以房養(yǎng)老到底靠譜嗎7月1日起，“以房養(yǎng)老”保險開始在京滬穗漢四地試行●記者發(fā)現(xiàn)，“以房養(yǎng)老”百姓疑慮較多，保險公司亦有棘手之處●相較國外成熟的“以房養(yǎng)老”模式，國內(nèi)做法有待發(fā)展和完善

調(diào)查：你接受“以房養(yǎng)老”嗎？

7月7日下午，鄭州市未來路工商銀行儲蓄點(diǎn)，50歲的張淑真一邊等待叫號辦業(yè)務(wù)一邊打電話，“我打算買套小房子，等我老了，就靠房子養(yǎng)老。”

靠房子養(yǎng)老，是否就是剛步入試點(diǎn)城市的“以房養(yǎng)老”呢？

7月1日，北京、上海、廣州、武漢四地正式開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”。之前，保監(jiān)會新出臺的《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)顯示，將于7月1日起至2016年6月30日，在上述四個城市開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)。“以房養(yǎng)老”模式正式開啟。

所謂“以房養(yǎng)老”，據(jù)業(yè)內(nèi)人士解釋，通俗地說，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將自己的房屋抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至過世；老人去世后，保險公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用。

作為一種保險新產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”的市場宣傳似乎并不給力，很多受訪者不清楚“以房養(yǎng)老”的具體內(nèi)容。

“把自己房子抵押給保險公司，再按月領(lǐng)取養(yǎng)老金？”聽完記者關(guān)于以房養(yǎng)老的簡單介紹，張淑真反問：“靠譜不？每個月能給多少？夠我將來一個月的最低生活費(fèi)不？”一連串的疑問令她連連搖頭，“不如把自己的房子租出去，靠租金養(yǎng)老，這樣心里還踏實(shí)點(diǎn)?！?/P>

對于公職人員來說，以房養(yǎng)老也許不是首選。52歲的李女士在省直一家二級機(jī)構(gòu)工作，她按時繳納社保，退休后預(yù)計每月將領(lǐng)到2000多元的退休金。李女士坦言自己的現(xiàn)狀不需要她抵押房子獲取養(yǎng)老金。

也有一些市民對此養(yǎng)老模式“點(diǎn)贊”認(rèn)同。網(wǎng)友凱拉認(rèn)為現(xiàn)在中小城市里，很多人都有二三套房，老人的房子用來給自己養(yǎng)老很合適。還有一位老人表示自己和先生去世后，房子留給堅持獨(dú)身的兒子，晚年兒子只能選擇以房養(yǎng)老。

相較之下，大多數(shù)人對“以房養(yǎng)老”反應(yīng)并不熱烈，持懷疑、觀望態(tài)度較多。而在新浪調(diào)查中，一項關(guān)于以房養(yǎng)老的調(diào)查結(jié)果顯示，高達(dá)63%的被調(diào)查人明確表示不會選擇“以房養(yǎng)老”，接近60%的人不同意父母“以房養(yǎng)老”。

百姓顧慮：怕人沒了房子也沒了

與保險公司以往推出的其他新險種不同，“以房養(yǎng)老”引起了人們更多的顧慮和質(zhì)疑。

張淑真來自漯河市，目前在鄭州尚無住房。她算了一筆賬：目前樓市促銷力度很大，買一套小戶型的新房，首付只需5萬元左右，余款銀行按揭。等自己將來不再工作后，她可以將此房出租，按現(xiàn)在的租房價格來算，每月租金預(yù)計在2000元月左右?！耙院笞夥康膬r格肯定只漲不落?！彼f，再加上自己參加了城市居民醫(yī)療保險，也買了相關(guān)的商業(yè)養(yǎng)老保險，這樣算下來，以后的養(yǎng)老金來源還比較穩(wěn)定。

