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“以房養(yǎng)老”只針對(duì)年滿60歲的老人
2014年7月中國(guó)保監(jiān)會(huì)公布廣州、北京、上海及武漢納入“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)，今年3月，幸福人壽經(jīng)中國(guó)保監(jiān)會(huì)批復(fù)后，成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)吃“螃蟹”的保險(xiǎn)公司。
“以房養(yǎng)老”是一種商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，房屋是辦理此保險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?！爸挥蟹扛姆?、商品房才能申請(qǐng)做抵押登記，農(nóng)村宅基地不在考慮范圍內(nèi)。”幸福人壽廣東分公司業(yè)務(wù)人員介紹，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品針對(duì)的是年齡在60-85歲之間的老人，“如配偶在，夫妻雙方都必須年滿60周歲”。
工作人員還指出，如果房產(chǎn)仍有未還清的貸款，是不能辦理“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的，因?yàn)槲催€清貸款的房產(chǎn)屬于不完全產(chǎn)權(quán)，即該房產(chǎn)已處于抵押狀態(tài)，是不能再進(jìn)行抵押的。目前，廣州市11區(qū)有此意向的老人均可咨詢及辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。
投保后是否仍有回旋余地？相關(guān)工作人員介紹，在簽訂投保單至投保單生效之間有30天的“猶豫期”，如果投保人在此期間反悔，可辦理退保手續(xù)。但該工作人員提醒，辦理一項(xiàng)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品過程中涉及請(qǐng)律師、公證等費(fèi)用，共計(jì)4000元左右，需公司和產(chǎn)品辦理人各出50%；如果中途退保，該部分費(fèi)用仍需由辦理人承擔(dān)。
估價(jià)500萬房屋月領(lǐng)養(yǎng)老金1萬多元
房屋產(chǎn)值如何評(píng)估？相關(guān)人員介紹，房屋所處地段和房齡都會(huì)影響估值，能夠申請(qǐng)到有效保險(xiǎn)價(jià)值的具體金額，需由具有國(guó)家認(rèn)定資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估后才可得出。這些機(jī)構(gòu)可由公司提供，投保人選擇，“這樣咨詢費(fèi)用會(huì)低一些”。
相關(guān)人士表示，房屋的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)會(huì)參考市場(chǎng)價(jià)格。南都記者從權(quán)威渠道獲悉，房子被評(píng)估后，每月給出的養(yǎng)老金額基于所抵押房屋的估價(jià)，并在考慮抵押房屋的折扣、長(zhǎng)期預(yù)期增值、預(yù)期的被保險(xiǎn)人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后確定。以一套估價(jià)400萬元的房子為例，老人每月可領(lǐng)取養(yǎng)老金在8700元左右。如果是估價(jià)100萬元的房屋，老人每月能領(lǐng)養(yǎng)老金2200元左右?！澳壳白疃喙纼r(jià)是500萬元，每個(gè)月可領(lǐng)養(yǎng)老金1萬多元。”
值得注意的是，如抵押房屋在投保人在世期間已超出70年產(chǎn)權(quán)，后續(xù)如產(chǎn)生費(fèi)用及權(quán)屬該由誰來辦理？對(duì)此廣東省律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)律師章勛介紹，目前還未出臺(tái)相關(guān)規(guī)定界定和明確，但他個(gè)人建議，保險(xiǎn)公司應(yīng)在合同中注明一旦發(fā)生此問題如何處理的事項(xiàng)。對(duì)此，幸福人壽工作人員回應(yīng)，產(chǎn)權(quán)超出70年，公司仍將為投保人提供養(yǎng)老金，直至過世。如果抵押房屋遭拆遷，投保人須在10日內(nèi)告知公司，投保人可選擇退?；蛞圆疬w后分配的新房屋進(jìn)行抵押。
房?jī)r(jià)增長(zhǎng)收益保險(xiǎn)公司稱不收取
如果投保人的房屋出現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，增值部分如何分配？有保險(xiǎn)人士介紹，目前國(guó)家給出了兩種方式：參與型產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配；非參與型產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。
對(duì)此，幸福人壽方面表示，最初的產(chǎn)品設(shè)計(jì)已考慮到房屋預(yù)期增值收益，在評(píng)估抵押房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，會(huì)對(duì)價(jià)值增長(zhǎng)部分調(diào)增養(yǎng)老金，提前把給付投保人房產(chǎn)預(yù)期增值收益因素考慮在內(nèi)；其次，保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，如果將來房?jī)r(jià)上漲，抵押房產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)部分將全部歸屬投保人。這一方式保證了老人可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金的同時(shí)，不受房?jī)r(jià)下跌的影響。
案例
失獨(dú)老人少選“以房養(yǎng)老”
說物業(yè)在自己名下才踏實(shí)
廣州首批簽署此“以房養(yǎng)老”合約的一對(duì)老年夫婦，因女兒在國(guó)外，故房子沒有傳承的需要，如按月領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金，會(huì)補(bǔ)貼不少費(fèi)用，改善老年生活品質(zhì)。
業(yè)內(nèi)有人士表示，目前辦理此業(yè)務(wù)的還是少數(shù)，廣州是否需要此業(yè)務(wù)呢？去年廣州官方數(shù)據(jù)顯示，目前廣州戶籍老年人超133萬，占戶籍人口的16 .03%，其中獨(dú)居老人11 .23萬，占老年人口總量的8 .4%。但據(jù)了解，目前大多老人并不看好“以房養(yǎng)老”。
今年71歲的華叔（化名）是失獨(dú)老人，他表示不會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”，重要原因就是他感覺房產(chǎn)是自己的根，不會(huì)抵押出去。另外他和老伴每月有幾千元退休金，加上一些政府補(bǔ)貼，收入還算可觀。加上他勤鍛煉身體，現(xiàn)在精神狀態(tài)也不錯(cuò)，所以不會(huì)考慮抵押房子來養(yǎng)老。
據(jù)華叔了解，不少失獨(dú)老人不愿意住老人院，更傾向居家養(yǎng)老，而“以房養(yǎng)老”他們暫時(shí)還不能接受，用老人的話來說，自己年事已高，不知有多少歲月可以捱，能長(zhǎng)命百歲固然好，假如身體不行，幾年就走了，房子就送給保險(xiǎn)公司了，心里多少有點(diǎn)不平衡。而他表示，廣州本地人還是比較傳統(tǒng)，感覺物業(yè)在自己名下才踏實(shí)，抵押給保險(xiǎn)公司也不知會(huì)有什么變故。
他山之石
國(guó)外的“以房養(yǎng)老”
美國(guó)：美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)推出“以房養(yǎng)老”的倒按揭貸款，對(duì)象為62歲以上的老年人。主要有三種形式：一、聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款；二、由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實(shí)施還貸計(jì)劃后才能獲貸；三、專有倒按揭貸款，一般由金融機(jī)構(gòu)辦理，發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)與住戶同享住房增值收益。
加拿大：超過62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數(shù)額1.5萬- 30萬加元，只要不搬、不賣，房產(chǎn)主權(quán)不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。
新加坡：60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由后者一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處理，“剩余價(jià)值”（房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。這種模式風(fēng)險(xiǎn)較小。
日本：日本老齡化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用倒按揭形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時(shí)房子作為還債的資金。
標(biāo)簽： 投保保險(xiǎn)養(yǎng)老養(yǎng)老保險(xiǎn)
