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吳晨堯

　　和訊養(yǎng)老金消息 10月21日，2013中國老齡產(chǎn)業(yè)高端論壇在北京大學舉行，和訊網(wǎng)養(yǎng)老金頻道獨家網(wǎng)絡直播該論壇。

　　北京大成律師事務所上海分所執(zhí)行主任、高級合伙人吳晨堯在題為“適合中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景下的養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式”的主題演講中表示，養(yǎng)老地產(chǎn)是隨著中國人口老齡化的趨勢不斷加重而產(chǎn)生的一個地產(chǎn)業(yè)的分支，它的實質(zhì)應該是產(chǎn)業(yè)加地產(chǎn)的復合，通過不斷摸索和發(fā)展最終尋找適合不同人群、適合不同城市、適合不同消費能力的人口來持有。

　　以下是吳晨堯的發(fā)言實錄：

　　各位下午好！

　　其實，這個題目也可以理解成“如何尋找有中國特色的養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式”，談商業(yè)模式，大家都能夠理解，應該包括養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式，也包括了養(yǎng)老地產(chǎn)的資金籌措模式，也包括了養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式，也包括了它的退出模式。在談具體的商業(yè)模式之前，我簡單回顧一下養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)背景、政策背景和它的技術標準規(guī)范。

　　伴隨著9月6號35號文的發(fā)布和其它相關政策的落實實施，鼓勵民間資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這一信號再次受到了包括養(yǎng)老地產(chǎn)界在內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)界人士的廣泛關注。

　　與此同時，我國老齡化問題日益加深，現(xiàn)有養(yǎng)老措施不足，不足以滿足龐大的老齡人口養(yǎng)老需求，均激發(fā)了養(yǎng)老地產(chǎn)這一養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中巨大市場熱情。然而現(xiàn)有針對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的法規(guī)政策都為原則性、宏觀性指導，且各相關房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向、土地籌備、自有資金規(guī)模、融資成本、養(yǎng)老服務專業(yè)人才配備、運營管理能力、針對特殊的群體等諸多因素均有不同，因而，如何尋找一種適合在中國當前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景下進行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運營和退出，這些疑難問題實際上已經(jīng)成為諸多地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)這一行業(yè)的原因。

　　今天我們探討這個問題，其實也是想拋磚引玉，在原來很多地產(chǎn)商進行部分試點基礎上，看看還有沒有一些新的模式可以探討。

　　一、產(chǎn)業(yè)背景

　　通過老齡委公布的有關中國人口老齡化發(fā)展趨勢的報告，從2001年到2011年，中國將迅速經(jīng)歷快速老齡階段、加速老齡階段與重要賭博老齡階段，與此同時，我們國家老齡化和其他國家相比凸顯出老齡人口基數(shù)大、老齡人口增長速度快、高齡化趨勢明顯、地區(qū)老齡化程度差異大、人口老齡化與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應的顯著特點。

　　面對如此嚴峻的老齡化問題，我國傳統(tǒng)養(yǎng)老方式卻面臨著巨大的挑戰(zhàn)，生育率下降，直接導致家庭的贍養(yǎng)資源減少、子女養(yǎng)老的人均負擔增加，平均死亡率的下降促成贍養(yǎng)時間的延長，勞動強度的增加，導致子女難以負擔長期照料老年人日常生活的責任等情況的發(fā)生，實際上，也突破了原有的傳統(tǒng)單一家庭式養(yǎng)老模式，正是在嚴峻的背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也迎來了巨大的發(fā)展機遇。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要組成部分，同時，也是房地產(chǎn)行業(yè)一個新興的重要業(yè)態(tài)，因此，也獲得了龐大的發(fā)展空間，現(xiàn)有養(yǎng)老網(wǎng)絡尚不足以滿足龐大的失能、半失能老人的養(yǎng)老需求，傳統(tǒng)地產(chǎn)項目也因為存在諸多的無障礙設施不足、欠缺、缺乏專業(yè)護理人員等問題，養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛力非常大。

　　不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)項目，養(yǎng)老地產(chǎn)項目存在投資時間長、后續(xù)養(yǎng)老服務要求高等特點，所以，具體到實務層面，應該選擇哪種商業(yè)模式，包括具體我們應該選擇哪一種規(guī)劃設計理念乃至于建筑形態(tài)，后續(xù)應該如何開展經(jīng)營、管理以及盈利方式都需要我們進一步探索研究。

