目前老人居住的小區(qū)

浙江在線(xiàn)4月20日訊（浙江在線(xiàn)小編 趙紅燕）兩年多前，富先生的父母賣(mài)掉了他們唯一的房子，買(mǎi)了一套電梯房，隨后裝修入住。本想安度晚年的兩位老人，住進(jìn)去以后就麻煩不斷：先是房東不肯辦理房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)；然后房東偷偷重新辦理了房產(chǎn)證，并把房子抵押給了第三方；恰在這時(shí)，房東突然暴病身亡，未亡人表示無(wú)力償還抵押借款……

到底這套房子，應(yīng)該正常過(guò)戶(hù)到買(mǎi)家的頭上，還是應(yīng)該由法院拍賣(mài)優(yōu)先償還抵押貸款?兩位老人現(xiàn)在日日心驚膽顫，不知道什么時(shí)候會(huì)被法院查封這套房子，生怕150萬(wàn)元的買(mǎi)房款血本無(wú)歸。

這樣一出購(gòu)房悲劇，就發(fā)生在杭州濱江區(qū)。

老人一次性付款

買(mǎi)下一套拆遷安置房度晚年

富先生說(shuō)，簽購(gòu)房合同的是他，但是錢(qián)卻是他的父母出的。房子位于濱江區(qū)長(zhǎng)河街道某小區(qū)，小區(qū)的性質(zhì)屬于農(nóng)民拆遷安置房。

2014年9月，富先生考慮到父母年事已高，原來(lái)住的房子要爬樓梯，因此準(zhǔn)備換套有電梯的房子，正好看到這套離富先生家不遠(yuǎn)、位于3樓的電梯房，150m2，150萬(wàn)元，覺(jué)得各方面都還不錯(cuò)，就和房東王小利(化名)一家簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。當(dāng)時(shí)因?yàn)橥恋匦再|(zhì)問(wèn)題，雙方約定2015年一季度原房東辦好房產(chǎn)證以后就辦理過(guò)戶(hù)。

之后富先生依合同分幾次給王小利轉(zhuǎn)了購(gòu)房款，同時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行裝修，兩位老人于2015年初住了進(jìn)去。2015年4月，王小利家辦好了房產(chǎn)證，并交到了買(mǎi)家富先生手里。但是拿到房產(chǎn)證的富先生，一看產(chǎn)權(quán)人名字，心里咯噔一下：因?yàn)槭遣疬w安置房，王小利家共分到了三套房，原本說(shuō)好這套房子的房產(chǎn)證寫(xiě)王小利的爺爺和父母的名字，但現(xiàn)在房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人卻寫(xiě)了王小利爺爺和王小利的兒子的名字，王小利的兒子當(dāng)時(shí)只有10歲不到。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，未成年人的唯一住房，不得隨意轉(zhuǎn)賣(mài)。

這一拖就拖到了2016年7月，心里不踏實(shí)的富先生最終起訴到濱江區(qū)法院。同年9月13日進(jìn)行庭審；10月8日，濱江區(qū)法院判決富先生勝訴，要求王小利一家協(xié)助買(mǎi)家辦理房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

事情到了這里，富先生以為有了比較圓滿(mǎn)的結(jié)局。哪里知道，關(guān)于這套房子的冰山一角才剛剛露出。

原房東偷偷重辦房產(chǎn)證

轉(zhuǎn)手抵押房子后突然去世

其實(shí)，在等待濱江法院判決期間，這套房子已經(jīng)被原房東做了手腳。富先生說(shuō)，2016年9月11日，王小利明知房產(chǎn)證在買(mǎi)家富先生手里的情況下，仍然重新辦理了房產(chǎn)證，并在同月20日，以?xún)鹤映鰢?guó)留學(xué)名義到公證處辦理了公證，聲稱(chēng)借款將用于兒子出國(guó)留學(xué)使用。22日以新辦理的房產(chǎn)證、公證書(shū)向第三方進(jìn)行抵押借款160萬(wàn)元，并以此公證到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了第三方的他項(xiàng)權(quán)證登記。

對(duì)于這些，當(dāng)時(shí)的富先生并不知情。然而事情并沒(méi)有完。2016年11月3日，王小利突然發(fā)病去世。11月9日，王小利的妻子小杭(化名)出具一份情況說(shuō)明，表示：“王小利是主要還款人……我丈夫去世后，我無(wú)力按照合同約定還款，我爺爺也年邁無(wú)還款能力?！?/p>

