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　　中國人活得真是不容易，房奴的帽子還沒摘掉，便又傳來了延遲到65歲退休領社保的風聲，除了眼下的養(yǎng)家糊口，人們未來要面對的生活難題更是接踵而來：貨幣貶值，物價上漲、養(yǎng)老金缺口……于是有網(wǎng)友想出了300萬賣掉房子吃利息的理財招數(shù)；有人盤算著65歲退休領社保得準備多少存款；還有人開始在以房養(yǎng)老的熱議中盤算起自家的房產夠不夠養(yǎng)老。賣房吃利息與以房養(yǎng)老，到底你會選哪個？我們不妨來仔仔細細算下賬。

　　年輕人賣房吃利息？專家說不靠譜

　　近日，有網(wǎng)友在微博上曬出自己全新的生活模式，“把房賣了，300萬。一半買理財產品，一半存活期。一個月一萬多的利息，足夠租房、旅行、閱讀……是時候為自己活著！”

　　此帖一出，賣房吃利息的話題很快便引起了廣泛關注，大家心里也忍不住開始打起“算盤”：賣掉房子靠利息生活、養(yǎng)老，真的可行嗎？

　　這一觀點很快遭到了理財專家的反駁。建行北京市分行開發(fā)區(qū)支行國際金融理財師朱國宇指出，人民幣活期存款的基準利率為0.35%，即使上浮10%也只有0.385%，如果30 0萬元中的150萬元存活期，一年能有5775元的收入，平攤到每月是481元。對這名網(wǎng)友來說，活期存款的利息收入基本可以忽略。

　　目前比較穩(wěn)健的銀行理財產品的年化收益率基本在4%-5 .5%之間，“如果150萬元全部買了年化收益率5 .5%的理財產品，一年的收益應為82500元，折合每月有6875元。但如果購買一年期的理財產品，收益只會到期兌付，不可能每月付息?！敝靽钏阃曩~后表示，靠150萬元的銀行理財產品不可能每月坐享10000多元的收入。

　　瑞富理財產品總監(jiān)韋楊林則介紹，目前固定收益的短期理財產品，年化利率最高的可以達到8%- 9%，風險比國債略高，如果按照9%的年化利率計算，150萬元的本金每月可有11250元的收入，“但這些理財產品都是短期的，三五年后還能否保持這樣的利率水平很難講。”

　　如果不靠短期的理財產品，而是依靠利率穩(wěn)定的定期存款，利息則更低。韋楊林為記者算了一筆賬，如果這300萬存的是一年定期，按照3 .08%的年利率計算，一年的利息收入平攤到每個月僅有7700元。即使是存五年定期，按照4 .75%計算，一年的利息收入平攤到每個月則有11875元的收入，“但這些都沒有考慮到物價上漲、通貨膨脹等因素，如果是長期的理財規(guī)劃，需要分階段制定，否則很難預料5年之后的利率水平，會讓自己陷入被動的境地?！?/p>

　　房租上漲貨幣貶值，未來更難保

　　然而，除了簡單的計算利息收入，從長期生活的角度看，房租上漲以及貨幣貶值的現(xiàn)實要素還要一并考慮，在房產專家眼里，賣房吃利息的理財方式有些“不靠譜”，很難適應未來生活。

　　據(jù)南方都市報報道，“既然是租房生活，房屋租金的增長率就要考慮在內?！敝械匦胁邉澘偙O(jiān)謝沁指出，根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站資料，住房租金自2010年以來一直保持持續(xù)上漲的趨勢，并已經連續(xù)42個月上漲了，“廣州中心城區(qū)現(xiàn)在租金年增長率在20%左右，有些區(qū)域的租金漲幅更高，我們身邊就有這樣的例子，去年月租金1300元的房子，到了今年就漲到了2300元?！?/p>

　　記者算了筆賬，如果按照目前廣州白云區(qū)嶺南新世界的租金水平，一套90多平方米的三房兩廳月租金是3500元，按照20%的增幅計算，5年后的月租金是7258元/月。如果賣房后300萬元的現(xiàn)金一半存活期，一半購買年化利率為5 .5%的理財產品，每月的利息所得為7356元，僅勉強夠支付房租，旅行、閱讀的生活夢想并不包括在內，未來養(yǎng)老恐怕就更成問題了。

　　“我們還要算另外一筆賬，賣掉房子之后，現(xiàn)金面臨貶值的風險，而相比之下，房子放在那里升值的可能性更大。”謝沁指出，由于城鎮(zhèn)化進程仍在繼續(xù)，即使少數(shù)城市房價出現(xiàn)了下跌，但未來一二線城市房價下跌的可能并不大，“目前中國的存款有40多萬億，5年內買完所有的零售商品仍花不完，中國老百姓的資金儲備量大，未來樓價的增長仍被很多人看好。”

