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　　國務(wù)院日前公布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點，即以房養(yǎng)老。這是10年前國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)人批示研究這項保險（放心保）服務(wù)之后，第一次由國務(wù)院常務(wù)會議正式提出要求，由此再度成為輿論熱議的焦點。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，以房養(yǎng)老可以視為一種養(yǎng)老補充手段，本質(zhì)上就是“倒按揭”。根據(jù)國內(nèi)實際情況來看，這種方式主要適用于有房并且沒有子女的老人和失獨老人。我國推出以房養(yǎng)老，試圖通過激活老人存量資產(chǎn)，減輕國家和個人壓力，初衷不錯，但就目前現(xiàn)狀來看，在實施過程中，應(yīng)當綜合考慮法律、思想觀念、金融機構(gòu)等多種因素，在實際操作中加以完善。

　　以房養(yǎng)老需具備基本條件

　　以房養(yǎng)老也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。按計劃會于2014年一季度試行推廣。專業(yè)人士表示，暫且不論“以房養(yǎng)老”這一新概念能否被國人認同，能否較快實現(xiàn)。要想做到以房養(yǎng)老，老人本身也需要一定的經(jīng)濟條件。

　　首先，以房養(yǎng)老必須有房產(chǎn)。自有住房并擁有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須對其居住的房屋擁有完全產(chǎn)權(quán)，才有權(quán)利有可能出售房屋、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。如果老人擁有的是聯(lián)建公助房、單位補貼出售的商品房、拆遷補償?shù)恼{(diào)換產(chǎn)權(quán)房等有限產(chǎn)權(quán)房，則很難享受“以房養(yǎng)老”這一模式。其次，在“以房養(yǎng)老”模式中，老人必須與子女分開居住。否則，老人亡故后，房產(chǎn)將會被銀行或保險公司等金融機構(gòu)出售，子女無處可居。并且，老人的經(jīng)濟條件要適中。當老人經(jīng)濟基礎(chǔ)過于雄厚，便無需考慮“以房養(yǎng)老”。而老人經(jīng)濟條件較差時，并不擁有完全產(chǎn)權(quán)，也無法“以房養(yǎng)老”?；蛘邠碛型耆a(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)價值過低，根本就無法進行抵押。而且房產(chǎn)要地處城市城郊，對于身處鄉(xiāng)村房產(chǎn)價值低的老人，基本就不推薦考慮“以房養(yǎng)老”了。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經(jīng)濟快速增長的城市或城郊，住房的價值很高。且在不斷增值之中，住房的變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓也較為容易，適合房屋反向抵押貸款養(yǎng)老。但如果住房地處農(nóng)村，或經(jīng)濟發(fā)展緩慢，增值幅度不大的欠發(fā)達地區(qū)，因價值低、不易變現(xiàn)等，將很難適用這一模式。需要強調(diào)的是，房屋反向抵押貸款養(yǎng)老方式尤其適合有獨立產(chǎn)權(quán)房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

　　以房養(yǎng)老更是以房優(yōu)老

　　以房養(yǎng)老模式也就是倒按揭模式，在美國、日本、德國等發(fā)達國家早已運行多年，本不值得大驚小怪。但值得關(guān)注的是，這一次以房養(yǎng)老提出后，卻引發(fā)了民眾對現(xiàn)有的養(yǎng)老體系的極大不信任和焦慮，很多人誤以為，養(yǎng)老問題主要靠自己解決，政府養(yǎng)老責(zé)任淡化了，而個人養(yǎng)老責(zé)任強化了。

　　如今，民政部明確表示，養(yǎng)老服務(wù)是重大民生問題，政府是保障基本養(yǎng)老的主導(dǎo)力量，顯然，這給公眾派發(fā)了一顆“定心丸”。實際上，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的本意并非“以房養(yǎng)老”，而是退休老人在繼續(xù)享受原有退休金待遇之外，以房屋抵押或租金收入，讓自己享有更多養(yǎng)老資源，就是“以房優(yōu)老”。