　　今天，我們討論的問題其實有一個題下應有之義，今天發(fā)言中，很多專家都提到政府作為兜底保障型的養(yǎng)老服務的責任方，對于低收入家庭、貧困家庭或者是失能的老人，應該由政府解決，今天談的養(yǎng)老地產(chǎn)其實主要是符合35號文件所說的機構養(yǎng)老、社會養(yǎng)老。

　　關于在中國開展養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)行法律法規(guī)及政策標準，中央層級，在《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中提出了充分發(fā)揮社會力量的主體作用，滿足多元化要素需求，也提到了未來中國養(yǎng)老服務的六大重點任務，統(tǒng)籌規(guī)劃發(fā)展城市養(yǎng)老服務設施、大力發(fā)展居家養(yǎng)老服務網(wǎng)絡、大力加強養(yǎng)老機構建設、切實加強農(nóng)村養(yǎng)老服務以及積極推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務相結合。

　　這個過程當中，我們首先看到的是養(yǎng)老機構運營主體的變化，那就是政府是在積極鼓勵民間資本進入，對于民間資本的進入，《意見》當中提出了很多意見，提出了完善土地供應政策，要求將養(yǎng)老服務設施建設用地納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃，可以將閑置的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務用地，民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構與政府舉辦的養(yǎng)老機構享有相同的土地利用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者是農(nóng)民集體所有的土地，制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的統(tǒng)一政策。

　　當然，只是提出了完善土地供應政策的意見，具體應該如何完善？比方說地價有何傾斜政策，在銀發(fā)公寓產(chǎn)品供應過程中，政府還有哪些房子地價被惡意抬高情景出現(xiàn)，如果配件土地，超過政府規(guī)定最低比例情況下，是否有其它的鼓勵政策，這些方面可能都需要我們相關部門制定具體的適合支持發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的土地政策，比如國土部門、發(fā)改部門。

　　其次，對非營利性養(yǎng)老機構自用房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等一系列稅費優(yōu)惠措施，并且將完善稅收優(yōu)惠納入了意見的政策措施。

　　當然，從事養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)的投資者可能都理解，所謂的減免稅費其實還是九牛一毛，最重的稅費在開發(fā)、租賃過程中最重，比如土地增值稅、企業(yè)所得稅、交易稅費，包括運營管理團隊相關稅費，包括參與開發(fā)的材料供應商、上游和下游企業(yè)稅費優(yōu)惠并沒有明確納入到完善稅收優(yōu)惠的相關意見當中，后續(xù)稅收政策如何走向，恐怕也要由相關部門協(xié)調(diào)進行最終落地才能明確稅收優(yōu)惠政策。

　　另外，2012年民政部頒布的《關于鼓勵和引導民間資本進入養(yǎng)老服務領域的實施意見》，對鼓勵社會力量投入以部門規(guī)范的形式加以決定，提到鼓勵和引導民間資本進入養(yǎng)老服務領域，對于實現(xiàn)養(yǎng)老服務投資主體多元化、緩解養(yǎng)老服務供需矛盾、加快推進“以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐”的社會養(yǎng)老服務體系建設。

　　比如鼓勵民間資本對閑置可利用的社會資源進行整合和改造，鼓勵境外資本在境內(nèi)投資設立養(yǎng)老機構，對民間資本進入養(yǎng)老服務領域進行先期性、方向性引導予支持，民政部的《意見》中提到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)可能涉及到的融資、規(guī)劃、拿地、建設、運營等過程。

　　比如鼓勵民間資本對閑置的醫(yī)院、企業(yè)廠房、商業(yè)設施、農(nóng)村集體房屋及各類公辦培訓中心、活動中心、療養(yǎng)院、旅館、招待所等可利用的社會資源進行整合和改造，使之用于養(yǎng)老服務，按照外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄要求，鼓勵境外資本在境內(nèi)投資設立養(yǎng)老機構，積極支持民間資本參與發(fā)展老年生活服務、醫(yī)療康復、休閑旅游、金融和房地產(chǎn)等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，民政部的意見也將民間資本主辦養(yǎng)老機構以及服務設施納入經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和年度土地利用計劃。

　　同時，對民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構或服務設施提供養(yǎng)老服務，根據(jù)其投資額、建設規(guī)模、床位數(shù)、入住率和覆蓋社區(qū)數(shù)、入戶服務老人數(shù)等因素給予一定的建設補貼或運營補貼，到底以哪種性質(zhì)推進，拿補貼，不可能把這個行業(yè)做大，補貼還是具有很多行政事業(yè)性特點。