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，最近幾年中國全年的通貨膨脹率約在2 .7%，如果按照這個標準計算，5年后300萬元的現(xiàn)金實際購買力僅相當于269萬元。廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州中心六區(qū)成交均價環(huán)比上漲20%，即使按照房價年增長10%的幅度計算，一套300萬的房產，5年后的價值也達到了439萬，遠超過賣房后現(xiàn)金實際購買力及利息總額277.8275萬元。

　　“以房養(yǎng)老”或催生新的投資方式

　　賣房吃利息靠不住，中國人又該如何在高房價的背景下籌劃自己的未來生活呢？時下熱議的以房養(yǎng)老又是否靠譜呢？

　　“增加一種養(yǎng)老的渠道當然沒壞處。”廣東省房協(xié)理事趙卓文認為，目前有關65歲退休的傳聞并非空穴來風，“未來老年人增多，養(yǎng)老金的缺口增大，現(xiàn)在的養(yǎng)老體系會難以為繼。”趙卓文介紹，目前上海每年養(yǎng)老金的缺口達到了100多億，過了人口紅利期 ，這個缺口恐怕會更多?！艾F(xiàn)在廣州老人的比例還不太高，60歲以上的老人占總人口的比例約13%，但以后這個比例會越來越高。”據(jù)報道，目前廣州養(yǎng)老金累計結余1000多億，但預計到2030年會出現(xiàn)養(yǎng)老金缺口。

　　南方都市報記者從中國社科院世界社保研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)看到，我國養(yǎng)老金替代率由2002年的72 .9%下降到2005年的57 .7%，到2011年，這一數(shù)字更是降至50 .3%，退休金占工資比越來越小，低于國際警戒線的55%。專家指出，我國養(yǎng)老金替代率低于警戒線的現(xiàn)實督促“養(yǎng)老問題”必須要找到解決辦法，養(yǎng)老制度的“雙軌制”是關鍵所在。

　　趙卓文指出，除了養(yǎng)老金的缺口，現(xiàn)在很多年輕人的工作穩(wěn)定性差，依賴兒女養(yǎng)老的保障性也不高，而與此同時，房屋在未來的保值、增值性在增加，這成為實施以房養(yǎng)老的有利條件。

　　謝沁認為，以房養(yǎng)老不僅可以多一條途徑解決養(yǎng)老的問題，還會刺激新的投資觀念的產生?！叭绻先藢⒎孔拥盅航o銀行或機構，老人在百年之后，子女可以根據(jù)一定的價格將房屋贖回；或不放棄產權僅做出租之用，那么子女仍可繼承老人的房產?！敝x沁認為，實行以房養(yǎng)老后，人們想擁有房產的愿望會更強，未來買房養(yǎng)老就會與現(xiàn)在買鋪投資的概念相類似。

　　算一算

　　一套房能否養(yǎng)得起兩老人？

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前已有不少城市開始探討以房養(yǎng)老具體落地的問題，究竟是以房養(yǎng)老還是以房助老引發(fā)了不少討論，廣東省房協(xié)理事趙卓文認為，主要是看老人所擁有的房屋的價值。

　　抵押式以房養(yǎng)老：200萬房參保每月得1萬？

　　“以房養(yǎng)老可以從一些條件好的老人開始做起來。”趙卓文建議，比如老人擁有兩套物業(yè)，可以用一套市價較高的來抵押獲取收入。“如果兩個老人只有一套房子，房屋價值又比較低的話，就不太現(xiàn)實了?！?/p>

　　那么，究竟要價值多少的房子才夠兩位老人在廣州這樣的大城市以房養(yǎng)老呢？記者算了一筆賬：以白云區(qū)為例，在嶺南新世界一套90多平方米的三房兩廳單位目前的市場評估價為200萬元，根據(jù)以房養(yǎng)老倡導者孟曉蘇的估算，如果根據(jù)國外標準的“抵押式以房養(yǎng)老”計算：老人若將該房屋參保，每月大約可得到1萬元的養(yǎng)老金。

　　根據(jù)廣州目前的消費水平，每月1萬元的生活費供兩位老人生活問題應該不大。

　　出租房屋以房助老：一套三房租金月入3500元

　　如果不想將房屋抵押最終由銀行或保險（放心保）機構收回，而只是以房助老，將房屋出租，那么這套價值200萬的房子每月的房租支付得起兩位老人住老人院的開支嗎？

　　記者采訪了解到，目前嶺南新世界一套三房單位每月的租金收入為3500元左右，同樣位于白云區(qū)的壽星大廈養(yǎng)老公寓，每位老人每個月吃住全包的費用是1550元，但除此之外還要一次性支付3880元- 20萬元的贊助費，贊助費根據(jù)老人所選擇的房間不同而收費不同，多人間收費最低，為3880元，豪華間為20萬元，一次性收取后不退還。

　　假設兩位老人的贊助費都以10萬元計算，那么老人目前的房屋租金僅夠支付兩人每月在老人院的吃住開支，20萬元的贊助費則需要延長房屋的租賃期限才能解決，若想以房助老，一套價值200萬的房屋支付兩位老人的養(yǎng)老開支顯然有點勉強。

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