“靠房子租金生活，就是以后人沒了，我的孩子還能落套房子。要是抵押給保險公司，那人沒了房子也沒了?！睆埵缯嬲f。

跟張淑真想法類似的市民不在少數(shù)。中國人喜歡說文解字，“家”的意思是什么？頭上有屋瓦,地上養(yǎng)著豬(豕),這便是家。有了房屋，便有了家。而這個房屋，有著傳遞親情的意義?！叭绻野逊孔拥盅撼鋈?，子女們會沒想法？我也覺得心不安?！币晃焕险咝χf。

除了無法逾越的傳統(tǒng)觀念，人們對以房養(yǎng)老還有實(shí)際操作過程的疑慮。一位受訪者表示如果買了以房養(yǎng)老的保險后，第二年即發(fā)生意外去世，“這個賬怎么算？”

關(guān)鍵是，房子如何估值才能讓個人和保險公司皆能接受？假若一套50平方米、房齡40年的住房參保，估值30萬元左右，每個月能返還個人多少養(yǎng)老金？老人將房子抵押之后，何處安身？返還的養(yǎng)老金能否供老人入住養(yǎng)老院或者租住其他房屋？

于是有業(yè)內(nèi)人士建議，居住在城市，獨(dú)居老人或者無子女老人比較適合以房養(yǎng)老。

但這類人群同樣有顧慮。83歲的王先生是省審計廳的離休干部，老伴在3年前去世，兒女都在國外定居，王先生現(xiàn)居170多平方米的房子。對于王先生來說，他的情況十分符合以房養(yǎng)老的政策要求。然而，他卻有自己的考慮。首先，自己每月的養(yǎng)老金足夠個人生活開銷。其次，他最擔(dān)心的是如果將房子抵押給銀行或保險公司，覺得自己虧損較大?！霸僬f自己年事已高，還能領(lǐng)取幾年養(yǎng)老金呢？”

保險公司：期待盡早出細(xì)則

“新政策剛出臺，群眾對以房養(yǎng)老有誤解或者擔(dān)心很正常?！?月12日，中國人壽保險公司河南省分公司一位負(fù)責(zé)人表示，有些人的擔(dān)心其實(shí)是因目前詳細(xì)規(guī)則尚未出臺而致。

這位負(fù)責(zé)人解釋說，從保監(jiān)會出臺的《意見》來看，以房養(yǎng)老試點(diǎn)產(chǎn)品有兩類，一是參與性產(chǎn)品。是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定投保人和保險公司共同分享；二是非參與型產(chǎn)品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。

“如果客戶在投保期間病故，按照第一類產(chǎn)品規(guī)定，抵押房屋以及增值部分歸保險公司所有；按照第二類產(chǎn)品來執(zhí)行的話，余下的抵押房屋價值歸客戶的繼承者所有?！?/P>

相較于老百姓的顧慮和擔(dān)心，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品如何設(shè)計出爐，對保險公司的考驗(yàn)可能更為嚴(yán)峻。

在產(chǎn)品設(shè)計過程中，保險公司同樣遭遇房屋價值評估問題。如何正確評估到手房屋的價值？毫無疑問，保險公司是講究利潤的商業(yè)企業(yè)，它將首先考慮新產(chǎn)品推出后自己的盈利模式。

實(shí)際上，假若一套上世紀(jì)70年代的房改房參保，保險公司不僅要拿出客觀的房屋評估值，并得到客戶的認(rèn)可，還必須考慮此套房屋在市場上有多大的交易價值，以保證保險公司在支出養(yǎng)老金和得到收益之間保持平衡，并有相對利潤?！耙苑筐B(yǎng)老具體運(yùn)作起來，肯定會遇到有些愿意投保的舊房子被保險公司拒絕的現(xiàn)象?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。

另一個無法回避的事實(shí)是，誰來評估房屋的價值？第三方市場評估房屋體系是否成熟？這都是業(yè)內(nèi)不得不面對的問題。

最讓人頭疼的還有中國未來的房價走勢，這是保險公司精算師們無法準(zhǔn)確計算的問題，但卻直接影響到房屋價值的具體評估。