無(wú)憂保早報(bào)：無(wú)憂保積極推進(jìn)個(gè)體社保的普及與宣傳，擴(kuò)大市場(chǎng)的布點(diǎn)與覆蓋，竭盡全力提供最為優(yōu)質(zhì)和便捷的服務(wù)，讓掃一掃三分鐘在線繳社保成為解決現(xiàn)實(shí)民生問題的有效方式。

　　專家認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)總體上處于起步階段，大家都是摸著石頭過河

　　熱點(diǎn)聚焦實(shí)習(xí)生

　　張子星

　　政策環(huán)境進(jìn)一步利好養(yǎng)老地產(chǎn)。9月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域，同時(shí)提出將在全國(guó)開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。10月14日，國(guó)務(wù)院印發(fā)文件出臺(tái)多項(xiàng)舉措加快發(fā)展健康服務(wù)業(yè)。

　　對(duì)此有專家稱，良好的政策環(huán)境，為養(yǎng)老與健康地產(chǎn)業(yè)提供了潛在發(fā)展機(jī)會(huì)，但國(guó)內(nèi)仍缺乏成熟且盈利的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。

　　盈利困局

　　根據(jù)中國(guó)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的“十二五”規(guī)劃，90%的老人居家養(yǎng)老，6%的老人在社區(qū)養(yǎng)老，4%的老人在福利院、養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。

　　面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的大蛋糕，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科、保利加緊規(guī)劃和開發(fā)，其他地產(chǎn)企業(yè)也紛紛跑馬圈地；同時(shí)，泰康、新華、平安等保險(xiǎn)（放心保）企業(yè)也積極試水養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)；甚至中石油和中水電等不相關(guān)企業(yè)都開始染指養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“很多仍是"圈地賣房"的房地產(chǎn)開發(fā)模式。”億翰智庫(kù)首席研究員陳嘯天認(rèn)為，養(yǎng)老只是拿地和賣房的幌子，產(chǎn)權(quán)出售之后，開發(fā)商無(wú)法阻止產(chǎn)權(quán)的再次交易，也不能確定最終入住的人群是怎樣的。地產(chǎn)商仍是以追求房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)為核心，而不是以養(yǎng)老服務(wù)為核心。

　　國(guó)土資源部此前對(duì)30多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目用地情況調(diào)查顯示，個(gè)別養(yǎng)老用地存在偏離養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域發(fā)展的傾向。

　　買房者年齡偏小和不入住、大量投機(jī)性購(gòu)房者，導(dǎo)致很多后期配套產(chǎn)業(yè)無(wú)法跟進(jìn)，營(yíng)業(yè)性收入上不去——這也是養(yǎng)老地產(chǎn)受阻的原因之一。

　　萬(wàn)科總裁郁亮就坦承，萬(wàn)科曾將杭州隨園嘉樹項(xiàng)目作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目，但出乎意料的是，買房的都不是老人，大多是為自己10年后養(yǎng)老準(zhǔn)備的。房子是賣出去了，但養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作并沒有像預(yù)期一樣開展起來(lái)。

　　浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬稱，養(yǎng)老地產(chǎn)總體上處于起步階段，還遠(yuǎn)沒有成熟，大家都是摸著石頭過河。它的特點(diǎn)不在開發(fā)，而是后面還有服務(wù)和管理。但從產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)講，還沒有明晰的經(jīng)營(yíng)模式，相關(guān)的人才不足，標(biāo)準(zhǔn)也沒有。

　　還有學(xué)者提出，地方政府應(yīng)該給予養(yǎng)老地產(chǎn)政策支持，降低地價(jià)來(lái)緩解融資問題，同時(shí)明確土地使用范圍，只允許做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地，規(guī)定售賣和流轉(zhuǎn)人群。

　　“政府給予一定的政策支持是必要的，但這個(gè)過程要嚴(yán)格把關(guān)，如果最后變成傾向于對(duì)高收入者或者盈利性企業(yè)的補(bǔ)貼，這就違背了政策初衷?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會(huì)副主任顧云昌說。

　　各方探索

　　由于看好養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的前景，目前全國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)投資總規(guī)模已經(jīng)超千億元，從投資企業(yè)類型來(lái)看主要分為“房企系”、“保險(xiǎn)系”和“央企系”。其中前二者已經(jīng)逐漸形成自己的產(chǎn)品模式。

