無憂保早報：無憂保積極推進個體社保的普及與宣傳，擴大市場的布點與覆蓋，竭盡全力提供最為優(yōu)質(zhì)和便捷的服務，讓掃一掃三分鐘在線繳社保成為解決現(xiàn)實民生問題的有效方式。

　　本報記者 趙卓 發(fā)自北京

　　盡管地圖顯示只有2公里的直線距離，從亦莊線地鐵萬源街站下車后，時代周報記者還是選擇打車前往東五環(huán)外著名的樓盤遠洋天著，十分鐘后，遠洋地產(chǎn)旗下的養(yǎng)老項目椿萱茂·凱健出現(xiàn)在時代周報記者眼前。

　　便利的地理位置、別墅區(qū)的環(huán)境、室內(nèi)所有家具都采用無尖角處理、無障礙衛(wèi)生間、應急響應系統(tǒng)……盡管硬件環(huán)境無可挑剔，但是時代周報記者卻發(fā)現(xiàn)，這里的入住率并不高，一半以上的房間都空閑著，6000多平方米的建筑多少顯得有些空曠。

　　“我們畢竟才開業(yè)不到兩個月，但我們總共只有89間房子，以后肯定會供不應求的?！贝惠婷P健的工作人員解釋道。

　　對于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，遠洋地產(chǎn)總裁李明顯得更有信心，“遠洋地產(chǎn)的品牌主張是：共同成長，相伴一生，從事養(yǎng)老行業(yè)就是踐行"相伴一生"的最好體現(xiàn)”，李明對時代周報記者表示。

　　然而，對于該項目的300萬元租金，讓一些老人望而卻步，“這樣的價格都可以在亦莊地區(qū)買個小三居了”，有老人這樣認為。因而，對于想在上海（樓盤）、北京（樓盤）多點布局養(yǎng)老地產(chǎn)的遠洋地產(chǎn)來說，養(yǎng)老地產(chǎn)項目能否找到盈利模式至關重要。

　　類金融養(yǎng)老模式

　　2013年8月21日，中美合作的首家高端養(yǎng)老公寓椿萱茂·凱健（亦莊）項目正式開業(yè)，并迎來首批入住長輩。椿萱茂·凱?。ㄒ嗲f）由遠洋地產(chǎn)、投資商CPM、美國最大的養(yǎng)老運營商之一Emeritus合作開發(fā)運營。

　　其中，Emeritus有40年養(yǎng)老社區(qū)運營管理經(jīng)驗，在全美運營的養(yǎng)老社區(qū)超過518處，服務遍布45個州50000多位居民，其董事局主席Daniel·R·Baty被譽為養(yǎng)老領域的巴菲特。

　　“我看過十多家養(yǎng)老項目，這里是最滿意的，硬件條件就不說了，還按照一比一的比例配了醫(yī)護人員，24小時服務，很適合我母親這樣的半自理老人，飯菜也是根據(jù)老人的身體情況配置的，而不是統(tǒng)一的食堂”，已經(jīng)來看過兩次房的張先生告訴時代周報記者，但是他始終沒有下決心將母親送來。

　　讓張先生猶豫不決的最主要原因是一項被稱為應急保證金的押金收取。

　　張先生表示，如果租住一個開間，每個月的費用將近1.5萬元，如果租住一個套間，每個月的費用是2萬多元，同時要繳納8萬元的押金，“這個費用即使在北京中高端的養(yǎng)老機構中，也算是高價了，如果想打八折，就要繳納50萬元的押金，如果想打五折，就要繳納300萬元的押金，直到租約結束后退還”。

　　目前中國的養(yǎng)老地產(chǎn)主要有兩種運營模式，一種為產(chǎn)權出售型，服務費和管理費較貴；另一種是租賃型，由開發(fā)商持有產(chǎn)權，老人租住后，可以享受配套的醫(yī)療服務和各種養(yǎng)生休閑的培訓服務等。

　　大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都選擇了銷售型養(yǎng)老地產(chǎn)，比如萬科在房山的養(yǎng)老地產(chǎn)項目萬科幸福匯，再比如著名的養(yǎng)老地產(chǎn)太陽城項目，綠城集團旗下的養(yǎng)老地產(chǎn)項目綠城藍庭，也已向市場推出了70年產(chǎn)權的頤養(yǎng)公寓。

　　另一種就是租賃型，這種類型的養(yǎng)老項目大多會收取一定金額的押金，用于老人緊急就醫(yī)時使用，時代周報記者曾致電幾家著名的租賃型的養(yǎng)老機構，發(fā)現(xiàn)押金的金額一般在10萬元左右，也有押金數(shù)額較高的，但會在約定期限內(nèi)，比如三年后返還。

　　“我想選擇50萬元的押金，每月11000元租一個開間，但是我母親才60多歲，這意味著50萬的資金可能要在十年或更長的時間內(nèi)都無法動用，更別說保值升值，至于300萬那檔，我肯定不會考慮，都可以在亦莊地區(qū)買個小三居了?！睆埾壬硎尽?/P>

　　而椿萱茂·凱健的開發(fā)模式則明顯打上了類金融的影子，這或許和遠洋地產(chǎn)的大股東是中國人壽(601628,股吧)有關。9月底遠洋地產(chǎn)拋出定向增發(fā)計劃，中國人壽將以每股4.74港元的價格吸納遠洋地產(chǎn)6.36億股權，注資將超30億港元。業(yè)內(nèi)人士預計，中國人壽此番鞏固控股權，一方面看好遠洋地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)上的發(fā)力，另一方面此次定增資金也恰好可“輸血”其運作的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

