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　　董冰清

　　國(guó)務(wù)院日前發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出我國(guó)將開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)?！耙苑筐B(yǎng)老”受到熱議，尤其引起了人們對(duì)政府推卸養(yǎng)老責(zé)任的質(zhì)疑。

　　事實(shí)上，《意見》中明確寫到，核心目標(biāo)是建立多元化、多層次的養(yǎng)老服務(wù)體系。民政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在近日也表示，“以房養(yǎng)老”只是試點(diǎn)性舉措，意在擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)供給方式，政府不會(huì)推卸基本養(yǎng)老責(zé)任。

　　可見，以房養(yǎng)老只是一個(gè)補(bǔ)充手段。據(jù)悉，具體試點(diǎn)方案按計(jì)劃將在2014年一季度出臺(tái)。那么，單就手段本身來說，以房養(yǎng)老是一種怎樣的養(yǎng)老方式？它適合哪些人，又有哪些利弊？

　　人還在，房子沒了？

　　以房養(yǎng)老的方式其實(shí)很多：持有一套以上房產(chǎn)的老年人出售或出租一套房子、出售大房換小房，都屬于以房養(yǎng)老。

　　國(guó)務(wù)院此次提出的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（放心保），則是一種由老年家庭將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)逐年逐月向老人支付款項(xiàng)的養(yǎng)老方式。類似于國(guó)外的“住房反向抵押貸款”。

　　使用這類反向抵押貸款的老年人在將自己擁有的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)后，金融機(jī)構(gòu)按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，得出一筆錢。而將這筆錢分?jǐn)偟嚼夏耆说念A(yù)期壽命年限中去，就是老年人每月或每年能拿到的現(xiàn)金。

　　這其中，要考慮老年人的年齡、預(yù)估壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值、折損情況，對(duì)金融機(jī)構(gòu)和老年人來說都非常復(fù)雜。

　　如何理解這種貸款？一位銀行工作人員在接受第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》采訪時(shí)表示，雖然看起來確實(shí)是金融機(jī)構(gòu)每年或每月給老年人錢，但別忘了這仍然是一款“貸款”。

　　因此，這并不是金融機(jī)構(gòu)定期還老年人錢，而是老年人——實(shí)際是借款人——將房子抵押給機(jī)構(gòu)后，定期拿到自己的“借款”。而如果是貸款，借款人自然要支付利息，只不過這利息已經(jīng)提前扣除了。

　　值得注意的是，在這類住房反向抵押貸款中，金融機(jī)構(gòu)要一直付錢直到借款人去世。因此不會(huì)出現(xiàn)人們普遍擔(dān)心的“人還在，房子沒了”的情況。

　　有“以房養(yǎng)老首倡人”之稱的幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)孟曉蘇在宣揚(yáng)完這種保險(xiǎn)“可以使老年居民在人生收入的低谷期開啟"房產(chǎn)金庫(kù)"，將積蓄在房產(chǎn)上的財(cái)富分期支用，有效補(bǔ)償老年生活”后也提出，“應(yīng)當(dāng)說明，一旦投保人與壽險(xiǎn)公司訂立了有效合同并開始執(zhí)行，那么不管投保人的實(shí)際壽命為多長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司一律要按月付款；同理，不管投保人的實(shí)際壽命為多短，一律應(yīng)由保險(xiǎn)公司收回房產(chǎn)，進(jìn)行銷售或拍賣?！?/P>

　　之前曾有銀行進(jìn)行過試點(diǎn)，最終就因?yàn)榈盅浩谙薜膯栴}而擱淺：“不管是10年還是20年，到期后，要么房產(chǎn)歸銀行所有，要么老人就把這些年貸的錢還上，"贖回"房子。這就有可能出現(xiàn)貸款到期了，老人還在世，但房子給銀行了的情況?！鄙鲜鲢y行工作人員表示。

　　據(jù)他介紹，多數(shù)銀行認(rèn)為這一業(yè)務(wù)“操作性不強(qiáng)”。除了年齡預(yù)測(cè)、房產(chǎn)估值復(fù)雜以外，一旦出現(xiàn)貸款到期、老人還在的情況，銀行也很難辦：“如果老人到時(shí)不愿意將房子給銀行，那么銀行要通過法院起訴才能處理，法院會(huì)不會(huì)讓老人搬出自己的家？”

