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　　三言堂

　　沈彬

　　國務(wù)院日前公布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》?！兑庖姟访鞔_了“以房養(yǎng)老”制度。老年人將名下房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，可定期獲取養(yǎng)老金直到去世，具體操作辦法和實施計劃有望明年一季度出臺。

　　首先，近年來，關(guān)于養(yǎng)老金盤子不足的傳言久久不散，前不久剛有清華大學(xué)教授楊燕綏提出50歲退休、65歲以后領(lǐng)取退休金的言論出臺，現(xiàn)在“以房養(yǎng)房”政策的明確推出，坐實了人們對于將來養(yǎng)老金替代率的擔(dān)憂：將來社保部門發(fā)的養(yǎng)老金，還能讓我們過上起碼體面的生活嗎？

　　當(dāng)然從歐美老齡化社會的發(fā)展來看，僅僅社會養(yǎng)老金的確不足以安度晚年，美國的“以房養(yǎng)老”已然相當(dāng)成熟，這會成為我國的下一站嗎？這里面恐怕還有很多關(guān)節(jié)。

　　像香港這么發(fā)達(dá)，同樣也是老齡化嚴(yán)重的城市，也不過是在2011年才開始試點“逆按遏”。香港政府通過香港按揭證券有限公司（HKMC）推出安老按揭試驗，60歲以上老人可按自己的非按揭自住物業(yè)抵押給銀行，每月獲得一筆固定收入。這筆收入是與老人年齡成正比的。比如，100萬港元的物業(yè)，60歲老人逆按揭，可獲得2500港元；70歲老人可得3500港元。在老人過世之后，銀行出售房產(chǎn)的錢款，在補(bǔ)償貸款之后的剩余交給老人家屬。

　　這個對香港來說也算不得“成熟”的方案，如果放在內(nèi)地問題就更嚴(yán)重：一是每月收入過少，100萬元的物業(yè)本身就可以租兩三千元，為什么要抵押給銀行？直接租的話，既可以拿到錢，又可以保住房子；二是如果遭遇疾病等變故，逆按揭無法大額兌現(xiàn)，等于大額資產(chǎn)做成有限的年金了。不要以為老爺子、老奶奶不會算年金現(xiàn)值什么的，這種方案是否合算，市場會幫老人做出精算。

　　我見過不少中國老人的“以房養(yǎng)老”方案，比逆按揭更實用，就是老人把市中心的房子換到郊區(qū)，把大房換小房，房子還是自己的，憑空就能套出近100萬元的現(xiàn)金，怎么也比“倒按揭”每月3000元、拿15年來得合算。

　　概括地說，“以房養(yǎng)老”對當(dāng)下中國水土不服的地方有幾點：一是我國處于高速城市化過程中，大城市飆升房價產(chǎn)生的紅利，遠(yuǎn)高于“倒按揭”的收益，老人或租或賣，或以遺贈房子為條件實施撫養(yǎng)協(xié)議，都比“以房養(yǎng)老”合算。這個大局勢如果看不到，照搬美國的所謂“成熟經(jīng)驗”是沒有意義的，美國房價有像我們這么漲嗎？

　　其二，以房養(yǎng)老會遭遇中國土地使用70年大限的法律問題；實際上，目前銀行連20年以上的房子都不肯辦按揭，有什么理由相信銀行會“倒按揭”老人手中更老的房子？

　　其三，還是觀念問題。古語說：“但存分寸地，留與子孫耕”，現(xiàn)代都市人無田可守，但留下一套房子給子孫，被視為天然的責(zé)任。有多少老人在終老親自“敗”掉手中用一竹積攢起來的房子？

　　這三個檻過不去，恐怕試點“以房養(yǎng)老”的前途是難以樂觀的。

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