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　　“維修資金用起來太復(fù)雜，太慢”“申請起來摸不著頭”……問起物業(yè)專項維修資金的使用，大多數(shù)業(yè)主和業(yè)委會人員都是這樣印象。而作為維修資金的管理部門，合肥市物業(yè)專項維修資金管理中心也很“頭大”：合肥的維修資金“解凍”使用至今，使用率并不高，群眾不理解的聲音也比較多。“我們也希望群眾申請使用能滿意?！惫芾碇行哪敲淳S修資金的使用到底“卡”在哪里呢？

　　電梯小修和大修怎么界定？屋頂漏水如何判斷是局部維修還是整體維修？

　　頂樓的屋頂漏水，是應(yīng)該由頂層住戶或是物業(yè)公司掏錢修？還是動用整棟樓住戶的維修資金？對于目前支用維修資金最多的項目—屋頂滲漏，很多市民并沒有太多概念，而這也是導(dǎo)致維修資金支用效率不高的原因之一。

　　《合肥市物業(yè)專項維修資金管理暫行規(guī)定》明確規(guī)定了哪些地方可支用維修資金：一個是共用部位維修工程，比如整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積30%以上需要修繕等情況；另一個是共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造工程，比如電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20%等情況。

　　有市民反映稱，物業(yè)公司收取物業(yè)費，也有部分是要用于共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、維修，怎么判斷需要維修的這部分是應(yīng)該支用維修資金，還是由物業(yè)公司承擔(dān)？

　　合肥市物業(yè)專項維修資金管理中心人士說，業(yè)主在對維修資金的支用范圍的認識上確實存在疑惑。比如屋頂漏水，如何判斷是局部維修還是整個屋面需要做防水？這需要房屋質(zhì)量鑒定部門鑒定。

　　再比如電梯，按規(guī)定電梯大修才能支用維修資金，維保則由物業(yè)公司承擔(dān)。但小修和大修怎么界定，電梯維保又是什么范圍？一般市民并不懂。這要求相關(guān)行業(yè)主管部門出臺技術(shù)規(guī)范進行細分。

　　兩個“三分之二”很難實現(xiàn)，有的項目在征集業(yè)主簽名時就無疾而終。

　　按照規(guī)定，合肥市支用維修資金，須經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。這是目前維修資金使用過程中，最難克服的環(huán)節(jié)。

　　這兩個“三分之二”是由維修資金“業(yè)主個人繳納、集體使用、大家同意”的性質(zhì)決定的，出發(fā)點是為了保證公平。但現(xiàn)實中，這一點很難實現(xiàn)。

　　一方面，部分業(yè)主參與公共事務(wù)的積極性差，需要業(yè)主簽字表決非常困難。如小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生毀損，未直接受影響的業(yè)主往往不夠熱心。

　　另一方面，業(yè)主情況也較為復(fù)雜，在一些入住率低的小區(qū)，不常居住的業(yè)主不愿來回奔波予以配合。有的項目僅簽名就要耗費數(shù)個月時間，甚至最后無疾而終。

　　業(yè)委會、物業(yè)公司、街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府這三類申報主體在維修資金申報上存在相應(yīng)困惑。

　　根據(jù)規(guī)定，支用維修資金的主體有三類：有業(yè)委會的，由業(yè)委會申報；沒有業(yè)委會有物業(yè)管理的，由物業(yè)公司申報；沒有業(yè)委會也沒有物業(yè)公司的，由街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申報。而實際操作過程中，這三類申報主體都或多或少存在問題，導(dǎo)致維修資金申報效率較差。

　　按照相關(guān)規(guī)定，維修資金專戶存儲，實行二級賬戶管理。這就要求業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)核實管轄區(qū)域內(nèi)已繳存維修資金的業(yè)主戶數(shù)和金額，并向市、縣維管機構(gòu)申請設(shè)置維修資金核算賬戶。在組織實施過程中，預(yù)算5萬元以上的工程應(yīng)委托合肥招標(biāo)投標(biāo)中心組織公開招標(biāo)。這些內(nèi)容較為專業(yè)，而目前業(yè)委會組成人員很多是兼職，專業(yè)知識較為缺乏，實施起來困難很大。