　　如果試點(diǎn)方案在期限的問題上采用“金融機(jī)構(gòu)一直付款直到借款人去世”的方式，則可以避免人們對(duì)人在屋沒的擔(dān)憂。

　　100萬的房子拿多少錢？

　　以房養(yǎng)老成為熱議話題后，有人提出了“一套100萬的房子，如果你辦10年期100萬的按揭貸款，每個(gè)月月供11636元；但如果辦一個(gè)10年期的以房養(yǎng)老，每月養(yǎng)老金只有3700元”的說法。以房養(yǎng)老果真如此坑人？

　　孟曉蘇表示，因房產(chǎn)價(jià)值不同、老人需要不同、抵押方式不同，這種保險(xiǎn)產(chǎn)品的月收益也不同。這里僅根據(jù)國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)的“抵押式以房養(yǎng)老”計(jì)算：如果老人以評(píng)估價(jià)值500萬元的房屋參保，每月大約可得到2.6萬元；如果老人以評(píng)估價(jià)值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。

　　且讓我們撇開“收益”這個(gè)詞。簡(jiǎn)單來看，100萬的房產(chǎn)，抵押70%，做10年的以房養(yǎng)老，也就是120個(gè)月，那么不考慮利息，每個(gè)月有5833元。

　　上述銀行工作人員表示，利息可以由銀行或其他金融機(jī)構(gòu)與借款人靈活約定。與正向的住房貸款不同的是，正按揭，買房人每付一個(gè)月的月供，那么他的本金就減少一個(gè)月，將付的利息隨之減少；而反向抵押貸款，即倒按揭，借款人每多拿一個(gè)月的貸款，本金就增加一個(gè)月，承擔(dān)的利息隨之增多。當(dāng)然，兩者的貸款本質(zhì)是一樣的，對(duì)買房人和老年人來說，都是利息越低越好。

　　辨清利弊

　　很顯然，以房養(yǎng)老并不適用于所有人。持有一套以上房產(chǎn)的老年人，出租或出售一套，也可獲得可靠的收入。持有一套房產(chǎn)，思想較為開放，不打算“把房子留給后代”或者膝下無子的老年人相對(duì)可以嘗試。

　　但不得不說的是，即便在被認(rèn)為“以房養(yǎng)老已非常普遍”的國(guó)外，人們針對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)也指出了諸多弊端。

　　比如，辦理住房反向抵押貸款的老人抵押房產(chǎn)后，在居住期間無需償還，貸款在其死亡或永久搬出住房時(shí)到期，用住房?jī)斶€貸款。那么，如果老年人搬進(jìn)養(yǎng)老院怎么辦？這時(shí)貸款已經(jīng)到期了，房子也用于償還貸款了，而老人還要支付養(yǎng)老院昂貴的費(fèi)用。

　　又比如，一旦老人因?yàn)槔U納不了房產(chǎn)稅等原因，無法繼續(xù)持有房產(chǎn)，那么他就會(huì)違約，而金融機(jī)構(gòu)作為放款人可以輕易地取消老人對(duì)抵押房產(chǎn)的贖回權(quán)。此外，反向抵押貸款貸到的錢也是有額度的，如果你花完了或不夠花怎么辦？

　　以房養(yǎng)老還意味著一旦出現(xiàn)意外情況，如罹患重大疾病時(shí)，老人將失去通過出售房產(chǎn)獲得現(xiàn)金的方法。當(dāng)然，你或許可以向金融機(jī)構(gòu)要求提前支付款項(xiàng)，但這樣就會(huì)導(dǎo)致利息增加，這就和提前還貸會(huì)減少利息是一個(gè)道理。

　　以房養(yǎng)老只是一個(gè)補(bǔ)充手段，無論從政府還是個(gè)人的角度都是如此。攝影記者/高育文

　　相關(guān)

　　2007年，上海曾醞釀過首例“以房養(yǎng)老”。據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，“以房自助養(yǎng)老”的初步方案是：65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行房屋買賣交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同，老人可按租期年限將租金一次性付給公積金管理中心，其他費(fèi)用均由公積金管理中心交付。

　　不過，上海公積金管理中心近日在接受第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》采訪時(shí)表示，中心已沒有，也不會(huì)從事以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。（董冰清）

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