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　　專題策劃 信息時報記者 張金娜

　　專題撰文 信息時報記者 張金娜 劉瀟

　　近期一系列養(yǎng)老問題引起社會關注，“從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億”，有報道稱養(yǎng)老保險個人賬戶“空賬”已超過2.2萬億，較2010年增加約5000億，退休年齡延遲也引發(fā)眾多爭議。有危就有機，不少開發(fā)商敏銳地嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)這一新商機，萬科、保利等大型房企紛紛加碼養(yǎng)老地產(chǎn)。記者調查發(fā)現(xiàn)，逾半受訪市民開始考慮“以房養(yǎng)老”，但目前國內很難找到真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)，多數(shù)項目是“賣羊頭掛狗肉”。

　　探市

　　房企紛紛逐鹿養(yǎng)老地產(chǎn)

　　但多為營銷“噱頭”

　　記者了解到，越來越多的開發(fā)商紛紛進駐開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，其中包括萬科、保利、綠地、首創(chuàng)等。萬科在北京的首個養(yǎng)老地產(chǎn)試點項目“萬科幸福匯”于今年推出市場，將分成兩種，分別是“活躍長者之家”、“活躍長者住宅”。

　　“活躍長者之家”將利用項目的商業(yè)配套用地，建設老年公寓，配套醫(yī)療服務站、老年學校等。老年公寓將以萬科自持出租的方式運營，萬科將特聘在全國極具老年公寓經(jīng)營經(jīng)驗的上海親和源集團進行服務管理?！盎钴S長者住宅”將面向市場銷售，產(chǎn)品在戶型設計上更傾向于老年人的生理特點和生活需求，如配備電梯、防滑衛(wèi)生間和其他無障礙設計，以及由專業(yè)醫(yī)療機構提供遠程體檢監(jiān)控等設施。

　　據(jù)媒體早前報道，萬科集團總裁郁亮在今年的股東大會上曾明確表示，公司期望今年可推1至2個養(yǎng)老房地產(chǎn)項目，不排除所涉地區(qū)位于杭州、武漢、無錫或北京。萬科還曾表示，計劃在青島萬科城項目中提供約60套老年公寓產(chǎn)品，以及在中糧萬科長陽半島中配建部分養(yǎng)老產(chǎn)品。

　　無獨有偶，富力地產(chǎn)首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目也在上月開盤，項目位于廣東惠州南昆山風景區(qū)內，占地達3000畝，總體量達到200萬平方米。項目預計投資50億元，首期推160多套獨棟別墅、雙拼別墅等，戶型面積170~300平方米不等。此外，保利、首創(chuàng)等地產(chǎn)商均多次公開表示將運營養(yǎng)老地產(chǎn)項目，并針對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務調整了公司架構，成立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司等。

　　但記者從業(yè)界獲悉，真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)目前在國內難以找到，萬科的“萬科幸福匯”小區(qū)內僅有兩棟養(yǎng)老地產(chǎn)項目，只能算是試點。經(jīng)緯研究中心主任曾英杰表示，只有少數(shù)知名房企在做相關試點，其余大多數(shù)均只是將“養(yǎng)老地產(chǎn)”拿來做營銷噱頭拉動普通住宅銷售。方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，目前提出做養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商不少，一些項目更多是以此為噱頭，并無太多針對性的內容。

　　難點

　　現(xiàn)實需求少利潤低

　　模式仍處于摸索階段

　　多位行業(yè)人士在接受記者采訪時表示，在國內開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)實屬不易，付出與收獲難成正比。經(jīng)緯研究中心主任曾英杰表示，根據(jù)機構預測，2015年中國60歲以上老齡人口將達到2.16億，養(yǎng)老地產(chǎn)領域確實存在著巨大的機會。但跟西方國家不一樣，國內大部分養(yǎng)老需求都靠社區(qū)或家庭自行解決，無法像形成大量真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

　　曾英杰分析表示，真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)，首先需要從技術上能夠滿足老年人的特殊需求，如扶梯要寬要緩，地面要防滑，開關等需要適量放低位置等等。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)需要配備大量的醫(yī)療功能，如醫(yī)院、看護人員等等。另外，在物業(yè)管理上也要能夠滿足老年人的需求。 但目前國內一些養(yǎng)老地產(chǎn)僅是一種噱頭，甚至有項目所處地理環(huán)境比較生態(tài)，就稱是養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　記者了解到，多家品牌房企領軍人也在公開場合表示，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)非常有難度。萬科副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶接受某媒體采訪時表示，養(yǎng)老地產(chǎn)是萬科未來轉型的方向之一。據(jù)悉，萬科近幾年到日本、瑞士、美國、加拿大等國研究了各種國際養(yǎng)老模式和項目發(fā)現(xiàn)，國外養(yǎng)老地產(chǎn)的群體劃分很細，從五六十歲的樂齡人群，到需要“臨終關愛”的群體，不同年齡段、不同情況人群的需求，都要考慮到。毛大慶還強調，養(yǎng)老地產(chǎn)試點盈利與否不重要，重要的是要形成一種成熟的商業(yè)模式。

　　保利地產(chǎn)(600048,股吧)董事長宋廣菊則在接受媒體采訪時表示，與商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)利潤不會太高，未來房企也不會大舉進入。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新也曾對媒體表示，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個頗具潛力的市場，但相比國外日趨完善成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)體系，國內的養(yǎng)老地產(chǎn)明顯還處于摸索階段；“建房子很簡單，但運轉起來不容易，不同的城市管理達到一定水平情況也不同，這是最難的。”