2016年11月22日，第三方吳某向上城法院起訴，并于同年12月19日開(kāi)庭審理，12月28日下達(dá)判決書(shū)，2017年2月4日下達(dá)執(zhí)行通知書(shū)，要求小杭還錢(qián)或抵押房產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先償還抵押借款。

究竟哪里出了錯(cuò)

雙方都覺(jué)得自己冤死了

富先生得知房子有可能被拍賣(mài)，優(yōu)先償還抵押借款后，一下子懵了?！爱?dāng)時(shí)父母買(mǎi)房子時(shí)，這個(gè)價(jià)格是正常的市場(chǎng)價(jià)格，兩位老人也是想作為養(yǎng)老的居所的，所以短短幾個(gè)月就把房款付清了，誰(shuí)知道會(huì)出這樣的事?我覺(jué)得作為房東，王小利都算得上是詐騙了。明知房產(chǎn)證在我們手里，還假裝遺失去補(bǔ)了新的房產(chǎn)證，又以孩子留學(xué)為由辦了公證，其實(shí)孩子一直都在濱江區(qū)的小學(xué)讀書(shū)，根本沒(méi)有出國(guó)。拿到的房款和抵押借款都拿去還債了，現(xiàn)在王小利老婆說(shuō)沒(méi)錢(qián)給我們，還說(shuō)當(dāng)時(shí)賣(mài)房子不是真實(shí)意愿，合同無(wú)效。這一家人的道德底線(xiàn)在哪里?”針對(duì)這種情況，富先生已經(jīng)向公安部門(mén)申請(qǐng)立案，目前屬地派出所已經(jīng)受理但尚未立案。

為什么王小利的妻子小杭說(shuō)當(dāng)時(shí)的購(gòu)房合同是無(wú)效的?在開(kāi)庭辯論詞中，小杭一方表示，這套房子在轉(zhuǎn)讓時(shí)是國(guó)有劃撥用地，而劃撥土地不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢耶?dāng)時(shí)簽字時(shí)，她本人并不在場(chǎng)，也從未簽署過(guò)房屋合同和委托書(shū)。

對(duì)于為何房子簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，又拿去抵押，小杭的解釋是：“當(dāng)時(shí)所有的這些事情，都是我老公在弄的，我真的不知情。賣(mài)的時(shí)候也沒(méi)跟我商量，后來(lái)抵押借款也沒(méi)花在家里，我老公是做工程的，抵押借款全部用來(lái)還債了。后來(lái)我老公突然生病去世了，一些要債的都來(lái)我家里了，好多債務(wù)一下子背在了我的身上。”說(shuō)著說(shuō)著，小杭的聲音哽咽了。

小杭說(shuō)，家里當(dāng)時(shí)分了三套拆遷安置房，她和老公一套，公婆一套，太公和兒子一套，現(xiàn)在三套房子不是轉(zhuǎn)讓就是被抵押，她也沒(méi)錢(qián)還債。

同一套房子，濱江區(qū)法院和上城區(qū)法院的判決做出了不同的歸屬。目前富先生向上城區(qū)法院提起了執(zhí)行復(fù)議，王小利妻子小杭則因不服濱江區(qū)法院判決向杭州市中院提起上訴，目前杭州市中級(jí)人民法院尚未宣判。

律師說(shuō)法：

買(mǎi)沒(méi)產(chǎn)權(quán)證的二手房有風(fēng)險(xiǎn)

浙江智仁事務(wù)所毛麗英律師認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同和房屋抵押合同均有效，兩個(gè)一審法院的判決并無(wú)不妥。但兩份合同的內(nèi)容相互矛盾，基于兩份合同做出的判決相互矛盾。所以無(wú)論如何兩份判決不可能同時(shí)得到執(zhí)行。

當(dāng)兩個(gè)合同權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)哪個(gè)權(quán)利?從本案看，法律應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)抵押物權(quán)。理由為：物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。經(jīng)抵押登記的物權(quán)是一個(gè)合法有效的物權(quán)，房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有過(guò)戶(hù)登記，所有權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人還只是一個(gè)基于買(mǎi)賣(mài)合同的請(qǐng)求權(quán)，即債權(quán)。

毛律師溫馨提示：購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有取得房產(chǎn)證的二手房，存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，所以不能及時(shí)過(guò)戶(hù)，出現(xiàn)像本案買(mǎi)受人類(lèi)似的法律風(fēng)險(xiǎn)。在司法實(shí)踐中，還會(huì)出現(xiàn)一房多賣(mài)的情況，總有買(mǎi)受人承擔(dān)無(wú)法取得房屋所有權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)。