　　據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)了解，萬(wàn)科“長(zhǎng)者服務(wù)中心R＋F”將在北京、廣州、成都、無(wú)錫四地推出試點(diǎn)。根據(jù)萬(wàn)科的規(guī)劃，未來(lái)萬(wàn)科社區(qū)覆蓋的城市，都要建立長(zhǎng)者服務(wù)中心R＋F旗艦店，每個(gè)社區(qū)建立“長(zhǎng)者服務(wù)中心”。

　　據(jù)萬(wàn)科副總裁朱保全介紹，R＋F是一個(gè)整合的概念，是英文Resources＋Facilities的縮寫。萬(wàn)科提供的是一個(gè)老年優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)平臺(tái)，從硬件和軟件上覆蓋社區(qū)老人的全部需求。

　　有業(yè)界人士認(rèn)為，這是萬(wàn)科針對(duì)此前北京和杭州兩個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目最終銷售人群年齡偏低做出的調(diào)整。萬(wàn)科將目光瞄準(zhǔn)到已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目上，利用老社區(qū)和年齡偏大的業(yè)主，搭建養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)，經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老產(chǎn)品，從另一個(gè)角度詮釋養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　“我們沒有選擇任何政府機(jī)構(gòu)來(lái)合作，所有投入都是來(lái)自萬(wàn)科集團(tuán)?！敝毂Ｈf，投入和經(jīng)營(yíng)能否實(shí)現(xiàn)收支平衡是萬(wàn)科面臨的最大問題，不過就投入而言，因?yàn)樯刑幱诔跗陔A段，投資并不是特別高，主要是場(chǎng)地投入，后期主要是依靠資源整合來(lái)運(yùn)營(yíng)，成本也相對(duì)較低。

　　大部分房企更多地還是依賴傳統(tǒng)的銷售利潤(rùn)補(bǔ)貼項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的模式。將養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃為未來(lái)主要業(yè)務(wù)的綠城集團(tuán)主打?qū)W院式養(yǎng)老，以綠城旗下的頤樂學(xué)院（類似老年大學(xué)）為基礎(chǔ)，向業(yè)主組織老年活動(dòng)和提供老年生活服務(wù)。

　　綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平曾以烏鎮(zhèn)項(xiàng)目為例算過賬，每平方米建設(shè)及精裝修的總成本在8000元，而房屋售價(jià)在1.2萬(wàn)元，總體上每平方米有4000元的毛利。項(xiàng)目每平方米一個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)為3.5元，其中的0.7元補(bǔ)貼給頤樂學(xué)院，再加上每個(gè)學(xué)員3000元一年的學(xué)費(fèi)，頤樂學(xué)院基本能實(shí)現(xiàn)收支平衡。

　　而泰康人壽、平安集團(tuán)、太平集團(tuán)等保險(xiǎn)公司則更傾向?qū)B(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品結(jié)合，希望在盈利模式上，挖掘養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)方面的附加值。

　　位于北京昌平的泰康之家是泰康人壽的第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，據(jù)其銷售人員介紹，要想獲得入住權(quán)，需要購(gòu)買泰康相應(yīng)的養(yǎng)老保險(xiǎn)項(xiàng)目。同樣，平安集團(tuán)亦計(jì)劃未來(lái)將對(duì)保險(xiǎn)產(chǎn)品的老客戶授予優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　從項(xiàng)目投資上來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期長(zhǎng)更利于保險(xiǎn)企業(yè)。

　　泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升稱，保險(xiǎn)公司做養(yǎng)老地產(chǎn)有天然優(yōu)勢(shì)。保險(xiǎn)公司的大量長(zhǎng)期資金，需要尋找穩(wěn)定回報(bào)的投資出路。壽險(xiǎn)資金中約48%是20年以上的長(zhǎng)期資金，25%為5至20年的中期資金，與養(yǎng)老地產(chǎn)10至15年的投資回報(bào)周期非常匹配。

無(wú)憂保的快速發(fā)展，是中國(guó)3億無(wú)法正常繳納社保勞動(dòng)力的迫切需求，也是政府的“互聯(lián)網(wǎng)+人社”的一次大膽嘗試。 小編有話說：謝謝這么優(yōu)秀的你來(lái)看文章，有什么想對(duì)小編說的盡管來(lái)吧，大家的支持就是我們的動(dòng)力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515