　　中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮對時代周報記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)的難點在于前期投資額度大，無障礙適老化設計需要投入更多的資金，同時醫(yī)療、保健運動、飲食、娛樂等配套設施建設需要耗費人力物力；投資回報周期在10-15年，對企業(yè)資本和綜合運營能力有較高的要求。

　　“這種類金融的養(yǎng)老模式，可以縮短投資回報期，并迅速復制擴大，50萬元的押金也不是不能承受，關鍵是看能提供什么增值服務，是否物有所值?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士對時代周報記者表示。

　　位于北京東城景泰橋南的北京康泰老年公寓，盡管緊挨京壇醫(yī)院，成熟社區(qū)圍繞，但是開業(yè)17個月后因入住率不足一成，已將旗下大部分物業(yè)出租給7天連鎖酒店，這家機構也是收取50萬元保證金，每月可抵消床位費用。

　　盈利模式待解

　　養(yǎng)老地產(chǎn)無疑是一塊巨大的蛋糕。

　　截至2012年底，我國老年人口數(shù)量達到1.94億，比上年增加891萬，占總人口的14.3%。預計到2013年底，老年人口數(shù)量將突破2億大關，達到2.02億，老齡化水平將達到14.8%。20年之內(nèi)，中國的老齡人口更將以每年增加1000萬的速度迅疾沖破4億大關。

　　另據(jù)中國老齡科學研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

　　住建部政策研究中心原副主任王玨林對時代周報記者表示，國內(nèi)人口老齡化現(xiàn)象日益嚴重，政府在稅收、用地、財政補貼等方面的支持力度不斷增加，養(yǎng)老地產(chǎn)有著巨大的發(fā)展前景。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌此前接受時代周報記者專訪的時候也指出，中國房地產(chǎn)市場進入轉型期，住宅市場受到嚴厲政策調(diào)控，包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來黃金發(fā)展期。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的建構方式和運營模式，將會深刻影響到未來中國養(yǎng)老保險和福利機制的運行，甚至影響到未來中國城市功能運轉和人們的生活方式。

　　但是至今為止，養(yǎng)老地產(chǎn)始終沒有一個明確的盈利模式。大多數(shù)打著“養(yǎng)老”旗號的地產(chǎn)項目都還沒有脫離簡單的普通住宅地產(chǎn)銷售的內(nèi)核，即使是房地產(chǎn)界大佬萬科也是如此，時代周報記者曾走訪過萬科幸福匯項目，一方面養(yǎng)老配套陷入跟不上，一方面位于房山竇店的萬科幸福匯的售價只有13500元/平方米左右，而房山長陽等地的房價已經(jīng)逼近每平方米3萬元，很多年輕的剛需一族選擇更遠的萬科幸福匯。

　　北京太陽城集團董事長朱鳳泊在接受記者采訪時也表示：“經(jīng)過10年的艱苦經(jīng)營，太陽城依靠對管理模式的探索，才逐步走出虧損開始盈利。”

　　遠洋地產(chǎn)2013年半年報顯示，遠洋地產(chǎn)上半年實現(xiàn)協(xié)議銷售額約178億元，毛利為人民幣21.87億，毛利率為24%，比去年同期下降6個百分點，而凈利率只有9.9%，遠低于A股和香港上市房企的平均凈利潤率15%。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報期長，遠洋在凈利潤如此之低的情況下堅持養(yǎng)老地產(chǎn)，其盈利情況和現(xiàn)金流都將遭到考驗。

　　對此，李明對時代周報記者反復強調(diào)，做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一定要盈利，“賠本買賣是做不成的，沒有持續(xù)性，對盈利不負責任，就是對客戶不負責任，對社會不負責任”。不過李明也坦言，現(xiàn)在還是摸著石頭過河的階段。

　　李明表示：遠洋希望將真正的養(yǎng)老服務能力作為做核心的戰(zhàn)略定位，在養(yǎng)老地產(chǎn)領域，除了地產(chǎn)發(fā)展、商業(yè)投資之外，他們更希望將自己定義為投資運營商。“北京望京的遠洋萬和城內(nèi)，我們會再做一個養(yǎng)老項目，預計明年底完工，未來在3-5年內(nèi)，完成北京、上海等全國一線城市的多點布局，并形成與集團住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)金融平行的全新業(yè)務增長極?！?/P>

　　扈志亮表示，椿萱茂這種模式與其他模式的區(qū)別在于不僅僅是引入投資、品牌、咨詢，更引入國際運營管理和服務標準，在當前缺乏經(jīng)驗、服務標準缺失的情況下，這一舉措有一定的亮點，但是能否從實際滿足入住者需求、凸顯企業(yè)的文化和競爭力，還要看企業(yè)資源整合、團隊協(xié)作的能力。

無憂保的快速發(fā)展，是中國3億無法正常繳納社保勞動力的迫切需求，也是政府的“互聯(lián)網(wǎng)+人社”的一次大膽嘗試。 小編有話說：謝謝這么優(yōu)秀的你來看文章，有什么想對小編說的盡管來吧，大家的支持就是我們的動力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515