　　另外，提出爭取設立多種形式的專項投資，鼓勵和引導民間資本進入養(yǎng)老服務行業(yè)，安排中央專項扶持基金。另外，對于我們現(xiàn)在民政部門的福利彩票公益金，每年留出一部分，按照不低于50%的比例用于社會養(yǎng)老服務體系建設，并且不斷加大對民間資本提供養(yǎng)老服務的扶持力度，金融服務單位可以通過創(chuàng)新信貸品種、增加信貸投入、放寬貸款條件、擴大抵押擔保范圍等方式加大對民營資本進入養(yǎng)老服務領域的金融支持。

　　《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015）》中談到鼓勵通過整合、置換或者轉變用途等方式將閑置的房屋改造，進行養(yǎng)老服務?！吨袊淆g事業(yè)發(fā)展“十二五”》，這些給現(xiàn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展在游戲規(guī)則制定、政策指引方向方面給出了一些比較具體的意見。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)技術體系規(guī)范標準，如果完全從形式上來看，還是非常多的，比如住房和城鄉(xiāng)建設部制定的無障礙設計規(guī)范，衛(wèi)生部2012年3月20號制定的康復醫(yī)院基本標準（2012版）、住房城鄉(xiāng)建設部、發(fā)改委頒布的《社區(qū)老年人日間照料中心》，2008年6月1號城鎮(zhèn)老年人設施規(guī)劃規(guī)范，2003年9月1號建設部老年人居住建設設計標準等等。

　　二、養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式

　　我們首先看開發(fā)模式，比如規(guī)劃設計階段，如何進行一個小區(qū)適老化規(guī)劃設計，比如小區(qū)道路組織，小區(qū)無障礙通過，小區(qū)樓底下下面的地面停車場，是不是已經(jīng)設計了消防車或者救護車的無障礙停放和通過、原地轉彎半徑設計等等，包括適老化改造的設備設施，比如臺灣嘉賓談到的通過遠程控制的方式能夠呼救或者提供菜單式服務，也包括緩沖式電梯，也包括了防漏、防火的設備設施，國內(nèi)開發(fā)商引用了日本、英國的一些經(jīng)驗，在設備設施提供商領域，有的開發(fā)商已經(jīng)在向這個行業(yè)股權投資，包括控股等等。

　　另外一方面，資金籌措模式，在資金籌措模式當中，我們著重談險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的模式問題，2010年7月31號，《保險資金投資股權（暫行）辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)（暫行）辦法》的出臺，明確了對保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵態(tài)度，保險資金進入養(yǎng)老地產(chǎn)的法律背景有些規(guī)制，兩個辦法中都有所體現(xiàn)。

　　我簡單說一下，具體來講，保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以分為債權投資，也包括股權投資，在平安、中國人壽對有些養(yǎng)老項目投資過程中有體現(xiàn)，也包括三種方式相結合，為什么保險資金進入養(yǎng)老地產(chǎn)是值得關注的事情呢？保險資金融資成本相對于其它融資方式非常低廉，地產(chǎn)商如果能夠找到保險資金，跟它能夠進行合作開發(fā)，對降低開發(fā)運營成本是非常有效的。

　　第三，運營模式，我們看到了萬科通過物業(yè)公司延伸服務提升養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營管理，比如萬科在杭州的一個項目把老年人餐飲服務通過萬科第五食堂的形式提供，另外，老年人購買日常的生活用品或者是要求提供保姆服務、清潔服務等，都用專業(yè)服務設的形式通過物業(yè)公司提供，萬科也跟相關醫(yī)療機構進行對接，由他們提供緊急救護服務和臨終關懷服務。最后一個商業(yè)模式，退出模式，一個是租，一個是售，還有會員制、押金制。

　　總之，我們覺得養(yǎng)老地產(chǎn)是隨著中國人口老齡化的趨勢不斷加重而產(chǎn)生的一個地產(chǎn)業(yè)的分支，它的實質(zhì)應該是產(chǎn)業(yè)加地產(chǎn)的復合，通過不斷摸索和發(fā)展最終尋找適合不同人群、適合不同城市、適合不同消費能力的人口來持有。

　　謝謝大家！

無憂保的快速發(fā)展，是中國3億無法正常繳納社保勞動力的迫切需求，也是政府的“互聯(lián)網(wǎng)+人社”的一次大膽嘗試。 小編有話說：謝謝這么優(yōu)秀的你來看文章，有什么想對小編說的盡管來吧，大家的支持就是我們的動力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515