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日前，國土資源部針對養(yǎng)老項目用地做了一次調查，調查結果顯示，個別養(yǎng)老用地存在偏離養(yǎng)老產業(yè)領域發(fā)展的傾向。據悉，這一次國土資源部調查了30多個養(yǎng)老項目。
從國土資源部獲悉，國土資源部正在深入研究支持養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的用地政策，并著手制定《關于支持養(yǎng)老產業(yè)用地政策的意見》。此前，地方國土部門養(yǎng)老用地政策的破冰已經引起了國土資源部的擔心。“主要擔心其成為企業(yè)圈地的新平臺”。
“養(yǎng)老產業(yè)市場巨大潛力已經浮現,也引發(fā)了金融、地產等各方關注的目光?！敝袊淆g事業(yè)發(fā)展基金會德源養(yǎng)老項目管理委員會副主任景基向《中國企業(yè)報》記者介紹，“據預測，到‘十二五’末老齡人口將達到2.21億，中國正面臨人口老齡化所帶來的種種社會、經濟問題，社會資本對養(yǎng)老產業(yè)的投資熱情也在逐漸升溫?！?br>
掘金背后或淪為圈地運動
巨大的市場需求，盈利模式有待探索。
養(yǎng)老產業(yè)正在成為投資者新的消費噱頭，但僅僅作為養(yǎng)老產品的供給者，離真正的養(yǎng)老服務供給者相去甚遠?！耙龊灭B(yǎng)老地產，我們不能僅僅盯著老人的荷包，在追求經濟利益時更應注重社會效應，真正從老年人的角度出發(fā)，形成科學合理、可持續(xù)的養(yǎng)老產業(yè)，才能真正達到雙贏?！本盎赋?。
目前，我國養(yǎng)老地產市場上基本形成了房企、險企、央企三足鼎立的局面。據不完全統計，三類企業(yè)在養(yǎng)老地產上的投資額已逾千億。據《中國企業(yè)報》在公開資料中發(fā)現，房企以萬科、綠城、保利地產(600048,股吧)、聯想控股、香江國際、復星等為代表，近來已有20多家房企打出“養(yǎng)老牌”；險企以泰康人壽、中國平安(601318,股吧)、合眾人壽等為代表。而最近才“試水”養(yǎng)老地產的央企，個個都是大手筆，繼4月中國石化(600028,股吧)斥資80億元，在四川郫縣花園鎮(zhèn)布局總體規(guī)劃占地2000畝的養(yǎng)老項目，5月，中國水電(601669,股吧)地產在重慶璧山投資80億元、占地3000畝，打造全國最大養(yǎng)老地產項目。據媒體披露，此項目業(yè)內稱這是今年以來養(yǎng)老地產最新一宗較大規(guī)模的房企圈地案例。
土地，是養(yǎng)老機構最難突破的瓶頸。業(yè)內人士一針見血指出，在這種情況下，若非出于無奈，并沒有任何一家開發(fā)商會拿高價拍得的土地去做養(yǎng)老地產這種投資大、回報期長的項目。更多的企業(yè)是打著做養(yǎng)老地產的旗號低價圈地，然后賣住宅。
“雖然養(yǎng)老地產剛剛起步，但它是與房地產相結合的一種新型產業(yè)，具有一定的特殊性。”北京太陽城董事局主席朱鳳泊認為，目前養(yǎng)老地產在實施過程中遇到了很多問題。政府相關指導政策不明，開發(fā)養(yǎng)老地產的房企仍處于“摸著石頭過河”的階段。
養(yǎng)老產業(yè)的轉基因模式
“發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)既是市場機遇，更是社會責任。養(yǎng)老產業(yè)并不僅僅等于養(yǎng)老地產，這是一個產業(yè)的運營模式。養(yǎng)老地產的核心競爭力不是開發(fā)能力，也不是投資能力，而是管理能力。必須把養(yǎng)老服務和地產兩者結合來做?！本盎诮邮堋吨袊髽I(yè)報》記者采訪時指出，“目前，中國的養(yǎng)老產業(yè)除了北京的太陽城經過13年的努力與摸索剛剛開始盈利，還沒有一個成功的商業(yè)模式可借鑒，亟須一個‘轉基因’模式,只保留養(yǎng)老傳統中的優(yōu)秀基因?！?br>
景基也同時向《中國企業(yè)報》記者介紹了美國養(yǎng)老地產金融生態(tài)模式。在美國，養(yǎng)老地產不是一類房屋，也不是一種收費模式，它是一個完整的金融生態(tài)系統，由開發(fā)商、運營商、房地產投資基金(REITS)和私募基金共同構建，其中，REITS作為上市公司更關注租金收益的穩(wěn)定性，強調資產長期持有；而私募基金則主要面向機構投資人，更關注資產升值的收益，強調物業(yè)資產的低買高賣；至于非盈利性組織，主要利用捐贈資金和政府補貼為低收入群體提供社區(qū)養(yǎng)老。
景基表示，“但無論是哪種投資商，在持有物業(yè)期間都以凈出租或委托經營的方式將物業(yè)交由專業(yè)運營商管理。在凈出租方式下，投資商獲得穩(wěn)定租金回報，由運營商支付所有運營費、維修費、保險費、稅費等，運營商獲取剩余收益的同時承擔經營風險；而委托經營方式下，運營商收取固定比例的管理費，投資商獲取剩余收益并承擔大部分經營風險；有時，投資商也會與運營商共同發(fā)起地產基金來收購并持有養(yǎng)老地產，運營商在基金內占有少數份額并負責運營管理，而投資商則按出資比例承擔大部分經營風險。
產業(yè)鏈亟須土地政策支持
由于養(yǎng)老產業(yè)帶有一定的社會福利性質，所以政府的政策扶持對養(yǎng)老地產的發(fā)展至關重要，也是養(yǎng)老地產的投資者首要考慮的問題之一。據景基介紹，一般來說，政府會在稅收減免、土地取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優(yōu)惠。他以成都為例，由政府推導的成都養(yǎng)老地產正迎來歷史發(fā)展的黃金機遇。成都市政府早在2010年就以《關于加快成都市老齡服務社會化產業(yè)化發(fā)展的意見》的“38號文件”開創(chuàng)了全國的先河，不但降低了社會養(yǎng)老機構的門檻，要求加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，并在養(yǎng)老服務的發(fā)展規(guī)劃、用地政策、補貼政策、稅費優(yōu)惠政策、融資政策和醫(yī)療政策方面做出了明確規(guī)定，大大有利于成都養(yǎng)老機構的建設。
據悉，國土資源部正在征集各試點城市養(yǎng)老用地招拍掛經驗，以進一步推動養(yǎng)老用地發(fā)展?！澳壳?，國土資源部對地方國土資源局試點養(yǎng)老用地招拍掛制度采取不插手原則，如果有成功案例，會根據這些成功案例進行政策制定；如果沒有成功案例，國土資源部將不會推進養(yǎng)老用地招拍掛制度?！眹临Y源部政策法規(guī)司相關負責人表示。
據悉，國土資源部目前會優(yōu)先安排符合規(guī)劃的非營利性養(yǎng)老服務設施的建設用地。新辦的非營利性養(yǎng)老服務機構符合國家劃撥用地目錄的，經有批準權的人民政府批準后，可采取劃撥方式優(yōu)先供地。
社會資本涌入養(yǎng)老產業(yè)開發(fā) 掘金背后或淪為圈地運動
2016-09-28 17:20:02
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