　　近日，東南亞首家集老年養(yǎng)生、醫(yī)療保健、休閑娛樂于一體的酒店式護老公寓祈福護老公寓負責人接受記者采訪時則表示，很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資商喜歡“蓋房子賣了就算數(shù)“的模式，但養(yǎng)老地產(chǎn)特殊的社會影響、社會責任，決定了這個模式不可行，政府也不會允許這樣的模式。香港公開大學老年學研究中心教授何國衛(wèi)也分析，目前中國正處在養(yǎng)老觀念的轉變期，市場具有不確定性，養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式有待研發(fā)，相關產(chǎn)業(yè)政策規(guī)范等有待完善。不過他認為，有集中護理式住宅和出售或租賃式的老年公寓可被稱為養(yǎng)老地產(chǎn)，以居家式養(yǎng)老客戶為服務對象，或具有養(yǎng)老金投資增值效應的房產(chǎn)也應屬于養(yǎng)老地產(chǎn)的范疇。

　　他山之石

　　國外養(yǎng)老地產(chǎn)低價吸引老年人

　　據(jù)了解，國外房地產(chǎn)業(yè)重視養(yǎng)老房市場，一類是休閑療養(yǎng)型養(yǎng)老房產(chǎn)，多依托特有的溫泉、海濱和森林風貌，以低廉價格供應房屋。例如在日本東部的千葉、神奈川和靜岡等縣名勝地有不少養(yǎng)老房產(chǎn)項目，僅需人民幣數(shù)十萬元即可購買一套數(shù)百平方米、帶有菜地和花園的現(xiàn)房別墅，開發(fā)商還會輔以相應的醫(yī)療、生活和娛樂設施。

　　另一類是充分考慮醫(yī)療看護功能的房產(chǎn)項目。其中涉及房間裝修、家具家電、看護設備的預留位置和接口、室內無障礙設計，以及安防和報警裝置等。一些開發(fā)商為逐漸步入高齡的用戶提供全套房屋改裝服務，或是將此類設計融合于帶有養(yǎng)老特色的房產(chǎn)項目出售。

　　“以房養(yǎng)老”模式在加拿大、新加坡、美國等地也逐漸得到認同。主要有以下三種形式：1.出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入；2.以現(xiàn)有大面積住房置換小住房獲得凈收入，用作日常開支，新加坡允許當事人根據(jù)經(jīng)濟狀況選擇一次性或分步地完成住房“以大換小”；3.“倒按揭”，將住房抵押給金融機構，按月獲得現(xiàn)金收入，房屋擁有者死亡、出售該住房或者原先商定的貸款期限到期時，抵押變現(xiàn)并結算利息，美國、加拿大的倒按揭發(fā)放對象為62歲以上的老年人。

　　相關調查

　　廣州逾半受訪者考慮“以房養(yǎng)老”

　　日前信息時報記者與中大社會學系學生聯(lián)合社會調查顯示，在對300名30~55歲廣州市民的抽樣調查中，“會考慮以房養(yǎng)老”的占比達55%，“暫時不考慮，將來視情況而定”的占到27%。

　　37歲的市民梁先生兩年前在花都某標稱“養(yǎng)老地產(chǎn)”的項目購買了兩套相鄰單位，目前在放租。“銷售人員說是"養(yǎng)老地產(chǎn)"，拿地時有當?shù)卣С?，房價也更優(yōu)惠?！绷合壬嬖V記者，其實很多業(yè)主買房并不是為了“入住養(yǎng)老”，絕大多數(shù)在放租。

　　記者采訪時發(fā)現(xiàn)，購買“養(yǎng)老地產(chǎn)”的市民主要是30~50歲的工薪階層，他們主要選擇郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美、價格洼地的項目作為“養(yǎng)老投資”，即便考慮“以房養(yǎng)老”，也未必會短期內入住。而真正養(yǎng)老需求較為迫切的60歲以上老年人，卻對“養(yǎng)老地產(chǎn)”并不熱衷?！梆B(yǎng)老考慮的主要是醫(yī)療，那些所謂的"養(yǎng)老地產(chǎn)"離市區(qū)那么遠，我們不會開車，出入只能靠樓巴，很不方便?！?3歲的市民陳伯告訴記者，雖然兒子有心想在從化為他和老伴買套大房子“養(yǎng)老”，但他已經(jīng)明確表示“買了也就是等升值，不會搬去住”。

　　目前住在祈福護老公寓的香港人金彼得（音）和太太金玉麗（音）今年5月剛剛賣掉祈福新村A區(qū)的別墅獲得了80多萬元的養(yǎng)老開支?！皠e墅賣給了在番禺區(qū)做公務員的堂弟，他今年60歲退休了，買別墅是為了"養(yǎng)老"，因為退休以后要"帶孫子"?！苯鹄喜J為，內地“養(yǎng)老地產(chǎn)”的概念與國際上有很大不同，“內地很多人認為老人入住養(yǎng)老院或養(yǎng)老公寓是"子女不孝"、"家庭貧困"的表現(xiàn)，老年人即使買房也是為了留給后代，很少考慮養(yǎng)老金可通過房產(chǎn)變現(xiàn)的方式獲取?！?/P>

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