就在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資熱情升溫的同時(shí)，制約行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的因素也開(kāi)始顯現(xiàn)，比如退出渠道和可復(fù)制模式的缺乏，以及行業(yè)發(fā)展面臨的人才瓶頸等，都成為制約資本大規(guī)模進(jìn)入和養(yǎng)老行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的潛在因素。如何破除這些發(fā)展瓶頸，成為擺在相關(guān)部門和業(yè)界面前的共同難題。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處摸索期

在我國(guó)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)首次以產(chǎn)業(yè)的概念正式出現(xiàn)在相關(guān)文件中，黨的十八大報(bào)告提出“積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”。

民政部副部長(zhǎng)竇玉沛此前表示，關(guān)于養(yǎng)老目前有幾個(gè)硬指標(biāo)，首先就是到2015年養(yǎng)老床位要從目前的每千名老人20.6張?zhí)岣叩矫壳先?0張，全國(guó)床位數(shù)要從去年年底的390萬(wàn)張?zhí)岣叩?60多萬(wàn)張，增幅達(dá)七成。其中在具體構(gòu)成上，根據(jù)規(guī)劃，家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老占老齡人口比重分別約為90%、7%和3%。

中投顧問(wèn)高級(jí)研究員薛勝文表示，房地產(chǎn)企業(yè)和保險(xiǎn)企業(yè)是率先進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域探索的兩大主力。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)一直是近年來(lái)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)先選擇，不僅各大房企積極涉足該領(lǐng)域希望在未來(lái)分一杯羹，人壽、新華等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也積極投資養(yǎng)老地產(chǎn)，包括興建養(yǎng)老社區(qū)和結(jié)合保單推廣地產(chǎn)預(yù)售等，以提高資金使用效率。

其他上市公司亦有涉足。比如，大族激光早在2009年即參與合資成立了海南頤和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股份有限公司，成為首吃螃蟹者之一。此外，還有多家上市公司近幾年對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)展了不同形式的調(diào)研，其中多數(shù)都青睞養(yǎng)老地產(chǎn)等相關(guān)項(xiàng)目。

“僅在北京地區(qū)，過(guò)去一年新增的數(shù)千萬(wàn)甚至上億規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)二十多處。”某國(guó)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金副總經(jīng)理柳明鶴表示，“這還不包括新增的各類中小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?！?/p>

雖然養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片盛況，但業(yè)內(nèi)也不乏謹(jǐn)慎的觀點(diǎn)。一些人士提出，目前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)離形成成熟清晰的產(chǎn)業(yè)模式尚有距離，行業(yè)仍處在摸索期。據(jù)介紹，2009年以前探索的大型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中多數(shù)已陸續(xù)轉(zhuǎn)型，而率先試水的大族激光也在2011年公告轉(zhuǎn)讓了持有的頤和養(yǎng)老股份，退出養(yǎng)老領(lǐng)域。

其中，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、土地政策不明確等都是導(dǎo)致許多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)困難的重要原因。“但更重要的是，許多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都是‘掛羊頭賣狗肉’，表面上打出養(yǎng)老概念，實(shí)際上玩的還是地產(chǎn)那套?！逼沼H老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)唐文湘表示，養(yǎng)老住宅運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵是長(zhǎng)期的全套護(hù)理等服務(wù)管理?，F(xiàn)在出現(xiàn)的問(wèn)題是，一些養(yǎng)老項(xiàng)目的投資方拿了政策優(yōu)惠后后續(xù)責(zé)任沒(méi)人擔(dān)負(fù)，自然要被市場(chǎng)淘汰。

在保險(xiǎn)公司方面，目前運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老項(xiàng)目由于受到相關(guān)政策規(guī)定的限制，不能利用銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入，只能長(zhǎng)期持有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目以租賃方式實(shí)現(xiàn)回報(bào)。此外，一些保險(xiǎn)公司結(jié)合保單發(fā)展養(yǎng)老住宅預(yù)收模式，通過(guò)保險(xiǎn)二次衍生產(chǎn)品做附加養(yǎng)老服務(wù)以推廣房產(chǎn)項(xiàng)目，這種模式發(fā)展前景更為業(yè)界看好。

“不同于房地產(chǎn)商單純的協(xié)議，保險(xiǎn)保單由于具有法律效力而使養(yǎng)老住宅的使用權(quán)方面更有法律保障?！绷鼹Q表示，“更重要的是，這種模式對(duì)于整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有巨大推動(dòng)作用，目前產(chǎn)業(yè)處在發(fā)展的初期，只有通過(guò)資本巨頭的帶頭突破，產(chǎn)業(yè)垂直上會(huì)加速帶動(dòng)，橫向上也會(huì)加速整合，可以真正有效帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！?/p>

人才短缺等制約發(fā)展

對(duì)于大部分養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，入住率都是決定項(xiàng)目生死的核心因素，也是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