　　如果由物業(yè)公司來組織申報，雖然有專業(yè)人員來操作，但又會有新的問題：一些小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理之間矛盾尖銳，不少業(yè)主對物業(yè)提取資金的相關(guān)行為持不信任態(tài)度，因而物業(yè)倡議簽字表決的做法得不到業(yè)主支持。

　　作為“兜底”的街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，維修資金的申請也往往因為牽涉面廣、工作量大、缺乏人手等原因，并沒有組織的積極性。

　　物業(yè)專項維修資金使用率低是一個全國性的問題。據(jù)統(tǒng)計，全國繳存的物業(yè)專項維修資金已經(jīng)超過萬億元，但使用率不足1%，這就意味著99%的物業(yè)維修資金在“睡大覺”。其中，兩個“三分之二”成為維修資金支用程序中最為卡殼的環(huán)節(jié)。

　　相關(guān)部門需要創(chuàng)新機制，研究突破之道。例如設(shè)置代表制或者時限制等方式。比如寧波就有規(guī)定，在征集“三分之二”無果的情況下，可以采用“倒三分之一”模式：只要建筑物內(nèi)所有權(quán)人不超過三分之一的人書面提出反對意見，就視為公示同意。

　　雖然從字面上來看，三分之二同意和不超過三分之一的人反對，意思差不多，但是從執(zhí)行的角度來看，大大提高了可操作性。類似這種制度創(chuàng)新可以盤活資金，值得相關(guān)部門借鑒。

　　除了制度設(shè)計，業(yè)主作為維修資金的支用主體和受益者，也應(yīng)提高主動參與意識。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前，社區(qū)自治組織渙散、無凝聚力也是無法動用物業(yè)維修資金的重要原因之一。業(yè)主之間的陌生，致使大多數(shù)業(yè)主將無關(guān)自己利益的問題高高掛起。業(yè)主應(yīng)提高主動參與意識，把社區(qū)的事情當(dāng)做自家事，如此才可使居民共同致力于社區(qū)公共事務(wù)的解決。

　　相關(guān)部門也應(yīng)加強指導(dǎo)成立業(yè)委會。目前，合肥市有超過7成的小區(qū)未成立業(yè)委會，這使得小區(qū)使用維修資金較為艱難。相關(guān)部門應(yīng)加強對小區(qū)召開業(yè)主大會、選舉業(yè)委會的指導(dǎo)；同時在維修資金的申請支用方面，業(yè)委會、物業(yè)公司，甚至業(yè)主應(yīng)加強自身學(xué)習(xí)培訓(xùn)，這樣維修資金支用可少走“彎路”。

　　據(jù)新安晚報、安徽網(wǎng)記者了解，此前，合肥市物業(yè)專項維修資金管理中心對相關(guān)人員舉行過免費培訓(xùn)，不過參與積極性尚待提高。

　　目前，合肥市擬對《合肥市物業(yè)專項維修資金管理暫行規(guī)定》進行修訂，將明確幾種“緊急情況”，首先解決維修資金應(yīng)急支取通道。

　　按照規(guī)定，發(fā)生危及人身安全等緊急情況，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新改造的，可提出維修資金使用方案，經(jīng)審核后預(yù)先從維修資金中撥付。但規(guī)定中并未說明哪些情況屬于“緊急情況”，導(dǎo)致業(yè)主在支用維修資金時遭遇難題。

　　合肥市物業(yè)專項維修資金管理中心主任方前進表示，暫行規(guī)定將于明年4月到期，他們將對規(guī)定的部分內(nèi)容進行修訂，其中就包括明確幾類緊急情況。

　　《合肥市電梯緊急狀態(tài)下維修使用物業(yè)專項維修資金工作流程(初稿)》已在征求意見階段。按照初稿規(guī)定，如果符合緊急情況，電梯維修資金可“預(yù)撥”最高30%的維修資金，而不用等三分之二業(yè)主簽字同意。

　　此外，合肥市還在醞釀探索建立維修資金應(yīng)急基金。從維修資金增值部分中單列出一部分，作為應(yīng)急基金，用于小區(qū)緊急狀態(tài)下快速支用。(記者胡霞利)

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