　　事實上，“以房養(yǎng)老”在上海、南京等部分地區(qū)早已有實踐，試點主體既包括政府部門，也有金融機構(gòu)，但效果并不理想，以致停滯或取消。業(yè)內(nèi)專家指出，試點不成功最主要的因素是我國傳統(tǒng)文化中的置業(yè)、儲蓄與住房反向抵押觀念上的沖突。此外，社會誠信體系仍然不夠穩(wěn)定。

　　國外都有以房養(yǎng)老的成功模式，如新加坡：60歲以上老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu)，由這些機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的房子內(nèi)，待其去世后，房屋產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置，進行抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，剩余的錢則交給其繼承人。這一模式在一定程度上避免了遺產(chǎn)繼承糾紛，比較符合亞洲人的傳統(tǒng)觀念。

　　此外，值得一提的是，所有采取“以房養(yǎng)老”的發(fā)達國家，都擁有由公共財政支持的良好基本養(yǎng)老服務(wù)體系，“以房養(yǎng)老”只是一種補充性的養(yǎng)老選擇。

　　完善法規(guī)制度

　　以房養(yǎng)老最大的障礙就是房價變數(shù)。從發(fā)達國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)歷看，“以房養(yǎng)老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的保險和背書。但由于此類貸款周期長、風(fēng)險大，如何防控政府保險背后的風(fēng)險，尤其當一國經(jīng)濟遭遇重大危機、違約事件大量出現(xiàn)時，值得警惕和探索。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，時至今日全國城鎮(zhèn)房價普遍上漲，尤其是中國保監(jiān)會準備率先試點開辦此業(yè)務(wù)的北京、上海、廣州等城市，房價普遍上漲數(shù)倍乃至10倍之多。而且我國人口老齡化已更加嚴重，其中約占老齡人口比重10%的無子女家庭和“失獨家庭”本來就沒有把住房傳給子女的需要，所以如今在我國實行住房反向抵押養(yǎng)老保險的各項條件均已成熟。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，就政府層面而言，要想尋求以房養(yǎng)老的突破。首先，需完善相關(guān)基礎(chǔ)法律法規(guī)。因為在以房養(yǎng)老實施過程中，可能涉及遺產(chǎn)繼承糾紛、地面附著物處置計價、房屋價值波動損失承擔(dān)等問題。在加強監(jiān)管、統(tǒng)籌管理、防范風(fēng)險等方面目前還缺乏有效的法律法規(guī)。房屋產(chǎn)權(quán)實際上就是70年產(chǎn)權(quán)即土地出讓期結(jié)束后怎么辦的問題。雖說《物權(quán)法》規(guī)定，可以續(xù)期，但怎樣續(xù)期？續(xù)期時要不要交費并沒有明確規(guī)定。這就使住房這個抵押物品的估價成了難題。譬如說，住房已經(jīng)住了10年，在抵押時是否要“折舊”？而另一方面，住房本身價格是在上漲，這又怎么估算？怎樣綜合考慮這些影響因素，進而對住房進行估價，并最終作出決策，恐怕不是件容易事。

　　另一方面，以房養(yǎng)老還必須考慮接受質(zhì)押的貸款方的利益，亦即金融機構(gòu)是否肯接這個盤子。10年來，其實有很多地方在做這方面的試點，但效果不佳?，F(xiàn)在將這個試點稱做“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，那么，必須考慮的是，保險自有保險的規(guī)律。如果一個保險標的未來前景無法預(yù)測，其實是做不了保險的。

無憂保的快速發(fā)展，是中國3億無法正常繳納社保勞動力的迫切需求，也是政府的“互聯(lián)網(wǎng)+人社”的一次大膽嘗試。 小編有話說：謝謝這么優(yōu)秀的你來看文章，有什么想對小編說的盡管來吧，大家的支持就是我們的動力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515