專家表示，因地域的不同，各地老年人的養(yǎng)老觀念和購(gòu)買能力存在巨大差異，因此要求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)在硬件設(shè)計(jì)、軟件設(shè)置、服務(wù)項(xiàng)目配置等方面都要根據(jù)不同的目標(biāo)客戶群有所調(diào)整，養(yǎng)老行業(yè)投資應(yīng)特別注重定位的清晰、準(zhǔn)確。

對(duì)此，柳明鶴說(shuō)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的選址如果定位不準(zhǔn)，在后期運(yùn)營(yíng)中就很難達(dá)到理想的結(jié)果。以北京為例，目前五環(huán)外的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目操作起來(lái)都很難，即使是在市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目也要綜合考慮周圍社區(qū)成熟程度、老年人密度、地段房租等多方面因素，“特別是早年在郊區(qū)追求大而全的養(yǎng)老地產(chǎn)最后日漸沉寂，多數(shù)都是因入住率太低?！?/p>

對(duì)于近年來(lái)流行的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站，業(yè)界人士表示，該模式從某種程度上可以解決問(wèn)題，但由于沒(méi)有考慮到社區(qū)老人真正的需求，目前許多服務(wù)站服務(wù)的效率很低，投入了資源卻沒(méi)有真正解決問(wèn)題的現(xiàn)象非常普遍，究其根源也是定位迷失導(dǎo)致使用率不高。

“實(shí)際上只要定位準(zhǔn)確和用心經(jīng)營(yíng)，入住率上去了，養(yǎng)老行業(yè)盈利并非難題，比如北京四環(huán)以內(nèi)的養(yǎng)老院現(xiàn)在基本都有盈利?！睂?duì)于外界關(guān)注的盈利問(wèn)題，柳明鶴表示，目前行業(yè)盈利率約在7%-9%，入住率高的甚至可以達(dá)到9%-13%，其中特別是中端定位，以及面對(duì)失能老人的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利能力相對(duì)更強(qiáng)。

“但對(duì)資本投資而言目前主要是行業(yè)模式還未明確，尚無(wú)可普遍復(fù)制的盈利模式，且資本還沒(méi)有合適的退出渠道?！睒I(yè)界人士表示，“因此除實(shí)力很強(qiáng)的資本巨頭外，其他一些想做快錢的資本，目前真正進(jìn)入的可能性仍比較小?！?/p>

美國(guó)世紀(jì)橋投資集團(tuán)總裁鄧偉表示，從地產(chǎn)金融角度來(lái)說(shuō)，目前除了政府部門外還沒(méi)有什么機(jī)構(gòu)可以永久持有養(yǎng)老行業(yè)固定資產(chǎn)，因此只有大型國(guó)企或政府主導(dǎo)資金持有才可能介入養(yǎng)老地產(chǎn)，以在未來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)脫手，但由政府主導(dǎo)亦存在經(jīng)營(yíng)效率問(wèn)題，“對(duì)于短期內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展并不樂(lè)觀。”

專業(yè)護(hù)理人才短缺也是制約行業(yè)發(fā)展的幾大關(guān)鍵因素之一。據(jù)了解，由于護(hù)理人員目前薪資待遇較低，工作強(qiáng)度較大，特別是老年護(hù)理員的工作招聘難度更是逐步加大。專家建議，只有在對(duì)專業(yè)護(hù)理員的培養(yǎng)、保障就業(yè)、收入福利等方面保障都到位后，才能保證系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

對(duì)此，企業(yè)也已意識(shí)到未來(lái)可能面臨人才瓶頸，近期許多企業(yè)都已在加速布局，如開(kāi)設(shè)專門的招生培訓(xùn)業(yè)務(wù)部門等，而高校方面近年來(lái)亦加快了相關(guān)學(xué)科建設(shè)步伐，如北京開(kāi)放大學(xué)、天津中醫(yī)藥大學(xué)和多所地方高校都開(kāi)設(shè)了養(yǎng)老護(hù)理專業(yè)或?qū)W院等。

另?yè)?jù)了解，人保部已起草《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)養(yǎng)老護(hù)理員職業(yè)技能培訓(xùn)和鑒定工作意見(jiàn)》，目前正在征求意見(jiàn)。面對(duì)全國(guó)專業(yè)護(hù)理員培訓(xùn)站和鑒定站相對(duì)不足的局面，相關(guān)解決方案也在醞釀中，未來(lái)有望通過(guò)福利彩票公益金等方面的支持，實(shí)現(xiàn)每個(gè)城市都有至少一個(gè)護(hù)理培訓(xùn)中心，以滿足行業(yè)發(fā)展對(duì)專業(yè)人員的需求。

專家表示：隨著我國(guó)老齡化人口規(guī)模的快速膨脹，養(yǎng)老問(wèn)題是事關(guān)公平與穩(wěn)定的重大社會(huì)問(wèn)題。如不立即著手解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，將無(wú)法集中高效使用有限的社會(huì)優(yōu)質(zhì)勞動(dòng)力資源，直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。