn)行業(yè)來看，樓市仍處于“庫存去化”時期，尤其是2016年，太原先后兩次推出“去庫存”政策。甚至在“930新政”后，全國21個城市密集出臺限購令，太原仍然出臺了“促銷”新政，與全國地產(chǎn)調(diào)控方向背道而馳。

　　恒大地產(chǎn)客戶經(jīng)理任先生透露，目前太原市的首付比例仍是20%。如果按照目前太原樓市去庫存的主基調(diào)看，太原調(diào)整的可能性不大。但是去年年底至2017年元旦期間，市場上曾有過上調(diào)的風(fēng)聲，但后期究竟會不會調(diào)整，只能拭目以待。

　　2017年買房還能不能賺到錢？

　　如果拿出100萬元做投資，買房、炒美元、炒股、買黃金或是做理財產(chǎn)品……你愿意選擇哪一種？

　　對于這一命題，關(guān)注金融的劉女士很堅定，她的選擇是炒美元。“100萬元的房子以每年可收回3.6萬元的房租計算，100萬元的投資成本要收回需要30年左右；而100萬元如果做理財產(chǎn)品，買國債或辦理大額存單，按年息4%左右計算的話，一年收益4萬元；若是激進的投資者，也許會做高收益、高風(fēng)險的理財項目，炒黃金、白銀或基金、股票所得的收益將更高；如果用100萬元人民幣投資美元產(chǎn)品，按照2月19日的6.86的匯率可兌換14.57萬美元，按銀行客戶經(jīng)理的觀點，人民幣今年還會貶值，如果貶值到美元和人民幣匯率為1∶7.5，以現(xiàn)在的匯率，投資一美元即可賺0.64元。按此漲幅計算，14.57萬美元可以賺到9.3萬元左右的人民幣。盡管在此期間，要考慮人民幣貶值、通脹率等問題，但100萬元干啥最劃算，一目了然?！?/p>

　　“除了剛需，如果手頭有余錢，真的不如把買房子做投資的錢用來投資理財和外幣理財。如果是激進的投資者還可以做期貨等，這樣的收益將更多?！眲⑴空f。

　　然而，盡管房地產(chǎn)市場情況嚴峻，但依然有人對樓市抱有很大的熱情。對于買房投資的人而言，拿著多套房產(chǎn)的唯一目的就是升值，在成本為零的前提下，可以耐心持有。但如果未來有一天加入持有成本，房子不僅不賺錢，還要交房產(chǎn)稅，這時房子已經(jīng)不再是資產(chǎn)而是變成負債。

　　2017年1月，重慶炒房團的希望被重慶官方為遏制炒房行為而祭出的“房產(chǎn)稅”徹底幻滅。按照現(xiàn)在的銀行利率買房出租，租售比不到2%，買房不僅沒有利潤，現(xiàn)金流還可能是負數(shù)。重慶炒房團全軍覆沒的例子再一次將那個遙遠的故事變?yōu)楝F(xiàn)實。

　　也有業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬：買房和租房，10年以后財富差別有多大？以50萬元的總房價計算，首付20萬元，公積金貸款30萬元，20年期限，月供1963元，10年月供為23.6萬元；租房則以3%的普遍回報率計算，50萬元月租1250元，按平均CPI5.7計算，10年房租為20萬元，而租房人在此期間，省下首付20萬元，存銀行十年成為32萬元，省下月供1963元存銀行，利滾利后得31萬元，省下一次性還貸的錢20萬元。單單從財富上看，租房人勝出，而如果不出臺房產(chǎn)稅，且房子隨CPI增值，買房者勝出。

　　2017年還能買房投資么？對于這一問題，不少業(yè)內(nèi)人士認為，綜合買房的投資風(fēng)險和投資收益，不同區(qū)域、不同地段的房源不同，收益也不同，但結(jié)合太原樓市仍以去庫存為主的現(xiàn)狀，買房要謹慎，投資有風(fēng)險。

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